Koupě nemovitosti má svá pravidla

V celé transakci s nemovitostí není důležitá jen smlouva, na jejímž základě kupující nemovitost získá, ale i kupní smlouvy či dokumenty, na základě kterých nabyli vlastnického práva k nemovitosti současní (a předchozí) vlastníci. Ač to může znít neuvěřitelně, v případě, že některý z těchto dokumentů má z právního hlediska vady, může se stát, že přestože v katastru budete uveden vy jako vlastník, rozhodne soud, že jste se jím nikdy nestal a nemovitost budete muset vrátit! Své peníze dostanete samozřejmě zpět (pokud je tedy prodávající bude mít).
Důkladná kontrola nabývacích dokumentů je velmi důležitá také u bytů, které byly převedeny z družstva do osobního vlastnictví. Vyskytly se již případy, kdy byl převod družstevního bytu do osobního vlastnictví proveden s právními vadami a domnělý nabyvatel bytu se tak nestal jeho vlastníkem. To v případě, kdy je na družstvo prohlášen konkurz, znamená, že o svůj byt může přijít.

Všechno má svá pravidla

Kupní smlouva na nemovitost se řídí Občanským zákoníkem. Ten pro ni stanovuje jako závaznou písemnou formu. Jakákoliv jiná podoba znamená nejen neplatnost transakce, ale v podstatě i nemožnost podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí. A bez vkladu do něj se kupující nestává vlastníkem nemovitosti (podmínka stanovená Občanským zákoníkem, na rozdíl od movitých věcí, kde je tomu většinou okamžikem zaplacení kupní ceny).

Aby byla smlouva platná, musí obsahovat přesné označení smluvních stran (u fyzických osob rodné číslo a trvalé bydliště, u právnických osob IČO a sídlo) a přesné označení kupované nemovitosti (například musí být přesně označen pozemek, na kterém stojí či samotná budova musí být označena číslem popisným, byty musí být označeny číslem bytu...). Smlouva by neměla opomenout také případná práva třetích osob váznoucích na nemovitosti (věcná břemena, zástavy apod.).
Kromě označení účastníků a předmětu smlouvy by v ní měla být přesně stanovena sjednaná kupní cena a definován způsob její úhrady. Ta může sahat od jednoduché dohody, že bude zaplacena k určitému datu (lze doporučit pouze v případě, že protistraně bezvýhradně věříte) až po detailní popis různých typů úschov peněz (u notáře, advokáta či v realitní kanceláři) a přesného stanovení podmínek, za jakých mají být vyplaceny (problematice úhrady kupní ceny jsem se věnovali v článku Koupě nemovitosti: jak nepřijít na buben).

Kupní smlouvou vše nekončí

Jak stanovuje občanský zákoník, u nemovitostí nepřechází vlastnictví na kupujícího zaplacením kupní ceny, ale vkladem do katastru nemovitostí. Ve chvíli kdy podepisujete kupní smlouvy byste měli vyřešit, buďto ve smlouvě nebo jinou dohodou, kdo návrh na vklad do katastru podá (může to být prodávající, kupující nebo oba současně). Při sepisování kupní smlouvy také nezapomeňte na to, že při podání žádosti na vklad do katastru nemovitostí ji budete muset předložit v počtu o dva převyšujícím počet účastníků řízení. Pokud je tedy jeden prodávající a jeden kupující, musíte předložit čtyři originály nebo úředně ověřené opisy.

Výše uvedené skutečnosti napovídají, že kupní smlouvu na nemovitost není vhodné spíchnout na koleně na poslední chvíli, ale že je velmi vhodné její sepsání svěřit právníkovi. Kromě rizika, že se nestanete vlastníkem nemovitosti, totiž ještě u špatné smlouvy hrozí nebezpečí, že takový kontrakt způsobí zdržení zápisu změny vlastnictví do katastru nemovitostí.

Kupovali jste někdy nemovitost? Jak jste to vyřešili se smlouvou? Podělte se o své názory a zkušenosti s ostatními!