Zdroj: Shutterstock
Období extrémně levných a dostupných hypoték je definitivně za námi. Důvod? Česká národní banka během letošního roku razantně zvyšuje úrokové sazby a od října zároveň platí přísnější regulace, podle které by měly finanční instituce nově posuzovat žádosti o úvěr na bydlení.
Do konce září se tak banky praly především o klienty, kteří si chtěli za každou cenu vyřídit hypotéku ještě před plánovaným zpřísněním podmínek. Díky tomu nedošlo k výraznějšímu navyšování úroků. Výsledek stál za to. V září se sjednaly hypotéky v celkovém objemu 20,8 miliardy korun, což je absolutní rekord. Hned první dva říjnové týdny ale naznačily, že teď už bankovní domy nebudou ke klientům tak milosrdné. A ceny hypoték v sazebnících bank míří nekompromisně vzhůru. Kde se asi zastaví?
Indexy průměrných úrokových sazeb hypoték GOFI 70, 85, které vám přinášíme ve spolupráci se společností GOLEM FINANCE, jsou sestavovány na základě nabídkových úrokových sazeb hypoték s 5letou fixací a LTV (loan-to-value ratio) 70 a 85 %. Podklady jsou čerpány ze standardních nabídek všech bank poskytujících hypotéky.
Zdroj: 
Jak se na vývoj hypotečního trhu dívají odborníci? Jakým způsobem se na vývoj úrokových sazeb hypoték promítnou aktivity České národní banky? Kde by se mohly úroky pohybovat za rok touto dobou? A co to bude znamenat pro realitní trh?
ředitel Golem Finance
Ano, ČNB zvyšuje úrokové sazby rychlým tempem, ale zároveň roste cena „dlouhých peněz“, obojí bude nutit banky ke zvyšování úrokových sazeb. Do konce roku můžeme tedy čekat další zdražování. Kde budou úrokové sazby za rok? Těžko říct. Trendově neočekáváme pokles, takže sazby budou za rok pravděpodobně výše než letos. Ale jaká bude dynamika růstu, to je otázka. Věřím, že se hypotéky za rok budou prodávat pod hranicí čtyř procent. Trh velmi pravděpodobně přibrzdí, neboť kombinace růstu sazeb a přísnější regulativy vede k nižší dostupnosti financování. Vedle toho ceny nemovitostí nebudou s velkou pravděpodobností plošně klesat, ke snižování bude docházet jen v některých regionech. Nemovitosti tedy budou stále drahé. Tato kombinace způsobí ochlazení poptávky po úvěrech na bydlení. Ale nebude to nijak dramatické. Očekávám, že příští rok bude patřit stále k těm lepším hypotečním rokům, byť už zdaleka nebude rekordní.
hypoteční specialista Quantum reality
Úrokové sazby hypotečních úvěrů aktuálně rostou, například Hypoteční banka za poslední dva měsíce zdražila již dvakrát. Za rok touto dobou mohou být úrokové sazby klidně i na čtyřech procentech nebo výš. Velmi dobře si pamatuji, jak jsme klientům vyřizovali hypotéky s pětiletou fixací 4,99 procenta a nikomu to nepřišlo vůbec drahé.
Zpřísnění podmínek pro poskytování úvěrů s výší úrokových sazeb nijak zásadně nesouvisí, ovšem oba tyto faktory obecně zhoršují dostupnost hypoték na bydlení a tudíž realitní trh ochlazují. Zda to povede ke snížení cen nemovitostí, nebo ne, je otázka, kterou dnes nedokáže spolehlivě nikdo zodpovědět.
portfolio manažer Partners investiční společnosti
V naší investiční společnosti očekáváme ještě jedno zvýšení sazeb do konce roku a další dvě v průběhu příštího roku. Tyto kroky posunou repo sazbu až na úroveň 2,25 procenta. Při inflaci přes dvě procenta a růstu nákladů na financování hypoték (výnos pětiletých dluhopisů se blíží dvěma procentům, a přitom před rokem je bylo možno vydat s nulovým výnosem) jsou sazby hypotečních úvěrů kolem 2,5 procenta pro banky neudržitelné.
Říjnové zpřísnění podmínek pro poskytování hypoték, kdy banky navíc přišly o část potenciálních klientů, definitivně ukončilo vyostřený konkurenční boj bank, který držel sazby relativně nízko. Výše sazeb se proto uvolní a posune se svižně nahoru. Do konce roku očekáváme průměrné sazby přes 3 procenta a za rok bychom mohli bez problémů vidět sazby hypoték kolem 3,5 procenta.
Poptávka po bydlení nezmizí zvýšením sazeb, pouze se omezí počet těch, kdo si nemovitost budou moct koupit. Proto čekáme pozvolnější nárůst či stagnaci cen. Nemyslíme si, že dojde k plošnému poklesu cen.
předseda představenstva Českomoravské stavební spořitelny
Růst sazeb České národní banky se do tržních sazeb zatím plně nepromítl. Kvůli dalším regulacím banky v rámci konkurenčního boje chtěly získat co nejvíce klientů do konce září, proto s růstem sazeb vyčkávaly. A hned od října začaly některé sazby zvyšovat. Počítáme proto s tím, že tempo růstu úrokových sazeb hypoték teď trochu zrychlí a na přelomu roku by se průměrná sazba mohla dostat ke třem procentům. A v příštím roce žádný důvod k opětovnému poklesu nebude, sazby dál mírně porostou, za rok tak mohou být klidně o procentní bod výše, než jsou nyní. Těžit by z toho mohly stavební spořitelny, které díky uzavřenosti systému nejsou na externích vlivech tak závislé a sazby budou moci zvyšovat pomaleji. Letos jsou úrokové sazby stavebních spořitelen poprvé po asi deseti letech nižší než hypoteční sazby, v následujících měsících by se tento rozdíl měl dále zvyšovat ve prospěch stavebních spořitelen.
produktový manažer hypoték České spořitelny
Růst cen nemovitostí se za posledních pár let dá počítat v desítkách procent. Kdo před třemi lety koupil nemovitost, neprohloupil. Garsonky v hlavním městě, které stály dva miliony, se dnes prodávají za víc než miliony tři a ceny stále rostou. Úrokové sazby se odlepily ode dna, a byť se stále pohybují v příznivém pásmu, čekám do budoucna jejich další růst. Rozhodně se proto vyplatí sjednat u hypotéky delší fixaci. Do toho přichází ČNB s novými omezeními při poskytování hypoték, kdy vedle maximální výše hypotéky bude stanovovat i parametry potřebného příjmu, konktrétně jak velkou část příjmu občana může činit splátka či výše hypotéky.
Navzdory uvedeným faktorům poptávka po nemovitostech stále převyšuje nabídku. Developeři mají ztíženou situaci ohledně výstavby nových bytů kvůli náročnému administrativnímu procesu při povolování výstavby a nových bytů je nedostatek, jejich cena tak stále roste. Z cen nemovitostí se stává politické téma, nemovitosti jsou pocitově i fakticky drahé a pro řadu občanů již nedostupné.
produktový manažer hypoték Wüstenrot
Rozhodnutí České národní banky o zvýšení sazeb bylo avizované, a nebylo tak pro mnoho bank překvapením. Nicméně je pravda, že čím víc jdou úrokové sazby na trhu nahoru, tím víc se to mimo jiné odráží i na úrokových sazbách hypoték. U Wüstenrotu mají klienti stále výhodu toho, že poslední změny se zatím nepromítly do navýšení. Nicméně celý trh, včetně nás, bude muset postupně reagovat. Proto v tuto chvíli doporučujeme všem klientům, aby své plány ohledně bydlení neodkládali.
Ještě zásadnější vliv na trh hypoték má ale říjnové zpřísnění podmínek, které v některých regionech povede ke snížení poptávky. Důvodem je většinou nedostatek vlastních zdrojů k financování a také fakt, že banka některým klientům půjčí méně než před 1. říjnem. Proto odhadujeme, že trh hypoték v příštím roce v objemu a počtu nových úvěrů poklesne. Pokud se ale poohlédneme o několik let zpět, jsou hypoteční sazby, které se aktuálně pohybují v průměru kolem 2,6 procenta, stále relativně nízké. Za dvanáct měsíců podle všech odhadů překročí hranici tří procent.
hlavní ekonom Czech Fund
Zpřísňující opatření České národní banky jsou přepjatá či nekonzistentní. Přepjatá proto, že podíl špatných hypotečních úvěrů – nesplácených a jiných, takzvaně nevýkonných – na jejich celkovém objemu činil například letos v srpnu 1,28 procenta, což plně odpovídá předkrizové úrovni roku 2007, kdy ovšem po zpřísňujících opatřeních nikdo ani náznakem nevolal. Nekonzistentní proto, že ČNB svými nejnovějšími kroky vlastně říká, že komerčním bankám nevěří, že budou půjčovat zodpovědně. Přitom jindy centrální banka bankovní sektor hájí a vyzdvihuje, jak zodpovědně jednal v době propukající světové finanční krize kolem roku 2007. Ani během předkrizového globálního dluhového rauše se tuzemské banky neutrhly ze řetězu, nepodlehly psychóze neodpovědného půjčování kdekomu či investic do toxických aktiv. Takže nakonec – na rozdíl od naprosté většiny zemí EU – nemusely být zachraňovány z kapsy daňového poplatníka.
Přepjatá. Nekonzistentní. Kritika ČNB je na místě. Ale ne ze strany politiků. Ti mají tolik másla na hlavě, že jejich kritika centrální banky bude stejně působit nevěrohodně. Pokud by jim skutečně šlo o věc, o to, aby bydlení v Česku tolik nezdražovalo, už dávno uvolní příslušnou legislativu. Takhle to jen vypadá, že se své břídilství snaží hodit na někoho jiného, takže kopou do centrální banky. Pokud by se v Česku stavělo, jak se stavět má, pokud bychom měli vhodnou legislativu a funkční stavební zákon a nižší počet stavebních úřadů, ČNB pro zpřísnění hypoték vlastně žádný argument nenajde. Ceny nemovitostí by totiž byly o dost níž.
Srovnávat se vyplatí
Kalkulátor.cz je srovnávač, který lidem šetří peníze ve světě energií, pojištění, telekomunikací a financí. My počítáme, vy šetříte.
Sdílejte článek, než ho smažem
Diskuze
Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy
21. 10. 2018 0:13, věštec
Ha, většina z těchto expertů si netroufla odpovědět na předposlední otázku, kdeže se budou sazby hypoték pohybovat za rok. To jsou ale mudlové. Já vám to tedy zadarmo, a tedy bez záruky, vyvěštím tudle z kávové sedliny. Vidím tam, že pětileté a delší sazby budou prakticky nedostupné, banky je buď zdraží nebo na ně dají pracující holotě nesplnitelné podmínky. Roční sazby budou zatím ještě přijatelná 4%. Není zač :)
V diskuzi je celkem příspěvků.