Crowdfunding nemovitostí. Podbízet se nemusíte

Gabriel Pleska | rubrika: Rozhovor | 3. 11. 2020 | 10 komentářů
Možností crowdfundingového investování v Česku přibývá. Upvest je speciální v tom, na co se lidé skládají: společně investují do úvěrů na developerské projekty.
Crowdfunding nemovitostí. Podbízet se nemusíte
Petr Volný
Zdroj: Daniel Hamerník

Myšlenku, že by i menší investoři mohli dát dohromady kapitál na výstavbu nemovitostí, si z Anglie přivezl zakladatel Upvestu David Musil. Měl zkušenosti z investičního bankovnictví a finanční analýzy, pracoval pro JPMorgan a Deloitte. Potřeboval ale někoho, kdo by jeho fin kvalifikaci doplnil tech zkušenostmi a dovednostmi.

„David viděl, že trh fintechových produktů roste, a hledal technického spoluzakladatele. Měl jsem to štěstí, že oslovil mě,“ vzpomíná Petr Volný, technický ředitel Upvestu, na počátky firmy. To bylo v roce 2016.

Od té doby v Upvestu úspěšně vybrali a půjčili přes 220 milionů korun. Jejich zatím největší projekt je 60 milionů vybraných letos v létě na úvěr, který pomůže financovat revitalizaci kancelářského areálu Šumavská Tower v Brně. Rovněž v létě do Upvestu majetkově vstoupila Komerční banka – prostřednictvím dceřinky KB Smart Solutions.

Petr Volný

Petr VolnýFoto Daniel Hamerník

Narodil se v roce 1985. Studoval informatiku na Masarykově univerzitě, pracoval jako softwarový inženýr pro několik startupů, na volné noze pomáhal firmám s prototypy a rozvojem produktů. Dnes je technickým ředitelem společnosti Upvest.

Na jednu stranu jste fintechový startup. Nechodí si k vám ale jednotlivci pro pár tisícovek – potřebujete přesvědčit velkého developera, že si od vás může půjčit pár milionů nebo desítek milionů. Nejde mi to dohromady.

Když se snažíte nabízet investiční produkty, znamená to vždycky hru s důvěrou, což je pro začínající společnost složitá věc. Snažíte se překonávat problémy startupovým způsobem, ale zároveň vypadat jako vážená instituce, kde se na každý problém sejde sto lidí. Tak to samozřejmě na začátku nebylo, ale mantinely nám dává obor podnikání a regulace. Ta je vcelku rozumná, přece jenom nakládáte s penězi jiných lidí.

Jak se vám tedy dařilo důvěru získávat?

Náš byznys má dvě stránky: dostáváme peníze od investorů a poskytujeme developerské úvěry. Na investorské straně se nám rychle povedlo najít pevné jádro klientů, kteří jsou s našimi službami spokojení. Startupová poučka říká, že nejdřív potřebujete najít lidi, kteří musí mít hodně rádi váš produkt – a může jich být i málo. Pak můžete jejich počet rozšiřovat.

A u developerů?

U developerů to bylo těžší. Mezaninové, doplňkové financování, se kterým jsme šli na trh, není mezi menšími developery tak známé, většinou přemýšlejí jen nad bankami. A pro větší developery byl Upvest malý.

Jako správný startup jsme hledali andělské investory, kteří nám pomůžou i po byznysově-odborné stránce. Našli jsme dva lidi, se kterými jsme si sedli. První byl Jan Holásek, známý právník, druhý Petr Malík, generální ředitel MSI Capital, investičního uskupení a partnerské společnosti jednoho z větších developerů, Moravské stavební. Toho jsme oslovili, jestli by nechtěl půjčku na jeden z jejich menších projektů, a jeho ta myšlenka zaujala natolik, že i on nakonec koupil v Upvestu podíl. Tak jsme získali startovací kapitál a zároveň se dohodli, že dáme dohromady dluh pro jeden z jejich projektů.

Slovníček: Mezaninový úvěr

Slovníček
Zdroj: Shutterstock

Slovo mezanin pochází z italského mezzo – prostřední, uprostřed, v češtině ho dnes používáme synonymně se slovem mezipatro. Mezaninový úvěr je právě „něco mezi“. Už máte od banky půjčeno hodně a víc si u ní půjčovat nechcete nebo – ještě pravděpodobněji – už vám víc nechce půjčit banka. Vlastní kapitál nemáte nebo nechcete dát. A prodávat dluhopisy nebo i podíly ve společnosti? Ne! Pak můžete zkusit najít někoho, kdo vám připůjčí. Vezme si vyšší úrok, většinou víc riskuje, protože pokud bylo co zastavit, pravděpodobně je to zastavené u banky, záruk na něj zbude míň, pokud vůbec nějaké. Pořád ale bude mít při případném vypořádávání dluhů přednost před akcionáři firmy. Je mezi.

Takže jste prorazili. A jak je to dnes? Shánějí developeři vás, nebo vy developery?

I my se snažíme shánět, ale jak Upvest získával jméno a úspěšných fundraisingů přibývalo, začali jsme být v očích developerů tím, u koho zkusí financování poptat.

Letos jste financovali i úvěr 60 milionů, to není drobeček.

Začínáme se dostávat k větším projektům. Je to, myslím, zajímavé i pro investory, kteří najednou svými penězi participují na projektech, na kterých se dřív podíleli jen lidé s velkými příjmy.

Když letos do Upvestu vstoupila přes svou dceřinou společnost Komerční banka, byly pro vás nakonec důležitější její peníze, nebo reputace, kterou spojení s takovou institucí přináší?

Asi by bylo cool, kdybych řekl, že hlavně reputace, ale nebudu lhát. Upvest potřeboval finance, měli jsme byznysplán, na který jsme potřebovali nějaký objem peněz. Ale když se díváte po partnerech, kdo by vám takové prostředky mohl dát, samozřejmě hledáte další synergie. Banka je pro produkt našeho typu nejlepší partner. Má peníze, ale že je s vámi ochotná spojit své jméno, je zároveň validace vašeho produktu.

Banka navíc taky úvěruje developerské projekty a k tomu má spoustu klientů, kteří rozinvestovávají svoje peníze. Ideální partner.

Co jste se za dva roky dozvěděli o českých investorech?

Slovo investice tu má pro dost lidí negativní konotace. Český investor je nejkonzervativnější investor na světě. Často zažil devadesátá léta, nešťastné jistoty desetinásobku a všechny ty sliby. Je pochopitelné, že lidé jsou alergičtí na podbízení. Jedna z našich hypotéz byla, že se podbízet nemusíte, že můžete říct, že vaše investice je riziková. Nemusíte tvrdit, jak je výhodná, zajištěná, nejlepší. Prostě předložíte analýzu investiční příležitosti. Ověřili jsme si, že tu opravdu existuje nemalá skupina lidí, kteří tenhle přístup ocení.

Dnes si i banka udělá billboard, že vám dá na účtu tři procenta, ale jsou tam dvě hvězdičky a dole čtete, že je to úrok jen na první tři měsíce a jenom do sta tisíc. To je podle mě na hraně. A když někdo říká, že je tu „skvělá příležitost“ k investici do dluhopisů, a hlavním argumentem je, že emitent je rodinná firma, to je za hranou.

My říkáme, že nabízíme rizikové investice. Mezaninový úvěr může být i nezajištěná investice. Ale je třeba pochopit, co ten mezaninový úvěr znamená. Přidáváme i scénářové analýzy, aby člověk věděl, co se za jakých okolností bude dít.

Nejtlustší Finmag

Finmag předplatnéZdroj: Finmag

3d král

„Hlavně doufám, že se při každé následující pandemii nebude znovu řešit, jestli Průša tiskne štíty,“ říká podnikatel, jehož 3D tiskárny zná celý svět. A tak jsme se radši ptali, jestli se budou tisknout domy a k čemu je 3D tisk cukrářům. Jenže… Tiskne už Josef Průša štíty?

Vyhnala nás karanténa

Téma: outdoor. Analyzujeme čísla z tuzemské turistiky, probíráme novodobé vychytávky od hodinek po jídlo, co se vaří bez ohýnku, a mrknem na historii vychytávek, které už nám přijdou všední. Kde bychom byli bez přehazovačky? Pod kopcem!

A další

Jakub Jetmar ochutnává v prostějovském pivovaru Axiom.Monika Veselíková slyší krávu růst. Je to japonské plemeno wagjú z farmy v Dolní Sloupnici. Gabriel Pleska se léčí kameny. Martin Vlnas jede Tour de France. Vojta Dobeš popisuje, jak kartou dokoupíte koně pod kapotu auta, ve kterém právě sedíte.


V recenzích si u vás lidi cení, že mají dost informací, že se můžou sami rozhodovat. A i mně se líbilo, že první věc, kterou jsem četl na vašem webu, bylo něco jako tohle je investice pro lidi, kteří si můžou dovolit o svoje peníze přijít

To by mělo být napsáno u všech investic. S každým pohybem peněz nesete nějaké riziko. Že se některý z našich budoucích úvěrů jednou dostane do problému se splácením, je statistická jistota. Budeme se ale snažit dělat všechno pro to, aby to bylo v nejlepším případě kvůli věci, kterou jsme někde popsali a o které jsme řekli, že se může stát. Aby měl investor šanci pochopit riziko a uvážit ho.

Myslím, že se nám podařilo vybudovat jádro investorů z lidí, kteří opravdu vědí, co se svými penězi dělají. Možná se nám naším přístupem daří odradit ty, kteří by svoje peníze udali lehkovážně.

Kolik lidí s vámi už investovalo? Vracejí se?

Opravdu aktivních bude kolem devíti set. A investují opakovaně.

Kolik investovávají?

Můžou od pěti tisíc výš, jednotlivá průměrná investice je 60 tisíc, ale máme i investory, kteří investují v řádech milionů.

Míváte sami zainvestováno?

Míváme, i když to teď po konzultacích s Komerční bankou budeme preventivně omezovat kvůli případným střetům zájmů. Pořád budeme moct investovat, ale už ne kolik chceme. 

Možná jsme na konci období, kdy byly extrémně laciné úvěry u bank. Máte pocit, že se pro vás otevírá nový prostor?

Když se s první vlnou covidu kohoutky trochu přivřely, viděli jsme zvýšenou aktivitu developerů, kteří se připravovali na variantu, že jim banka peníze nedá. Někteří měli rozjednaný úvěr, už měli připravené další fáze, ale banka řekla, že teď od ní aspoň dva měsíce rozhodně nic neuvidí. V době krize bývají peníze dražší. A pak by cena Upvestu mohla růst. A kdyby i investoři začali být opatrnější na svoje peníze, pak by je právě mohla zaujmout ta naše důkladnější a delší analýza.

Bez ohledu na pohyby velké ekonomiky se ale naše situace zlepšuje díky spojení s bankou. Otevírají se nám dveře k developerům, které Komerčka už financuje, pomalu s nimi začínáme spolupracovat a tak se dostáváme k novým projektům. Těch teď máme rozpracovaných víc, než jsme mívali.


Rozhovor vyšel v říjnovém čísle časopisu Finmag.

Gabriel Pleska

Autor článku Gabriel Pleska

Vystudoval český jazyk a literaturu. Pracoval v literárním časopise a na tiskovém oddělení České pošty, později na volné noze jako korektor a editor. Píše recenze na knížky pro děti a texty pro svoji rockovou skupinu. Další články autora.

Odeslat
e-mailem

Líbil se vám článek?

+7
AnoNe
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem 10 komentářů

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

4. 11. 2020 15:08, pag

Citace - Petr Volný / 04.11.2020 15:02

Dobrý den, pane nebo paní Pag,

ohledně Vaší výtky k nadužívání cizích slov: Po zpětném přečtení uznávám, že jsem mohl použít cizích slov méně, a pokud vás to vyvedlo z míry, tak se omlouvám. Rohozodně nebylo mým úmyslem češtinu upozaďovat nebo kazit. Vysvětlením mého projevu by snad mohlo být to, že jsem odmalička vyrůstal obkolpen technologiemi a také angličtinou, proto někdy instinktivně použiji slovo, které, ač nevzniklo v našem jazyce, už drtivá většina lidí chápe a které je ve svém jemném sémantickém rozdílu pro danou situaci přesnější, než jeho český protějšek nebo lámanější opis jeho významu.
Vaše vysvětlení beru.

Zobrazit celé vlákno

+3
+-
Reagovat na příspěvek

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

3. 11. 2020 21:47, deprese

Něco jako bílý kůň nebo H-System, teď se tomu bude říkat mezipatro. :D
Čím kryje Upvest rizika?

-2
+-
Reagovat na příspěvek
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem (10 komentářů) příspěvků.

A tohle už jste četli?

Libra už ne. Digitální měna Facebooku mění název

1. 12. 2020 | Petr Kučera

Libra už ne. Digitální měna Facebooku mění název

Digitální měna, za jejíž přípravou stojí Facebook, se nově jmenuje Diem. Latinské slovo má zdůraznit „nový den projektu“. Měna se původně měla jmenovat libra, a to – na rozdíl od britské... celý článek

Bitcoin má nový rekord, útočí na hranici 20 tisíc

30. 11. 2020 | Petr Kučera | 5 komentářů

Bitcoin má nový rekord, útočí na hranici 20 tisíc

Po skoro třech letech překonala hodnota bitcoinu svůj dosavadní rekord. Zatím jenom těsně – a krátce poté zamířila zase dolů.

Bitcoin prudce klesá, rekord nepřekonal

26. 11. 2020 | Jiří Hovorka | 21 komentářů

Bitcoin prudce klesá, rekord nepřekonal

Zatímco ještě včera cena bitcoinu atakovala historické maximum z roku 2017, za poslední den klesla o víc než desetinu. Virtuální měny dnes zažívají výprodej.

Investice do realit už od pár stovek. Prošli jsme možnosti

26. 11. 2020 | Jiří Hovorka | 13 komentářů

Investice do realit už od pár stovek. Prošli jsme možnosti

Vedle nemovitostních fondů můžete zkusit zhodnotit peníze v realitách i prostřednictvím startupů. Třeba půjčit na výstavbu nebo těžit z nájemného. Projděte si, co umějí a jak jsou... celý článek

Realitní fond Generali koupil historickou budovu v centru Prahy

25. 11. 2020 | Jiří Hovorka

Realitní fond Generali koupil historickou budovu v centru Prahy

Generali Fondu koupil historickou budovu v centru Prahy. Rezidenční nemovitost s restaurací v přízemí se stala třetí letošní akvizicí fondu v českém hlavním městě.

Hledáte nové bydlení?

Berzrealitky

Vyzkoušejte náš katalog nemovitostí, při jehož tvorbě jsme se spojili s předním českým portálem Bezrealitky.

Partners Financial Services

Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.