Nové podmínky pro přiklepnutí hypotečních úvěrů platí od začátku října. Na základě DoporučeníČNB musí banky přísněji posuzovat příjmy žadatelů a jejich celkovou zadluženost. Sledovat mají jednak to, kolik dělá výše dluhu k ročnímu čistému příjmu žadatele: podle centrální banky nemají celkové závazky klienta překročit devítinásobek čistého ročního příjmu. A jednak také to, kolik procent měsíčního čistého příjmu člověk vynaloží na splátky úvěrů: za rizikové ČNB považuje, když na půjčky padne víc jak pětačtyřicet procent výplaty.
Od října tedy platí, že pokud domácnost vydělává v průměru třicet tisíc korun čistého, dělá maximální možná výše hypotéky 3 240 000 korun a měsíční splátka nemá překročit částku 13 500 korun. Uvedené sumy samozřejmě platí za předpokladu, že žadatel o hypotéku nesplácí další půjčky – jinou hypotéku, spotřebitelský úvěr, leasing nebo kreditní kartu. Poměr příjmů a celkových dluhů ale není jediné, co mají banky podle ČNB sledovat. Od loňska platí, že výše hypotéky nemá (až na pár výjimek popsaných v boxu Hypotéka s vlastním polštářem) překročit víc než osmdesát procent hodnoty nemovitosti. Proto pokud banka našídomácnosti půjčí maximálně 3,2 milionu korun, neměla by hodnota nemovitosti překročit čtyři miliony korun. Osm set tisíc korun by měla domácnost zaplatit z vlastních zdrojů.
Prostřednictvím svých Doporučení chce ČNB zabránit přehřátí realitního trhu. V několika krocích proto regulovala pravidla pro poskytování hypoték. Vedle domácností s nízkými příjmy, které si vzhledem ke svým výdělkům berou příliš vysoké úvěry, se zaměřila také na žadatele bez dostatku vlastních úspor. Nejprve proto zakázala poskytování takzvaných stoprocentních hypoték – úvěrů, kdy banka půjčí celou hodnotu nemovitosti.
Od loňského roku pak mají banky půjčovat maximálně osmdesát procent hodnoty nemovitosti (k označení poměru půjčky k odhadní ceně nemovitosti se používá anglický termín loan to value ratio, často také prostě zkratka LTV). U patnácti procent nových klientů za čtvrtletí ovšem můžou banky udělat výjimku a přiklepnout hypotéku s LTV od 80 do 90. Přesto, že dodržování těchto doporučení nemůže ČNB nijak vymáhat, banky se jich drží. V opačném případě po nich totiž může centrální banka požadovat vyšší kapitálové zajištění.
Zejména ve větších městech, kde se ceny nemovitostí pohybují vysoko, ale nemusí maximální suma přiklepnutá bankou stačit. V takovém momentě je samozřejmě dobré zvážit, jestli je hypotéka opravdu vhodným řešením, případně se poohlédnout po menším bytě či domě nebo cenově příznivější lokalitě.
Kdo nechce ze svých požadavků slevit, má ještě jednu možnost: přizvat k žádosti o hypoteční úvěr spoludlužníka. Banka započítá vaše příjmy společně a šance na vyšší hypotéku vzroste. Spoludlužníkem může být například sourozenec, kamarád nebo rodič. Pokud jde o rodiče, u některých bank ale možná narazíte na stopku kvůli jejich vyššímu věku. „Co se věku týče, platí stejné podmínky jako u hlavního dlužníka. To znamená, že splatnost hypotéky musí být nastavená nanejvýš do pětašedesáti let věku nejstaršího ze spoludlužníků,“ popisuje pravidla Hypoteční banky tisková mluvčí Andrea Vokálová. Například u Raiffeisenbank ale věk překážkou není. Podle mluvčí Petry Kopecké rozhoduje především dostatečná bonita spoludlužníka.
Spoludlužník pak musí počítat s několika riziky. Především s tím, že pokud hlavní dlužník přestane z nejrůznějších důvodů hypotéku splácet, bude po něm banka požadovat umoření celého dluhu, respektive úhradu měsíčních splátek. „Spoludlužník odpovídá za dluh takzvaně společně a nerozdílně,“ vysvětluje Ondřej Preuss, zakladatel služby DostupnyAdvokat.cz. „Samozřejmě se může obrátit na svého ‚kolegu dlužníka‘ s takzvaným regresivním nárokem, ten ale může být nedobytný. Záleží vždy na konkrétní smlouvě a také ceně zastavené nemovitosti.“
S proklepnutím v úvěrovém registru musí počítat každý, kdo si jde pro hypotéku, spotřebitelskou půjčku nebo kreditku. Co všechno na vás takzvané registry dlužníků ví a lze požádat o výmaz údajů? Poradí náš starší článek.
Na další problém může spoludlužník narazit, když zažádá o vlastní půjčku. Záznam o jeho spoludlužnictví totiž bude v takzvaných úvěrových registrech. V těch banky i nebankovní půjčkové společnosti ověřují úvěrovou historii žadatelů: sbíhají se sem informace o půjčkách aktuálních i minulých nebo záznamy o platební morálce. Informace o spoludlužnictví pak většina bank vyhodnotí jako nižší schopnost splácet nový úvěr.
Někdy ovšem člověk nemusí spoludlužit až do konce splatnosti hypotéky. Pokud během několika let stoupnou hlavnímu dlužníkovi příjmy – doplatí předchozí úvěry nebo půjde o domácnost, kde se jeden z rodičů vrátí do zaměstnání po rodičovské dovolené – může se spoludlužník z hypotéky takzvaně vyvázat. „Obvykle je to možné poté, co se změní finanční situace dlužníka nebo je ‚usplácena‘ taková část hypotéky, že na výši zbývající části hypotéky už stačí dlužníkovi vlastní příjem,“ vysvětluje Petra Kopecká z Raiffeisenbank. Podle hypoteční specialistky Partners Lucie Drásalové ale v praxi není domluva s tuzemskými bankami tak jednoduchá. „Vyvázat se ze závazku lze pouze se souhlasem banky. Bohužel ve většině případů banky žádost o vyvázání spoludlužníka zamítají,“ upozorňuje.
Sdílejte článek, než ho smažem
