Výsledky nemovitostních fondů: Jenom dva neporazily inflaci

Jan Traxler | rubrika: Analýza | 8. 4. 2021 | 5 komentářů
Šestnáct z osmnácti sledovaných nemovitostních fondů v roce 2020 porazilo inflaci. Ale až na jednu výjimku jejich výnosy oproti roku 2019 mírně poklesly. Letošní rok bude podobný.
Výsledky nemovitostních fondů: Jenom dva neporazily inflaci

Zdroj: Shutterstock

Nemovitostní fondy se v loňském dramatickém roce opět ukázaly jako vynikající konzervativní investice, která dlouhodobě dobře chrání před inflací a zároveň vykazuje velmi stabilní výnosy.

Sedmnáct z osmnácti sledovaných nemovitostních fondů vykázalo navzdory covidu v roce 2020 kladný výnos v rozmezí od dvou až do dvanácti procent. Pouze jediný – Creditas nemovitostní fond – skončil ve ztrátě 2,5 %.

Inflaci dokázalo v uplynulém roce porazit šestnáct z osmnácti fondů. Kromě už zmíněného ztrátového fondu od Creditas zaostal mírně za inflací také REICO nemovitostní fond České spořitelny.

V přehledu chybí několik fondů, které ještě nezveřejnily ocenění k 31. prosinci 2020. A nenajdete tam zatím ani několik nově vzniklých fondů, které nefungovaly po celý uplynulý rok.

Výnosy nemovitostních fondů 2020

Klikněte pro zvětšení. Zdroj: FINEZ

Počítám s meziroční inflací 2,29 %, přestože průměrná roční míra inflace v roce 2020 byla podle Českého statistického úřadu 3,2 %. S tím vyšším číslem se v praxi v médiích setkáte nejčastěji, pokud někdo mluví o loňské inflaci. Jenže toto číslo vyjadřuje změnu průměrné cenové hladiny za 12 posledních měsíců proti průměru 12 předchozích měsíců. Porovnáme-li pouze stav cenové hladiny k 31. prosinci 2020 oproti 31. prosinci 2019, vychází meziroční inflace 2,29 %. A to je v našem případě technicky správnější, protože i u fondů porovnáváme hodnotu podílových listů či investičních akcií k poslednímu dni roku, nikoliv jejich průměrnou hodnotu za posledních 12 měsíců.

Porovnání retailových fondů a fondů kvalifikovaných investorů

V přehledu výnosů jsem barevně odlišil nemovitostní fondy dostupné široké veřejnosti (oranžová barva) a nemovitostní fondy určené pouze kvalifikovaným investorům (modrá barva). Kvalifikovaným investorem se můžete stát, když máte dostatek znalostí a zkušeností s investováním a pokud investujete alespoň jeden milion korun – u některých fondů i víc. Takže jim s trochou nadsázky říkám „fondy pro bohaté“ a naopak retailové fondy dostupné široké veřejnosti označuji jako „fondy pro chudé“.

O autorovi

Jan Traxler
Zdroj: FINEZ

Jan Traxler je privátní investiční poradce a ředitel společnosti FINEZ Investment ManagementPatří k předním českým expertům v oblasti investování. Prosazuje férovou provizi podílem na zisku. Preferuje investice, které generují stabilní výnosy. Publikuje pravidelně v řadě médií zaměřených na finance a investování. Kontakt: jan.traxler@finez.cz

Fondy pro bohaté mají dlouhodobě výrazně vyšší výnosy než fondy pro chudé. A bylo tomu tak i v roce 2020. Důvod je prostý: Nemovitostní FKI jsou schopné ze stejného kapitálu od investorů pořídit ve finále dvakrát tolik nemovitostí co retailové nemovitostní fondy. Takže logicky mají potom v průměru i dvojnásobné výnosy. Podrobnější rozbor i s konkrétním příkladem najdete v dřívějším článku.

Retailové nemovitostní fondy totiž musí ze zákona držet minimálně 20 procent kapitálu jako likvidní. Jak je názorně vidět i v tabulce, všechny retailové nemovitostní fondy to dodržují – podíl nemovitostní složky se u nich pohybuje od 65 do 80 procent. To znamená, že 20 až 35 procent kapitálu retailových fondů leží ladem na bankovních účtech, což pochopitelně výrazně snižuje výnosnost oproti fondům kvalifikovaných investorů, které tuto povinnost nemají a všechny se snaží být maximálně zainvestované.

Navíc fondy pro bohaté při akvizicích více využívají bankovního kofinancování. Jejich úvěrové zatížení se aktuálně pohybuje od 55 do 67 procent. Všechny retailové fondy, které zveřejňují sledované údaje, vykazují aktuálně LTV pod 50 procent – většina ani nemůže podle statutu mít vyšší úvěrové zatížení než 50 procent. A jelikož hrubá rentabilita nájmu (yield) se u většiny nemovitostních fondů pohybuje kolem 6-7 % p.a., ale z banky si vezmou úvěr s úrokem kolem 2 % p.a., tak se to bankovní kofinancování samozřejmě výrazně vyplácí.

Ale každá mince má dvě strany. Fondy pro chudé jsou relativně likvidní. Naproti tomu nemovitostní FKI jsou značně nelikvidní. Uplatňují výstupní poplatky za předčasný prodej a mají také výrazně delší lhůty pro vypořádání zpětných odkupů. Je to prostě něco za něco. Chci-li vyšší výnosy, nemusím v tomto případě ani podstupovat nějak výrazně větší riziko, ale musím zejména oželet likviditu.

Vybrané ukazatele k portfoliu nemovitostních fondů

FondTypHodnota nemovitostíNemovitostní složkaLTVWAULTYieldObsazenost
Accolade Industrial FundFKI18,8 mld. Kčcca 95-100 %60 %6,46,6 %100 %
Wood & Company podfond OfficeFKI8,8 mld. Kčcca 95-100 %61 %4,87,4 %97 %
Nova Real EstateFKI8,7 mld. Kč99%67 %4,56,7 %98 %
Wood & Company podfond RetailFKI5,5 mld. Kčcca 95-100 %56 %4,56,2 %93 %
ZDR Investments Real Estate FKIFKI4,2 mld. Kčcca 95-100 %55 %7,96,5 %98 %
ČS nemovitostní fond REICORetail32 mld. Kč76%42 %3,65,8 %94 %
Czech Real Estate Investment FundRetail7,3 mld. Kč80%48 %4,8-98 %
Investika realitní fondRetail6,5 mld. Kč65%39 %6,9-92 %
Tesla Realita nemovitostní fondRetail1,6 mld. Kč69%5 %5,17,4 %85 %
Trigea nemovitostní fondRetail1,3 mld. Kč--3,56,9 %95 %
Nemo FundRetail1,3 mld. Kč77%43 %--99 %
ZDR Investments Public Real EstateRetail695 mil. Kč-45 %5,67 %100 %
Conseq realitní fondRetail-76%20 %3,76,7 %-
Raiffeisen realitní fondRetail------
IAD Korunový realitní fondRetail------
ZFP realitní fondRetail------
Generali Fond RealitRetail------
Creditas Nemovitostní IRetail------
FKI = fond kvalifikovaných investorů. Retail = fond dostupný široké veřejnosti. LTV = úvěrové zatížení nemovitostí. WAULT = průměrná doba do konce nájemních smluv. Yield = roční výnos z inkasovaného nájmu. Zdroj dat: Nemovitostní-fondy.cz, data k 31. 12. 2020. 


Výnosy klesají kvůli covidu

Ve srovnání s rokem 2019 výnosy nemovitostních fondů loni mírně klesly (tady najdete přehled za rok 2019). Na vině jsou pochopitelně koronavirová omezení a potažmo nižší příjmy z pronájmu některých nemovitostí, zejména obchodů. Nejmarkantnější pokles výnosu zaznamenal fond Wood & Company a jeho podfond Retail, který spravuje dvě pražská obchodní centra.

Vyššího výnosu oproti roku 2019 dosáhl akorát fond Accolade Industrial, který spravuje a pronajímá skladové a logistické areály v hodnotě téměř 19 miliard korun. Podle mého názoru má nadále největší perspektivu ze všech nemovitostních fondů v Česku. Podrobněji ho představuji v rámci seriálu fond-show.

Vyberte si nemovitost

Výběr nemovitosti.
Zdroj: Shutterstock.com

Hledáte dům nebo byt snů a nemůžete nalézt ten pravý? Nebo potřebujete najít pronájem? Vyzkoušejte náš katalog nemovitostí, při jehož tvorbě jsme se spojili s předním českým portálem Bezrealitky.

Reality Peníze.cz

Přetrvávající lockdown zcela jistě ovlivní hospodářské výsledky nemovitostních fondů také letos. Dá se předpokládat, že ve většině případů budou z dlouhodobého hlediska opět mírně podprůměrné. Přesto by většina fondů měla opět vykazovat relativně stabilní výnosy a překonat inflaci. Podrobněji se dopadům covidu na jednotlivé fondy věnuji v samostatném článku.

Pokud by ovšem některé nemovitostní fondy měly dlouhodobě problémy s pronájmem prostor, klesla by jejich obsazenost a rentabilita pronájmu, pak se to negativně projeví do ocenění spravovaných nemovitostí a samozřejmě i do poklesu hodnoty podílových listů či investičních akcií fondu. Největší otazník visí nad kancelářskými budovami.

Už letos se určitě začnou projevovat tendence k omezení nájemních ploch kanceláří a také některých obchodů, které buď krachují, nebo přejdou čistě na online prodej. Nebude to asi až tak žhavé, jak někteří straší. Správce fondů nicméně čeká určitě náročnější období.

Článek a informace v něm obsažené nejsou investičním doporučením či analýzou investičních příležitostí ani nepředstavují veřejnou nabídku investičních nástrojů ani jakoukoli jinou nabídku či výzvu vůči veřejnosti k transakci s investičními nástroji.

Jan Traxler

Autor článku Jan Traxler

Privátní investiční poradce a ředitel společnosti FINEZ Investment Management. Přední český expert v oblasti investování. Prosazuje férovou provizi podílem na zisku. Zastánce dlouhodobých strategií s value přístupem. Preferuje... Další články autora.

Líbil se vám článek?

+11
AnoNe
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem 5 komentářů

Hledáte nové bydlení?

Berzrealitky

Vyzkoušejte náš katalog nemovitostí, při jehož tvorbě jsme se spojili s předním českým portálem Bezrealitky.

A tohle už jste četli?

Kdo investoval před rokem, je o 40 % výš. Takhle rostou výnosy fondů

9. 4. 2021 | Martin Mašát | 13 komentářů

Kdo investoval před rokem, je o 40 % výš. Takhle rostou výnosy fondů

Akciové fondy se zaměřením na vyspělé trhy si od začátku letošního roku připsaly v průměru 7,3 %. Za posledních deset let se dalo vydělat kolem 110 %.

ETF, nebo aktivně řízený fond? Kombinujte, jsme na hraně

8. 4. 2021 | Adam Erler | 5 komentářů

ETF, nebo aktivně řízený fond? Kombinujte, jsme na hraně

Vyplatí se peníze svěřit portfoliovému manažerovi podílového fondu, nebo je lepší jen kopírovat index? Adam Erler z investiční společnosti Conseq v komentáři vysvětluje, proč si myslí,... celý článek

Portu rychle roste a dává slevu za fixaci investice

1. 4. 2021 | Jiří Hovorka | 4 komentáře

Portu rychle roste a dává slevu za fixaci investice

Investiční platforma Portu snížila poplatky za správu pro lidi, kteří se zaváží k investici minimálně na pět let.

Fondee dostalo pokutu od ČNB, překračuje licenci

31. 3. 2021 | Jiří Hovorka | 3 komentáře

Fondee dostalo pokutu od ČNB, překračuje licenci

Investiční platforma Fondee dostala od České národní banky (ČNB) pokutu ve výši 150 tisíc korun. Fondee podle rozhodnutí centrální banky chybovala, když jako investiční zprostředkovatel... celý článek

Prodali jste akcie nebo podílové listy. Co teď s daněmi

24. 3. 2021 | Petr Kučera | 10 komentářů

Prodali jste akcie nebo podílové listy. Co teď s daněmi

Jak zdanit příjmy z prodeje cenných papírů? Co se počítá do limitu pro osvobození? Jak funguje časový test? Můžu si odečíst náklady? A jak se daní dividendy? Poradíme.

Partners Financial Services

Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.