Nemovitostní bublina začíná splaskávat

The Economist často používá paralelu mezi nemovitostním a akciovým trhem. Připomíná, že zatímco akciový trh zůstává od zhroucení před třemi lety zhruba 30 - 50 % pod svým vrcholem ze začátku roku 2000, rezidenční reality přinášejí již čtvrtým rokem kontinuální zisk. Ve většině zemí v tomto období ceny domů rychle rostly, především kvůli možnosti levného financování pomocí hypotečních úvěrů. To je také z velké části důvod, domnívá se The Economist, proč se ekonomiky drží mnohém lépe, než se po pádu akciových trhů předpokládalo: vyšší ceny domů vyvažují mnoho ze ztrát akciových portfolií. Domácnosti v rozvinutých hospodářstvích teď mají v nemovitostech uloženo dvakrát více majetku než v akciích, proto by je krize nemovitostního trhu zasáhla mnohem významněji než problém na trzích akciových.

Posledních osm let: rapidní růst

Právě týdeník The Economist hodně napomohl tomu, aby vůbec bylo možné porovnávat celosvětové ceny nemovitostí. Vytvořil totiž cenové indikátory pro 13 rozvinutých ekonomik (sahající až do roku 1975) a v roce 2002 začal ve čtvrtletních intervalech publikovat výsledky.
Na prvním grafu můžeme vidět, že od roku 1995 se ceny nemovitostí v Irsku více než ztrojnásobily, v Austrálii, Velké Británii, Holandsku a Španělsku více než zdvojnásobily. Oproti tomu vypadá 54% růst ve Spojených státech jako velmi mírný. Pokud bychom ovšem tento růst očistili o inflaci, dostaneme 30% zisk ve skutečných cenách. A to už znamená největší růst v průběhu kterékoli osmileté periody za poslední tři dekády.

Ve velkých městech padají ceny 

Největší pozornost The Economist přitahuje šest nemovitostních trhů, jejichž ceny se zdají až nebezpečně nadhodnocené: USA, Austrálie, Velká Británie, Irsko, Holandsko a Španělsko. Ačkoliv se růst cen domů v řadě z nich již zpomalil, průměrné ceny zde doposud neklesly. Nicméně, konstatuje The Economist, průšvihy jsou již v dohledu, neboli bublina začíná splaskávat.
V loňském roce spadly ceny v několika londýnských čtvrtích. V New Yorku poklesly ve třetím čtvrtletí 2003 poprvé od roku 1996. Ceny bytů padají v Sydney a Melbourne. Podíl úspěšně prodaných domů v aukci - což je nejobvyklejší metoda prodeje v Austrálii - spadl pod 50 %, klesá tedy poptávka dosud ženoucí růst cen. Z toho vyplývá, že pokud bude zájem poptávku udržet, budou muset ceny klesnout. Další propad cen je tedy velmi pravděpodobný.

Trhy s nemovitostmi v obtížné situaci

V tomto roce budou nemovitostní trhy v šesti sledovaných státech "zkoušeny" mnohem více než tomu bylo v posledních čtyřech letech, předpovídá britský týdeník. Za prvé, pokud jde o vztah cen domů na rekordních úrovních k příjmům, kupci poprvé nemají dostatečné příjmy na nákup nemovitostí. Za druhé, převaha nabídky nemovitostí způsobila snížení nájmů v mnoha zemích. Tím pádem poklesly výnosy a to vede ke snížení atraktivity bytů jako investic. Například v Americe je už teď rekordních 10 % nemovitostí nabízených k pronájmu neobsazených. A konečně, úrokové sazby budou spíše růst než klesat (například Bank of England a Reserve Bank of Australia již sazby zvedly).
V nejlepším případě proto ceny domů v mnoha zemích v roce 2004 neporostou. V mnoha velkých městech ovšem existuje vysoké riziko, že ceny spadnou, s přesvědčením uzavírá The Economist.

Co si o situaci na světovém trhu s nemovitostmi myslíte vy? Souhlasíte s tvrzením týdeníku The Economist, že už lze pozorovat signály blížícího se zhroucení cen? Jak se podle vás bude vyvíjet situace v České republice?