Zdroj: Shutterstock
Pokud zájemce o nemovitost, který je spotřebitelem, podepíše rezervační smlouvu s realitkou a prodávajícím, neznamená to automaticky, že musí uzavřít kupní smlouvu. Když se rozhodne nemovitost nekoupit, nemůže mu za to realitka naúčtovat smluvní pokutu.
Přestože to jasně vyplývá ze zákona o realitním zprostředkování, praxe realitních kanceláří ukazuje něco jiného. Až polovina realitních kanceláří takové ustanovení v rezervačních smlouvách doposud měla. Nedávné rozhodnutí Nejvyššího soudu by mohlo pomoci tuto nezákonnou praxi zlikvidovat.
Pavel Strnad je vedoucím advokátem a zakladatelem AK Polverini Strnad a spolupracuje se společností Právní Ochrana Majetku – P.O.M. s.r.o. Specializuje se na právo nemovitostí a právní ochranu majetku.
Běžný postup při koupi nového bydlení je ten, že zájemce o nemovitost uzavře rezervační smlouvu s realitní kanceláří a majitelem nemovitosti. Její součástí je ale často i ustanovení, že rezervační poplatek se započítává za smluvní pokutu, kterou je zájemce povinen zaplatit, když neuzavře kupní smlouvu.
Pomineme-li fakt, že návrh kupní smlouvy není zpravidla spotřebiteli v době uzavření rezervační smlouvy vůbec předložen a neví tak ani, k podpisu jakého konkrétního dokumentu se vlastně zavazuje, zákon takový postup vysloveně zakazuje. Ve smlouvě s realitní kanceláří totiž nelze sjednat povinnost uzavřít kupní smlouvu. Takové ustanovení by bylo neplatné.
Přitom dle našich zkušeností až polovina realitních kanceláří takovou formulaci v rezervačních smlouvách doposud měla. Upozorňuji však, že vlastník nemovitosti si se zájemcem sankci za neuzavření smlouvy sjednat může.
Ochrana kupujících je takto nastavena i proto, že v době uzavírání rezervace často není k dispozici kupní smlouva, natož její finální znění. Realitní kancelář by navíc ani nemusela mít motivaci, aby byla kupní smlouvu uzavřena.
Setkali jsme se i s případem, kdy nemovitost byla rezervována na jeden měsíc a kupující obdržel návrh kupní smlouvy pouhý den před koncem této lhůty. Nestihl tak ani reagovat. A protože součástí rezervační smlouvy bylo ustanovení, že když nebude během jednoho měsíce uzavřena kupní smlouva, tak se z rezervačního poplatku stává pokuta, realitka odmítala peníze vrátit.
Nezákonnost takového postupu v létě potvrdil i rozsudek Nejvyššího soudu, díky kterému by si většina realitních kanceláří měla dát své smlouvy do souladu se zákonem.
Pokud by přesto klient realitní kanceláře pokutu za neuzavření kupní smlouvy v rezervační smlouvě našel, měl by se proti tomu právně bránit. A samozřejmě využít služeb jiné realitní kanceláře.
Exekuce: Důležitost ověřování
Proč je ověřování informací klíčové a jak vám stránky exekuce.trilu.cz mohou pomoci
Sdílejte článek, než ho smažem
