Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Úroková jistota u hypoték má řadu úskalí

| rubrika: Hypotéky | 5. 6. 2007 | 27 komentářů
Úroková jistota u hypoték má řadu úskalí
Úrokové sazby z hypotečních úvěrů začaly růst. Kdo nyní zvolí fixní úrokovou sazbu na celou dobu úvěru, mohl by za určitých okolností vydělat. Musí však počítat s tím, že splatit hypotéku předčasně bude složitější.

Volba správné doby fixace úrokové sazby je jedním z nejpodstatnějších parametrů hypotečního úvěru. Zvláště když Česká národní banka (profil, názory) minulý týden zvýšila základní úrokové sazby o čtvrt procentního bodu, na což banky zareagovaly zvýšením sazeb u hypotečních úvěrů. Vzhledem k tomu, že se očekává další růst úrokových sazeb, stojí za to se zabývat otázkou, zda si nepořídit hypotéku s pevnou úrokovou sazbou na celou dobu splácení. A to přesto, že tato sazba bude vyšší, než banky nabízejí klientům, kteří se rozhodnou pro kratší období fixace.

Spočítali jsme modelový příklad úvěrů s dobou splatnosti dvacet a třicet let. Porovnáváme v něm celkovou výši úroků, které klient zaplatí, když zvolí pětiletou fixaci sazeb, nebo se rozhodne pro jednu sazbu na celou dobu hypotéky. Stanovení úrokových sazeb na tak dlouhé horizonty je věštěním z křišťálové koule, takže je nutné brát použité sazby jen jako vodítko, abychom mohli dospět k určitému porovnání. Ve vypočtu se počítá s růstem úrokových sazeb, a to po skončení každé pětileté fixace o půl procentního bodu. Porovnáváme dvě dvojice úvěrů ve výši 1,5 milionu korun.

Pro výpočty byly použity sazby, které může získat potenciální klient na pobočce ČSOB (profil, názory) – 4,7 procenta na dobu pěti let a 4,99 procenta na celou dobu úvěru. ČSOB jsme zvolili, protože nabízí jako samostatný produkt hypotéku s garantovanou výší splátek, a tedy i s fixní úrokovou sazbou po celou dobu splácení. U ostatních bank může klient u běžného hypotečního úvěru zafixovat úrokovou sazbu nejčastěji až na patnáct let.

Není podstatné, zda získané sazby byly sníženy nebo zvýšeny o slevy či přirážky. Rozdíl mezi sazbami na počátku splácení pro kratší fixační období a zafixování na celou dobu trvání úvěru by byl vždy stejný. Účelem výpočtu není porovnání několika bank, jde o porovnání výhodnosti fixace na pět let ve srovnání s fixací na celou dobu úvěru.

Úvěr 1,5 milionu korun na dvacet let
Doba fixace 5 let Doba fixace na 20 let
Roky Úroková
sazba
Splátka
(Kč)
Zaplacené
úroky (Kč)
Úroková
sazba
Splátka
(Kč)
Zaplacené
úroky (Kč)
1. - 5. 4,7 % 9 652,44 324 214,23 4,99 % 9 891,05 345 062,75
6. - 10. 5,2 % 9 976,12 285 448,20 4,99 % 9 891,05 274 835,05
11. - 15. 5,7 % 10 206,70 212 229,04 4,99 % 9 891,05 184 752,58
16. - 20. 6,2 % 10 330,24 88 038,75 4,99 % 9 891,05 69 202,02
Celkem 909 930,22 873 852,40
Úvěr 1,5 milionu korun na třicet let
Doba fixace 5 let Doba fixace na 30 let
Roky Úroková
sazba
Splátka
(Kč)
Zaplacené
úroky (Kč)
Úroková
sazba
Splátka
(Kč)
Zaplacené
úroky (Kč)
1. - 5. 4,7 % 7 779,57 338 238,46 4,99 % 8 043,16 359 825,07
6. - 10. 5,2 % 8 178,06 337 908,56 4,99 % 8 043,16 325 117,11
11. - 15. 5,7 % 8 521,47 322 090,67 4,99 % 8 043,16 280 596,52
16. - 20. 6,2 % 8 799,07 283 890,43 4,99 % 8 043,16 223 489,09
21. - 25. 6,7 % 8 998,63 212 192,64 4,99 % 8 043,16 150 236,25
26. - 30. 7,2 % 9 106,52 88 678,14 4,99 % 8 043,16 56 273,38
Celkem 1 582 998,90 1 395 537,42

Z provedeného porovnání je patrné, že při dlouhodobé fixaci by klient při zvoleném vývoji úrokových sazeb na úrocích zaplatil méně než ten, který by se rozhodl pro pětiletou fixaci. Rozdíl činí přibližně 36 tisíc korun. Vzhledem k dvacetileté době splácení je ušetřená částka zanedbatelná. Měsíčně takový klient ušetří průměrně 150 korun. Při třicetileté hypotéce se rozdíl v přeplatku úroků zvyšuje. Celkově zaplatí klient s fixací na celou dobu úvěru o zhruba 187,5 tisíce korun méně než klient s šesti pětiletými fixacemi. Měsíčně tak ušetří v průměru 520 korun.

Při volbě délky fixace je ovšem důležité zvažovat více faktorů, než jen úsporu na zaplacených úrocích. Ta je navíc závislá na skutečném vývoji úrokových sazeb, který pravděpodobně nebude tak dramatický, jak jsme použili pro výpočet. Při volbě fixace na celou dobu splácení úvěru se klient může dostat do určité pasti. Nemůže zpravidla mimořádnou splátkou snížit jednorázově jistinu úvěru, aniž by za to nebyl bankou potrestán sankčními poplatky. Nemovitost je pak složitějí prodat.

Lze rovněž očekávat, že banky, které nabízejí dlouhodobou fixaci, mají vše dobře spočítané. To znamená, že nepředpokládají strmý růst úrokových sazeb, a tedy případ, že by se klientovi taková fixace finančně nějak výrazně vyplatila. Jde spíše o nabídku pocitu jistoty stále stejné výše splátky. Pokud by úrokové sazby přece jen rostly rychleji, než se očekává, banky nejspíš najdou způsob, jak případnou ztrátu z dlouhodobě zafixovaných sazeb kompenzovat. Nabízí se například změny měsíčních poplatků.

Seriál Jak na úvěry aneb život na splátky, které vás nepoloží
Na dluh žije čím dál tím víc českých domácností. Úvěry nepochybně mají svoje klady, dovolují nám pořídit si zboží či služby, na které je naše peněženka krátká. Pokud ale jejich kouzlu bezhlavě podlehneme, mohou nás zavést až na samé finanční dno. Následující série článků vám poradí, jak proplout úvěrovým mořem bez úhony a co dělat v případě, pokud už se snad vaše finanční loď potápí. Spoustu užitečných článků, rad a informací týkajících se úvěrových produktů a zadluženosti naleznete v našem novém seriálu Jak na úvěry aneb život na splátky, které vás nepoloží.

Jakou dobu fixace úrokových sazeb byste si zvolili u hypotečního úvěru?

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

0
Ano
Ne

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

7. 6. 2007 13:07, Pavel

Ahoj, mohl byste nekdo strucne vysvetlit, jak jsou svazany urokove sazby hypotek se zakladni urokovou sazbou CNB? Pokud se ted ocekava rust zakladni sazby o dalsich 0,25-0,75, myslite, ze uz to maji banky zapoctene ve svych soucasnych sazbach, nebo ze se da ocekavat dalsi rust uroku u hypotek? Diky, Pavel

Reagovat

 

+60
Líbí
Nelíbí

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

5. 6. 2007 12:59, Roman

Taky jsem před časem porovnával úvěr z hypotéky s úvěrem ze stavebního spoření. I z pohledu RPSN. Každé má své výhody, ale pro mě osobně vyšlo stavebko. Při stejné výši úvěru a stejné době splatnosti má nižší úrok než hypotéka, navíc proti hypotéce je sazba stálá a poplatky - to je kapitola sama pro sebe. Na stavebku je to kolem necelých 300 Kč za rok, u hypotéky kolem 150 Kč měsíčně. Proti samotným úrokům, o které se dá snížit základ daně, se jedná za ty roky o nezanedbatelnou částku. Je dobré si to porovnat na grafu na tady mezi nástroji. O poplatku za vyřízení hypotéky ani nemluvím. Sem tam jsou u bank akce, že poplatek za vyřízení odpustí nebo sníží na polovinu, ale to jsou vždycky jenom krátké akce. Já budu příští rok čerpat úvěr a zařídil jsem se tak, abych čerpal řádný úvěr ze stavebka. Ani meziúvěr ani hypotéku. Neoplývám zase tak penězmi, abych každý rok stejnou výšu úvěru přeplatil na hypotéce o několik tisíc s tím, že nemám jistotu, jaká bude úroková sazba za rok, a nebo s fixovanou sazbou s ještě větším přeplacením proti stavebku.

Reagovat

 

-2
Líbí
Nelíbí

Zobrazit komentovanou zprávu (Rodič 05. 06. 2007 10:16)

Další příspěvky v diskuzi (27 komentářů)

11. 6. 2007 | 13:37 | Rodič

Milý spořiči, netykáme si, tykejte si s tapetou na plochu. Píšete o splácení na 40 let, článek i můj příspěvek je o dlouhodobé fixaci, tak mi najednou netvrďte, že jste měl na mysli splácení 40 let s roční fixací. A pokud...více

10. 6. 2007 | 13:19 | Michal Kára

K tomu Japonsku byste mel ale dodat, ze po celou tu dobu ceny nemovitosti klesaly. více

7. 6. 2007 | 16:25 | icek

Banky snad ty informace poskytnou. Jojo, presne proto, ze se to slovo neda 100% prelozit, to nechavam v originale, mam to spojeni moc rad ;-) více

7. 6. 2007 | 16:23 | icek

Shodou okolnosti jsem to ted resil s par makleri: nektere banky to zapocetli dopredu v kvetnu a nemuseli nyni zvedat (coz neznamena, ze nezvedali). Nektere maji nove urokove ceniky k 1.6. ... pochopitelne, webove kalkulacky...více

7. 6. 2007 | 13:55 | Pavel

Na druhou stranu není to zase až tak dávno, co byly hypotéky s 17% úrokem. Pak to spadlo naprosto nečekaně na nějakých 5% během asi dvou let. Nikde není psáno, že ty hypotéky stejně nečekaně nenarostou zase k 20%. více

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

RPSN, Přímé obchody, Účetní hodnota, zaměstnanec, vladimír vaňo, nta, daňový bonus, daně, Forfaiting, akty, dagmar kocmánková, p.a., Exxon Mobil, Adam Smith, Henry Ford, zaměstnanecký fond, termínový charakter, Jarmila Lehnerová

4S26370, 4SUCCESS, 2SZ7074, 3SI8345, 4AK8181

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK