Úroková jistota u hypoték má řadu úskalí

Volba správné doby fixace úrokové sazby je jedním z nejpodstatnějších parametrů hypotečního úvěru. Zvláště když Česká národní banka (profil, názory) minulý týden zvýšila základní úrokové sazby o čtvrt procentního bodu, na což banky zareagovaly zvýšením sazeb u hypotečních úvěrů. Vzhledem k tomu, že se očekává další růst úrokových sazeb, stojí za to se zabývat otázkou, zda si nepořídit hypotéku s pevnou úrokovou sazbou na celou dobu splácení. A to přesto, že tato sazba bude vyšší, než banky nabízejí klientům, kteří se rozhodnou pro kratší období fixace.

Spočítali jsme modelový příklad úvěrů s dobou splatnosti dvacet a třicet let. Porovnáváme v něm celkovou výši úroků, které klient zaplatí, když zvolí pětiletou fixaci sazeb, nebo se rozhodne pro jednu sazbu na celou dobu hypotéky. Stanovení úrokových sazeb na tak dlouhé horizonty je věštěním z křišťálové koule, takže je nutné brát použité sazby jen jako vodítko, abychom mohli dospět k určitému porovnání. Ve vypočtu se počítá s růstem úrokových sazeb, a to po skončení každé pětileté fixace o půl procentního bodu. Porovnáváme dvě dvojice úvěrů ve výši 1,5 milionu korun.

Pro výpočty byly použity sazby, které může získat potenciální klient na pobočce ČSOB (profil, názory) – 4,7 procenta na dobu pěti let a 4,99 procenta na celou dobu úvěru. ČSOB jsme zvolili, protože nabízí jako samostatný produkt hypotéku s garantovanou výší splátek, a tedy i s fixní úrokovou sazbou po celou dobu splácení. U ostatních bank může klient u běžného hypotečního úvěru zafixovat úrokovou sazbu nejčastěji až na patnáct let.

Není podstatné, zda získané sazby byly sníženy nebo zvýšeny o slevy či přirážky. Rozdíl mezi sazbami na počátku splácení pro kratší fixační období a zafixování na celou dobu trvání úvěru by byl vždy stejný. Účelem výpočtu není porovnání několika bank, jde o porovnání výhodnosti fixace na pět let ve srovnání s fixací na celou dobu úvěru.

Z provedeného porovnání je patrné, že při dlouhodobé fixaci by klient při zvoleném vývoji úrokových sazeb na úrocích zaplatil méně než ten, který by se rozhodl pro pětiletou fixaci. Rozdíl činí přibližně 36 tisíc korun. Vzhledem k dvacetileté době splácení je ušetřená částka zanedbatelná. Měsíčně takový klient ušetří průměrně 150 korun. Při třicetileté hypotéce se rozdíl v přeplatku úroků zvyšuje. Celkově zaplatí klient s fixací na celou dobu úvěru o zhruba 187,5 tisíce korun méně než klient s šesti pětiletými fixacemi. Měsíčně tak ušetří v průměru 520 korun.

Při volbě délky fixace je ovšem důležité zvažovat více faktorů, než jen úsporu na zaplacených úrocích. Ta je navíc závislá na skutečném vývoji úrokových sazeb, který pravděpodobně nebude tak dramatický, jak jsme použili pro výpočet. Při volbě fixace na celou dobu splácení úvěru se klient může dostat do určité pasti. Nemůže zpravidla mimořádnou splátkou snížit jednorázově jistinu úvěru, aniž by za to nebyl bankou potrestán sankčními poplatky. Nemovitost je pak složitějí prodat.

Lze rovněž očekávat, že banky, které nabízejí dlouhodobou fixaci, mají vše dobře spočítané. To znamená, že nepředpokládají strmý růst úrokových sazeb, a tedy případ, že by se klientovi taková fixace finančně nějak výrazně vyplatila. Jde spíše o nabídku pocitu jistoty stále stejné výše splátky. Pokud by úrokové sazby přece jen rostly rychleji, než se očekává, banky nejspíš najdou způsob, jak případnou ztrátu z dlouhodobě zafixovaných sazeb kompenzovat. Nabízí se například změny měsíčních poplatků.

Jakou dobu fixace úrokových sazeb byste si zvolili u hypotečního úvěru?