Ceny bytů: co říká srovnání se sousedy?

Ceny bytů: co říká srovnání se sousedy?
V roce 2002 bylo u nás postaveno kolem 2,7 bytů na 1 000 obyvatel, zatímco v Rakousku to bylo téměř dvakrát víc. Proč tomu tak je?

Z dlouhodobého hlediska je příjem domácností nejdůležitějším faktorem ovlivňujícím ceny rezidenčních nemovitostí. Po roce 1989 došlo v ČR k odstranění cenových deformací, což mělo za následek růst cen a teprve posléze růst nominálních mezd. Mezi roky 1990-2002 došlo k růstu spotřebitelských cen o 180 % a cen stavebních prací o 280 %. Nominální měsíční hrubá mzda sice v uvedeném období vzrostla o 380 %, avšak zejména díky růstu po roce 1999. Cenový šok po roce 1989 způsobil znehodnocení kupní síly úspor obyvatelstva. Koupěschopnost značné části populace v bytové oblasti tak byla zejména na počátku 90. let značně ochromena.
Cena 1 m2 užitné plochy se v roce 2002 u rodinných domů v celorepublikovém průměru pohybovala kolem 16 500 Kč a od roku 1995 nominálně rostla v průměru o 7 % ročně. Cena 1 m2 užitné plochy bytu byla 20 200 Kč a rostla o 8 % ročně. Od roku 1998 však tyto nárůsty nebyly tak vysoké.



Ceny pozemků spíše neporostou

Zkušenosti z EU ukazují, že cena novostaveb je z dlouhodobého hlediska ovlivněna zejména cenou pozemků, a nikoliv cenou stavebních prací. Průměrná cena zasíťovaných pozemků byla v Německu v roce 1992 kolem 43 euro, cena v roce 2001 už byla 75 euro, což znamená nominální růst 6 % ročně. V cenách jsou ovšem značné regionální rozdíly: průměr za bývalé západní Německo je 90 euro (2 900 Kč) a východní Německo 45 euro (1 450 Kč).
Ještě zajímavější je srovnání cen stavebních pozemků (včetně nezasíťovaných) ve spolkových zemích, jež přímo sousedí s Českou republikou - Bavorskem a Saskem. Ceny v Sasku - bývalé NDR, kde 1 m2 stál v roce 2001 kolem 900 Kč - jsou na jedné třetině Bavorska (3 000 Kč), ceny v Berlíně se pohybovaly na úrovni 7 600 Kč. Z tohoto úhlu pohledu se jeví ceny pozemků v ČR řádově na srovnatelné úrovni a těžko lze očekávat celoplošný výrazný růst po vstupu ČR do EU. Na druhé straně ceny pozemků jsou lokální záležitostí a mohou být výrazně ovlivněny místními faktory (např. výstavbou velké továrny v malém městě).

Velké rozdíly v cenách užitné plochy

Cena průměrné bytové jednotky v Německu je 204 000 euro, tedy 6,5 milionů Kč a má průměrnou užitnou podlahovou plochu 164 m2. Obdobně jako v pozemcích i v cenách bytů/domů jsou velké regionální rozdíly: v Sasku je průměrná cena 5,8 milionů Kč při ploše 155 m2 a v Bavorsku 9,3 milionu Kč při ploše 195 m2. V Rakousku je průměrná cena bytu 5,1 milionu Kč.


Ceny za 1 m2 užitné plochy jsou v ČR poloviční až třetinové oproti našim vyspělým sousedům. Cena 1 m2 užitné plochy je v Německu 1 250 euro, avšak obytné již 2 090 euro (66 000 Kč). Rozdíl v cenách je dán náklady na pracovní sílu a pak kvalitou vybavení, neboť ceny základních stavebních prvků (cihly, cement, dlažba) jsou na přibližně srovnatelné úrovni. Hodinové náklady na stavební práce jsou v Německu šestkrát vyšší než v ČR.
Objem bytové výstavby a ceny bytů jsou závislé jednak na kupní síle obyvatelstva a jednak na dostupnosti zdrojů financování výstavby (hypotéky). Při hodnocení kupní síly zjistíme, že průměrná domácnost v ČR vydělává na 1 m2 kolem 12 pracovních dní, což je dvojnásobek doby, po kterou na 1 m2   vydělává rakouská či německá domácnost.

Z uvedeného lze tedy usuzovat, že poptávka po bytech nebude v ČR dramaticky stoupat, neboť pro běžnou českou domácnost je pořízení bytu drahá záležitost. Růst poptávky bude záviset na reálném růstu příjmů domácnosti - ale ani ten nebude vysoký, neboť musí odpovídat růstu produktivity práce. Náklady na výstavbu bytů budou spíše ovlivněny cenami pozemků, kde lze očekávat reálný růst v řádech procent, než cenami stavebních materiálů, které jsou již na "evropské úrovni". Ceny bytů budou ovšem ovlivněny očekávaným zvýšením DPH na stavební práce, což jednorázově zvýši náklady na výstavbu.

Text byl převzat z bulletinu společnosti A&CE Global Finance, autorem je Michal Mišun.

Co si o tomto srovnání myslíte vy? Souhlasíte s uvedenými závěry?

Odeslat
e-mailem

Líbil se vám článek?

+4
AnoNe
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem 6 komentářů

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

29. 3. 2004 13:27, Mario

A to by ta domacnost jeste nesmela kupovat jidlo, platit energie, vodne a stocne ;-)

Zobrazit celé vlákno

+22
+-
Reagovat na příspěvek

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

26. 3. 2004 9:36, maxmin

Velmi zajímavé, čekal bych, že cenové rozdíly budou mnohem vyšší. Aspoň nám to všechny realitní kanceláře tvrdily, pokud si dobře pamatuji.

-21
+-
Reagovat na příspěvek
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem (6 komentářů) příspěvků.
Partners Financial Services

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK

Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.