Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Prodáváme nemovitost

Prodáváme nemovitost
Prodej ale ani darování nemovitosti v žádném případě není jednoduchou záležitostí. Abychom vám pomohli vyhnout se hrozícím rizikům a tím zbytečným ztrátám, připravili jsme pro vás několik užitečných rad a pravidel, na které se vyplatí nezapomenout.

Především je nutné se rozhodnout, jakým způsobem budete hledat kupce. Pokud převádíte nemovitost třeba na děti nebo přátele, je to jasné, ale jak postupovat, pokud především chcete prodat za co nejvyšší cenu? Stejně jako u nákupu nemovitosti (viz článek Koupě nemovitosti má svá pravidla ) jsou zde dvě možnosti: buďto na vlastní pěst, nebo pomocí zprostředkovatelských služeb realitní kanceláře. Oboje má své klady i zápory a vyplatí se dobře si promyslet, co je výhodné právě pro vás. Samozřejmě neuškodí se porozhlédnout, zda nějaká realitní kancelář nehledá dům podobný tomu vašemu, čímž v podstatě využijete právní servis realitní kanceláře, aniž byste platili provizi.

Realitka je vhodná, právník nutný

Realitní kanceláře, alespoň ty kvalitní, vám mohou nabídnout zpravidla vynikající právní servis a inzerci pro vaši nemovitost. A také dobrou cenu, k čemuž je motivuje dohodnuté procento z prodeje. Obvykle si účtují 3 až 7 %, za rozumný se dá požadovat 5% poplatek. Na druhou stranu téměř vždy požadují tzv. exkluzivitu, tedy záruku, že neprodáte v určené časové lhůtě nemovitost nikomu jinému. Pokud tak učiníte, má realitka nárok na provizi, i když prodej fakticky nezprostředkovala. Realitní kanceláře se tak brání proti situaci, kdy vám najde kupce a vy s ním uzavřete smlouvu samostatně, tedy zprostředkovatele obejdete. Ten již přitom musel na propagaci vaší nemovitosti vynaložit určité náklady.

I když se rozhodnete nevyužít zprostředkovatele (ať už si myslíte, že ušetříte, či již máte kupce), přinese vám prodej nemovitosti jisté náklady. Kromě nezbytných poplatků katastru nemovitostí či notářského ověření (což jsou vzhledem k prodejní ceně částky zanedbatelné) budete pravděpodobně platit za právní služby, jichž se doporučuje využít i při zdánlivě bezproblémových převodech (například mezi příbuznými), neboť i drobné opomenutí může mít za nepříznivých podmínek nepříjemné důsledky. "Je spousta vzorových smluv, které ale mohou být pro daný případ nevhodné," varuje Petr Šafránek, finanční zprostředkovatel. Obecně se dá říci, že vzorová smlouva použitá bez ohledu na konkrétní situaci je nevhodná.

Nalezením kupujícího záludnosti nekončí

Zápis do katastru bez úplatku?
Vzhledem k nové (od ledna letošního roku) technice při zpracování žádostí o vklad do katastru nemovitostí je již prakticky vyloučené "předbíhání" v řadě žádostí čekajících ke schválení, tudíž i "neověřené fámy" o úplatnosti části katastrálních úředníků jsou minulostí. Zápisu do katastru nemovitostí se dočkáte téměř bez výjimky v zákonné lhůtě 30 dnů všude kromě Prahy, kde to potrvá většinou přes čtyři měsíce.
Kromě potřebného počtu kopií smlouvy musíte při podání žádosti o zápis do katastru předložit i znalecký posudek mladší 6 měsíců. Pozor, vyhláška o oceňování majetku se novelizuje poměrně často, zpravidla každý rok, a posudek musí být zpracován podle současného stavu. Pokud si necháte ocenit nemovitost k 31. 12., nemusí tak už být druhý den posudek platný. Převodem vlastnictví zaniká i pojištění nemovitosti, vaše pojišťovna vám vrátí nevyčerpané pojistné bez storno poplatků.
Samozřejmě, ani když je vybrán kupec, domluvena cena a s právníkem sepsána smlouva, není všem rizikům konec. Je vhodné si zajistit bezpečný převod peněz, výhodný pro poctivého prodávajícího i kupujícího, nejlépe do notářské úschovy nebo na vinkulovaný účet v bance (peníze jsou uloženy na účtu do doby než dojde ke splnění všech sjednaných podmínek, pak teprve dochází k jejich převodu). Ten je vhodné učinit ještě před podpisem smlouvy, bude vám vyplacen až po zápisu do katastru nemovitostí. Pro katastrální úřad potřebujete smlouvu s notářsky ověřenými podpisy a několik kopií (již není potřeba ověřovat podpisy), pro každého účastníka jednu a jednu pro finanční úřad, na který je odeslána do 30 dnů od zápisu do katastru.

Jak již bylo řečeno, k zápisu do katastru nemovitostí je potřeba pouze jedna notářsky ověřená smlouva, samotná žádost ani kopie smlouvy již ověřeny být nemusí. Proto, jak upozorňuje Petr Šafránek, "nesmíte pustit smlouvu s ověřenými podpisy z ruky!" Pokud jednáte s nefér partnerem, může totiž sám nechat zapsat převod nemovitosti a stát se jejím vlastníkem, aniž byste si toho vůbec všimli. Nemusíme zdůrazňovat, že to může znamenat přinejmenším další zdržení a nepříjemnosti.

Daně, daně, daně... z převodu nemovitostí

Dalším nákladem bude téměř vždy daň z převodu nemovitosti. Podle nové úpravy platné k 1. 1. tohoto roku se snižuje na 3 % z původních pěti, což je jistě dobrá zpráva, nicméně stát pravidelně upravuje tabulkové ceny, na jejichž základě se majetek oceňuje, a nemusím dodávat, že je spíše zvyšuje než naopak (platnou vyhlášku můžete najít například zde). Zároveň se mění i podmínky platby. Dříve se platila na základě daňového výměru, který vám vyměřil finanční úřad. Nezřídka se stávalo, že propásl lhůtu pro jeho zaslání (tři roky od konce kalendářního roku, v němž došlo k převodu) a tudíž stát o daň přišel. V současné době je nutno daň zaplatit do 30 dnů od doručení rozhodnutí o vkladu.

A jak se určuje základ pro daň z převodu nemovitosti? Nebylo by výhodnější se dohodnout na nižší ceně a zbytek doplatit načerno? Kromě legálních a morálních výhrad má tato možnost i další nevýhodu, totiž povinnost mít na prodávanou nemovitost znalecký posudek, daň se pak platí z té vyšší ceny. Tedy pokud prodáte dům oceněný na tři miliony za třináct padesát, budete platit daň ze tří milionů, pokud jej prodáte za pět milionů, budete platit daň z dohodnutých pěti milionů. Daň platí prodávající, ovšem kupující je za ni ručitelem.

A několik specialitek - při prodeji více vlastníků platí každý poměrnou část daně, při výměně nemovitostí platí obě strany daň z té dražší nemovitosti společně a nerozdílně. Pozor, daň z převodu nemovitosti je nevratná i pokud od smlouvy po vzájemné dohodě odstoupíte či bude prohlášena za neplatnou! U příbuzných v řadě přímé (děti, manželé) se daňově "vyplatí" nemovitost darovat až do hodnoty 51 900 000 Kč, u příbuzných v řadě nepřímé (sourozenci, neteře a synovci, tety a strýcové) pouze do 1 000 000 Kč, v ostatních případech je výhodnější prodej. Darovací daň platí samozřejmě obdarovaný.

Daně, daně, daně... z příjmu

Bohužel, převod nemovitosti může být spojen ještě s jedním druhem daně, totiž s daní z příjmu, jejíž výše je podstatně vyšší než daň z převodu nemovitosti. Pokud je nemovitost součástí obchodního jmění právnické či fyzické osoby, daní se tedy jako příjem z podnikatelské činnosti. Ovšem pozor, touto daní můžete být povinni i pokud se jedná o čistě soukromou nemovitost. Naštěstí se tomu dá celkem snadno vyhnout.

Daň z příjmu se při prodeji "nepodnikatelské" nemovitosti neplatí, pokud jste v ní bydlel dva roky před prodejem nebo ji vlastníte alespoň pět let. Zákon definuje bydlení velmi volně, nemusíte tedy mít v místě zapsané trvalé bydliště, ovšem komerční pronajímání se nepřipouští. Pokud jste tedy rodinný dům dostali darem a za rok jej prodáváte, velmi se vyplatí si další rok počkat, nechcete-li platit třetinu ceny na daních.

Pokud si nejste naprosto jisti, že nebudete muset daň z příjmu platit, vyplatí se konzultace s odborníkem. Například pokud rodiče darují pozemek svému potomkovi, aby jej mohl prodat a mít něco do začátku, bude podléhat dani z příjmu z plné prodejní ceny (jelikož náklady na nákup nemovitosti byly téměř nulové, resp. pouze daň z převodu pozemku při darování). Také pokud koupíte byt od družstva, musíte před jeho prodejem počkat alespoň dva roky, i když v bytě bydlíte už dvacet let. Při převodu zděděné nemovitosti se do těchto tzv. testovacích lhůt započítává i doba bydlení (či vlastnictví) zůstavitele, tedy vašeho zesnulého příbuzného.

Nebojte, povodně se nám vyhnuly

Jde to i bez daní?
V několika speciálních případech může být převod nemovitosti od daní osvobozen úplně, bohužel se většinou jedná o případy, kdy je prodávajícím stát či některá jeho organizace a pak třeba prodej nemovitosti za účelem financování útulku propuštěná zvířata či restituce. Z běžnějších transakcí je od daně osvobozen první úplatný převod nemovitosti po jejím dostavění, musí být ovšem splněny i další podmínky. Také převody v rámci stavebního družstva nejsou daní zatíženy.
Určitě vás bude lákat možnost zatajit nebo alespoň zamlžit některá negativa vaší nemovitosti, nicméně přestože takovým přístupem sice zvýšíte prodejní cenu, ve výsledku můžete i hodně prodělat. Například pokud kupec od smlouvy odstoupí s tím, že dům byl při povodních zaplaven, což jste mu předem nesdělili, soud na jeho připomínky většinou přistoupí. Je proto nutné kupce o těchto nedostatcích předem informovat a hlavně vtělit tato upozornění písemně do kupní smlouvy. Samozřejmostí je i zmínit všechna věcná břemena, předkupní práva atd., a to i ta, která se nezapisují do katastru nemovitostí. "Pokud možno uveďte vše, co se s nemovitostí stalo a mohlo by ovlivnit její stav, jinak může kupující dosáhnout neplatnosti smlouvy od začátku," dodává Petr Šafránek.

Pokud prodáváte pouze část nemovitosti, musíte ji prokazatelně nabídnout k odkupu nejprve stávajícímu spoluvlastníkovi, pochopitelně nemůžete následně nemovitost prodat za cenu nižší, než za jakou jste ji nabídli spoluvlastníkovi. Také si pečlivě prohlédněte smlouvu, na jejímž základě jste nemovitost získali, neboť i ta může obsahovat jistá omezení, může jít například o darovací smlouvu s podmínkou zpětného odkupu.

Snad vám tento článek pomůže při prodeji vaší nemovitosti, na závěr snad jen dvě známá, ale pravdivá přísloví: Víc hlav víc ví, a dvakrát měř, jednou řež.

Myslíte si, že prodávat nemovitost je míň rizikové než ji kupovat? Má cenu najímat právníka a realitní kancelář nebo to jsou zbytečné mezičlánky? Je v pořádku, že daň se platí z tabulkové ceny a ne tržní ceny (která je mimo Prahu většinou nižší než tabulková)?

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

+6
Ano
Ne

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

16. 4. 2004 18:54

Pane Veselý, díval jsem se do komenářů k obchodnímu zákoníku a autoři se shodují na mém výkladu, tedy že ustanovení § 230 je speciální právní úpravou pro bytová družstva a má tudíž právě a jen u bytových družstev přednost před obecnou úpravou, obsaženou v § 229. To i přes Vámi uváděnou nejednotnou formulaci "členství" v obou paragrafech. To znamená, že opravdu Vám žádný orgán družstva nemůže mluvit do toho, na koho členská práva převedete.

Reagovat

 

+15
Líbí
Nelíbí

Zobrazit komentovanou zprávu (Petr Vesely 16. 04. 2004 11:30)

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

15. 4. 2004 22:13

Předpokládám, že jde o bytové družstvo. Pak se na převod vztahuje § 230 obchodního zákoníku, který říká: "Převod práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu na základě dohody nepodléhá souhlasu orgánů družstva. Členská práva a povinnosti spojená s členstvím přecházejí na nabyvatele ve vztahu k družstvu předložením smlouvy o převodu členství příslušnému družstvu nebo pozdějším dnem uvedeným v této smlouvě. Tytéž účinky jako předložení smlouvy o převodu členství nastávají, jakmile příslušné družstvo obdrží písemné oznámení dosavadního člena o převodu členství a písemný souhlas nabyvatele členství."
Otázka na "předkupní právo" je poněkud zmatečná, a to z toho důvodu, že družstvo nemůže z principu nabývat členství takříkajíc samo v sobě. Samozřejmě, že družstvo jako právnická osoba může obecně být členem JINÉHO družstva, nikoliv však svým vlastním členem. Předkupní právo by tedy mohlo, čistě teoreticky, vzniknout pouze ostatním členům družstva, nikoliv družstvu samotnému. Zákon však takové "předkupní" právo v této souvislosti nezná (ostatně převod práv nemusí být nutně úplatný).
Pokud jde o podmínku ve Stanovách ohledně splacení anuity, doporučuji konzultaci s advokátem, neboť se domnívám, že tato podmínka by mohla být v rozporu se zákonem, a to právě s § 230 obchodního zákoníku, neboť omezuje zákonem stanovenou volnost převodu členských práv a povinností. Zákon přitom, pokud se nemýlím, nedává bytovým družstvům možnost Stanovami upravovat podmínky převodu. Povinnost splácet anuitu je podle mého názoru jednou z povinností, která se převádí na nového člena. Ale opravdu doporučuji konzultaci v advokátní kanceláři.

Reagovat

 

-10
Líbí
Nelíbí

Zobrazit komentovanou zprávu (Petr Vesely 15. 04. 2004 14:27)

Další příspěvky v diskuzi (40 komentářů)

17. 9. 2005 | 9:15

www.zk.webzdarma.cz více

22. 7. 2004 | 14:37

Dobrý den. Mám dotaz. Přítelkyně se chystá prodat podíl k družstevnímu bytu + já se chystám uzavřít smlouvu o budoucí kupní smlouvě na nově stavěný byt(podpis cca leden 2005). Pokud by byla přítelkyně spolumajitelkou nově...více

19. 4. 2004 | 16:45 | Petr Vesely

Jeste jednou dekuji za Vasi pomoc! S odborniky se urcite poradim!!! Jen jsem chtel zakladni informace vedet predem, s cimz jste mi moc pomohl. S tim, ze nikomu nic neni do toho co dostanu, jsem myslel hlavne ostatni cleny...více

19. 4. 2004 | 10:10

Děkuji moc za úplnou odpově´d. nyní mi je již vše jasné. K. Dvořák více

19. 4. 2004 | 9:05

Dobrý den. Domnívám se že ve Vašem článku je jedna nepřesnost. A to při darování nemovitosti a následném jejím prodeji na níž se nevztahuje testovací lhůta tedy 2 roky bydlet nebo 5 let vlastnit. Při darování se též vypracovává...více

Oblíbená témata

banky, Bydlení, bydliště, byt, cena, ceny, částka, činnost, články, daň, Daně, daňové přiznání, dar, děti, Dítě, dohoda, doručení, družstva, družstvo, dům, důsledky, financování, finanční, finanční úřad, finanční zprostředkovatelé , fyzická osoba, hodnota, hodnoty, inzerce, kancelář, katastr nemovitostí, konzultace, koupě, kupní smlouva, leden, lhůta, majetek, manžel, manželé, Moje banka, náklad, náklady, nákup, nalezení, nárok, nedostatek, nedostatky, negativa, nemovitost, nemovitosti, nové, oceňování, odborník, odkup, odstup, omezení, organizace, partner, peníze, platba, platby, podmínka, podmínky, podpis, pojistění, pojistné, pojišťovna, Pojišťovny, poplatek, poplatky, potomci, potomek, povinnost, povinnosti, povodeň, povodně, pozemek, Praha, pravidelné, pravidla, právník, Právo, procenta, procento, prodej, prodeje, provize, Předkupní právo, převod, převod vlastnictví, převody, příjem, příjmy, přístup, rady, realitní kancelář, restituce, Riziko, rodič, rodiče, rodinný dům, rozhodnutí, Ručitel, servis, situace, služby, smlouva, smlouvy, soud, soukromí, spoj, stát, státy, stav, storno, transakce, trvalé bydliště, tržní cena, účel, účet, úplatek, úplatky, úprava, úřad, úředník, úschova, vinkulován, vinkulováno, vinkulovaný účet, vízum, vklad, vklady, vlastnictví, vlastník, volno, vyhláška, výhodné, výhodný, výjimky, výměr, výsledek, YES, základ, zákon, zákony, záruka, Zpětný odkup, zpracování, zvíře, žádost

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

Expat, Renting, Bludný kruh chudoby, podnikání, andrej babiš, euro, martin stára, petr fiala, pašování, IVG Immobilien, evropské akcie, irena vlčková, univerzity, bezpečnostní chyba, darování, Martin Skalický, asociace provozovatelů mobilních sítí, kartové asociace

7U32574, 8B12900, 5E63456, 2C38023, 2AC5486

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK