Crowdfunding nemovitostí. Podbízet se nemusíte

Myšlenku, že by i menší investoři mohli dát dohromady kapitál na výstavbu nemovitostí, si z Anglie přivezl zakladatel Upvestu David Musil. Měl zkušenosti z investičního bankovnictví a finanční analýzy, pracoval pro JPMorgan a Deloitte. Potřeboval ale někoho, kdo by jeho fin kvalifikaci doplnil tech zkušenostmi a dovednostmi.

„David viděl, že trh fintechových produktů roste, a hledal technického spoluzakladatele. Měl jsem to štěstí, že oslovil mě,“ vzpomíná Petr Volný, technický ředitel Upvestu, na počátky firmy. To bylo v roce 2016.

Od té doby v Upvestu úspěšně vybrali a půjčili přes 220 milionů korun. Jejich zatím největší projekt je 60 milionů vybraných letos v létě na úvěr, který pomůže financovat revitalizaci kancelářského areálu Šumavská Tower v Brně. Rovněž v létě do Upvestu majetkově vstoupila Komerční banka – prostřednictvím dceřinky KB Smart Solutions.

Petr Volný

Foto Daniel Hamerník

Narodil se v roce 1985. Studoval informatiku na Masarykově univerzitě, pracoval jako softwarový inženýr pro několik startupů, na volné noze pomáhal firmám s prototypy a rozvojem produktů. Dnes je technickým ředitelem společnosti Upvest.

Na jednu stranu jste fintechový startup. Nechodí si k vám ale jednotlivci pro pár tisícovek – potřebujete přesvědčit velkého developera, že si od vás může půjčit pár milionů nebo desítek milionů. Nejde mi to dohromady.

Když se snažíte nabízet investiční produkty, znamená to vždycky hru s důvěrou, což je pro začínající společnost složitá věc. Snažíte se překonávat problémy startupovým způsobem, ale zároveň vypadat jako vážená instituce, kde se na každý problém sejde sto lidí. Tak to samozřejmě na začátku nebylo, ale mantinely nám dává obor podnikání a regulace. Ta je vcelku rozumná, přece jenom nakládáte s penězi jiných lidí.

Jak se vám tedy dařilo důvěru získávat?

Náš byznys má dvě stránky: dostáváme peníze od investorů a poskytujeme developerské úvěry. Na investorské straně se nám rychle povedlo najít pevné jádro klientů, kteří jsou s našimi službami spokojení. Startupová poučka říká, že nejdřív potřebujete najít lidi, kteří musí mít hodně rádi váš produkt – a může jich být i málo. Pak můžete jejich počet rozšiřovat.

A u developerů?

U developerů to bylo těžší. Mezaninové, doplňkové financování, se kterým jsme šli na trh, není mezi menšími developery tak známé, většinou přemýšlejí jen nad bankami. A pro větší developery byl Upvest malý.

Jako správný startup jsme hledali andělské investory, kteří nám pomůžou i po byznysově-odborné stránce. Našli jsme dva lidi, se kterými jsme si sedli. První byl Jan Holásek, známý právník, druhý Petr Malík, generální ředitel MSI Capital, investičního uskupení a partnerské společnosti jednoho z větších developerů, Moravské stavební. Toho jsme oslovili, jestli by nechtěl půjčku na jeden z jejich menších projektů, a jeho ta myšlenka zaujala natolik, že i on nakonec koupil v Upvestu podíl. Tak jsme získali startovací kapitál a zároveň se dohodli, že dáme dohromady dluh pro jeden z jejich projektů.

Slovníček: Mezaninový úvěr

Zdroj: Shutterstock

Slovo mezanin pochází z italského mezzo – prostřední, uprostřed, v češtině ho dnes používáme synonymně se slovem mezipatro. Mezaninový úvěr je právě „něco mezi“. Už máte od banky půjčeno hodně a víc si u ní půjčovat nechcete nebo – ještě pravděpodobněji – už vám víc nechce půjčit banka. Vlastní kapitál nemáte nebo nechcete dát. A prodávat dluhopisy nebo i podíly ve společnosti? Ne! Pak můžete zkusit najít někoho, kdo vám připůjčí. Vezme si vyšší úrok, většinou víc riskuje, protože pokud bylo co zastavit, pravděpodobně je to zastavené u banky, záruk na něj zbude míň, pokud vůbec nějaké. Pořád ale bude mít při případném vypořádávání dluhů přednost před akcionáři firmy. Je mezi.

Takže jste prorazili. A jak je to dnes? Shánějí developeři vás, nebo vy developery?

I my se snažíme shánět, ale jak Upvest získával jméno a úspěšných fundraisingů přibývalo, začali jsme být v očích developerů tím, u koho zkusí financování poptat.

Letos jste financovali i úvěr 60 milionů, to není drobeček.

Začínáme se dostávat k větším projektům. Je to, myslím, zajímavé i pro investory, kteří najednou svými penězi participují na projektech, na kterých se dřív podíleli jen lidé s velkými příjmy.

Když letos do Upvestu vstoupila přes svou dceřinou společnost Komerční banka, byly pro vás nakonec důležitější její peníze, nebo reputace, kterou spojení s takovou institucí přináší?

Asi by bylo cool, kdybych řekl, že hlavně reputace, ale nebudu lhát. Upvest potřeboval finance, měli jsme byznysplán, na který jsme potřebovali nějaký objem peněz. Ale když se díváte po partnerech, kdo by vám takové prostředky mohl dát, samozřejmě hledáte další synergie. Banka je pro produkt našeho typu nejlepší partner. Má peníze, ale že je s vámi ochotná spojit své jméno, je zároveň validace vašeho produktu.

Banka navíc taky úvěruje developerské projekty a k tomu má spoustu klientů, kteří rozinvestovávají svoje peníze. Ideální partner.

Co jste se za dva roky dozvěděli o českých investorech?

Slovo investice tu má pro dost lidí negativní konotace. Český investor je nejkonzervativnější investor na světě. Často zažil devadesátá léta, nešťastné jistoty desetinásobku a všechny ty sliby. Je pochopitelné, že lidé jsou alergičtí na podbízení. Jedna z našich hypotéz byla, že se podbízet nemusíte, že můžete říct, že vaše investice je riziková. Nemusíte tvrdit, jak je výhodná, zajištěná, nejlepší. Prostě předložíte analýzu investiční příležitosti. Ověřili jsme si, že tu opravdu existuje nemalá skupina lidí, kteří tenhle přístup ocení.

Dnes si i banka udělá billboard, že vám dá na účtu tři procenta, ale jsou tam dvě hvězdičky a dole čtete, že je to úrok jen na první tři měsíce a jenom do sta tisíc. To je podle mě na hraně. A když někdo říká, že je tu „skvělá příležitost“ k investici do dluhopisů, a hlavním argumentem je, že emitent je rodinná firma, to je za hranou.

My říkáme, že nabízíme rizikové investice. Mezaninový úvěr může být i nezajištěná investice. Ale je třeba pochopit, co ten mezaninový úvěr znamená. Přidáváme i scénářové analýzy, aby člověk věděl, co se za jakých okolností bude dít.

Umění jako jistota v nejistém světě… Čtěte v novém Finmagu

Zdroj: Finmag

UMĚNÍ JE BYZNYS

Martin Kodl miluje Českou modernu a vede nejúspěšnější aukční dům v Česku. • Jakub Kodl se zaměřuje na současnou tvorbu a jeho KodlContemporary zastupuje nejžádanější autory. • Proč rodinný klan Kodlů už po 150 let sbírá umění? A jak to, že ani nejmladší generace nemá důvod se vzepřít a sází na tenhle byznys?

BYZNYS JE HRA

Studium molekulární biologie i zážitky ze zenového kláštera přivedly Terezu Královou k výrobě mýdel Onwa. • Pro Zdeňka Lefflera bylo otevření prvního ReFresh Bistra návratem na střední školu. • Kde se berou talenty na podnikání? A kdy se rozhoduje, zda uspějí?

---

Koupit Finmag

V recenzích si u vás lidi cení, že mají dost informací, že se můžou sami rozhodovat. A i mně se líbilo, že první věc, kterou jsem četl na vašem webu, bylo něco jako tohle je investice pro lidi, kteří si můžou dovolit o svoje peníze přijít…

To by mělo být napsáno u všech investic. S každým pohybem peněz nesete nějaké riziko. Že se některý z našich budoucích úvěrů jednou dostane do problému se splácením, je statistická jistota. Budeme se ale snažit dělat všechno pro to, aby to bylo v nejlepším případě kvůli věci, kterou jsme někde popsali a o které jsme řekli, že se může stát. Aby měl investor šanci pochopit riziko a uvážit ho.

Myslím, že se nám podařilo vybudovat jádro investorů z lidí, kteří opravdu vědí, co se svými penězi dělají. Možná se nám naším přístupem daří odradit ty, kteří by svoje peníze udali lehkovážně.

Kolik lidí s vámi už investovalo? Vracejí se?

Opravdu aktivních bude kolem devíti set. A investují opakovaně.

Kolik investovávají?

Můžou od pěti tisíc výš, jednotlivá průměrná investice je 60 tisíc, ale máme i investory, kteří investují v řádech milionů.

Míváte sami zainvestováno?

Míváme, i když to teď po konzultacích s Komerční bankou budeme preventivně omezovat kvůli případným střetům zájmů. Pořád budeme moct investovat, ale už ne kolik chceme. 

Možná jsme na konci období, kdy byly extrémně laciné úvěry u bank. Máte pocit, že se pro vás otevírá nový prostor?

Když se s první vlnou covidu kohoutky trochu přivřely, viděli jsme zvýšenou aktivitu developerů, kteří se připravovali na variantu, že jim banka peníze nedá. Někteří měli rozjednaný úvěr, už měli připravené další fáze, ale banka řekla, že teď od ní aspoň dva měsíce rozhodně nic neuvidí. V době krize bývají peníze dražší. A pak by cena Upvestu mohla růst. A kdyby i investoři začali být opatrnější na svoje peníze, pak by je právě mohla zaujmout ta naše důkladnější a delší analýza.

Bez ohledu na pohyby velké ekonomiky se ale naše situace zlepšuje díky spojení s bankou. Otevírají se nám dveře k developerům, které Komerčka už financuje, pomalu s nimi začínáme spolupracovat a tak se dostáváme k novým projektům. Těch teď máme rozpracovaných víc, než jsme mívali.

Rozhovor vyšel v říjnovém čísle časopisu Finmag.

Gabriel Pleska

Redaktor, editor a uměle inteligentní ilustrátor webů Peníze.cz a Finmag.cz. Další články autora.

Kolik ušetříte s fotovoltaikou?

Zjistěte své roční úspory zdarma a do 2 minut. S Řešímto.cz porovnáte nabídky od ověřených dodavatelů ve vašem okolí.

Vyzkoušet zdarma

Sdílejte článek, než ho smažem