Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Hypotéky od října přísněji. Spočítejte si, zda na úvěr dosáhnete

Počátkem října se změní pravidla pro poskytování hypoték. Poradíme, jak konkrétně se nové nařízení ČNB projeví v praxi a na naší kalkulačce si snadno spočítáte, o jakou vysokou hypotéku můžete vzhledem ke svým příjmům žádat.

Na rizika spojená s expanzí bankovních úvěrů a podceňování těchto rizik bankami i klienty, upozorňuje Česká národní banka dlouhodobě. Centrální bankéři se obávají především o nízkopříjmové domácnosti, které jdou do hypotéky bez dostatečného finančního polštáře. Skokový růst úrokových sazeb ale i ztráta zaměstnání, nebo dlouhodobá pracovní neschopnost je pak může dostat do trablů se splácením. To v konečném důsledku znamená problém také pro banky, které jim úvěr poskytly.

Státní půjčky na bydlení

Vedle banky nebo stavební spořitelny půjčuje na byt či dům také Státní fond rozvoje bydlení. Pro letošek má připravených celkem 650 milionů, aktuálně přitom zbývá rozdat necelých 200 milionů korun. Jaký úrok stát nabízí a jaká pravidla je potřeba dodržet? Poradí náš článek:

Chcete státní půjčku na bydlení?

ČNB proto adresuje tuzemským bankám Doporučení, která mají výše uvedená rizika snížit. Nejčerstvější doporučení se týká poměru celkového zadlužení a výše měsíčních splátek k čistým příjmům klienta. „Podíl úvěrů se selháním bývá v dobách nejsilnějšího vzestupu ekonomiky velmi nízký. To je často mylně interpretováno jako důkaz, že jsou nízká i rizika s úvěry spojená. Ta však v takové situaci zpravidla nepozorovaně – a o to nebezpečněji – narůstají. My se ale musíme dívat dopředu. Proto nás zajímá hlavně to, jak to bude se splácením vypadat, až dobré časy skončí. I když k tomu nemusí dojít brzy, jednou se to stane. Jakmile začnou růst úrokové sazby nebo nezaměstnanost, mohla by se nemalá část domácností dostat do potíží se splácením úvěrů. A to by se následně negativně podepsalo na zdraví bank,“ komentoval kroky ČNB guvernér Jiří Rusnok.

Dostatek úspor a odpovídající příjmy

Snaha o regulaci hypotečního trhu nepřichází od ČNB poprvé. Nejprve si centrální banka posvítila na to, kolik z odhadní ceny nemovitosti banky klientům půjčují. Poměr půjčky k hodnotě nemovitosti vyjadřuje ukazatel LTV neboli loan to value ratio. Když tedy banka nabídne hypotéku s LTV 80, znamená to, že osmdesát procent z odhadní ceny nemovitosti zaplatí za vás, 20 procent ale musíte pokrýt z vlastních zdrojů. V první fázi doporučila centrální banka poskytování hypoték maximálně s LTV 95. Později doporučení zpřísnila: nyní mají banky půjčovat maximálně 90 procent hodnoty nemovitosti a úvěry v pásmu od 80 do 90 procent hodnoty nemovitosti sjednat pouze s patnácti procenty nových klientů za čtvrtletí.

Vyberte si nemovitost

Hledáte dům nebo byt snů? Na koupi, na pronájem? Chcete investovat do realit a hledáte nemovitost? Podnikáte a hledáte komerční nemovitost? Vyzkoušejte náš realitní katalog. Desetitisíce nabídek realitních kanceláří a developerských projektů z celého Česka.

Reality Peníze.cz

Aktuální doporučení ale míří na příjmy žadatelů o úvěr. ČNB chce, aby banky pečlivěji posuzovaly, kolik procent klientova příjmu ukousne měsíční splátka hypotéky a v jakém poměru je jeho celkové zadlužení k ročnímu příjmu. Nastavila proto horní hranice dvou úvěrových ukazatelů, které tyto poměry sledují: ukazatelů DTI a DSTI. DTI neboli debt to income určuje poměr výše dluhu k ročnímu čistému příjmu žadatele. Nepočítá se přitom jen s hypotékou, ale s celkovým zadlužením klienta – tedy včetně spotřebitelských půjček, kreditních karet a dalších. Podle České národní banky přitom nemá celkové zadlužení překročit devítinásobek čistého ročního příjmu. Pokud tedy vaše čistá mzda dělá 20 tisíc korun měsíčně, hypotéka (za předpokladu, že nemáte další půjčky) nesmí být vyšší než 2 160 000 korun.

Druhý z ukazatelů – DSTI neboli debt service to income – sleduje, kolik procent z měsíčního čistého příjmu klient vynaloží na splátky úvěrů. ČNB přitom považuje za rizikové, když na půjčky padne víc jak pětačtyřicet procent výplaty. Při čistém výdělku dvacet tisíc korun se tedy do limitu ČNB vejde ten, kdo nebude měsíčně splácet víc jak devět tisíc korun.

Pokud o hypotéce uvažujete a zajímá vás maximum, které vám banka přiklepne, vyzkoušejte naši kalkulačku. Stačí zadat průměrný čistý měsíční příjem.

Výše popsaná pravidla jsou ovšem skutečně pouze doporučením. Banky je dodržovat nemusí, zároveň se tak ale vystavují požadavku na vyšší kapitálové zajištění ze strany centrální banky. V případě pěti procent nových klientů za čtvrtletí pak také mají banky povolenou výjimku. ČNB totiž připouští, že malá část žádostí o úvěr může mít specifický charakter a striktní trvání na uplatnění limitů by vedlo k nadměrné regulatorní tvrdosti.

Podle analytiků se přísnější pravidla dotknou zhruba třetiny žadatelů. Česká bankovní asociace v souvislosti s doporučením vypracovala analýzu: nová opatření aplikovala na veřejně dostupná čísla o úvěrech poskytnutých v roce 2017. Kdyby výše popsané podmínky platily už loni, odmítly by banky zhruba 20 procent žadatelů: tedy dvaadvacet z celkových 110 tisíc. Zamítnutí by se přitom týkalo hlavně zájemců ve věku 25 až 35 let. Silný negativní vliv by ale mělo také na věkovou kategorii 35 až 50 let. Pokud jde o příjem, regulace by nejvíc postihla domácnosti s čistým příjmem 30 tisíc korun měsíčně. Silně by se ale dotkla také domácností s výdělkem 60 tisíc korun měsíčně.

Propojeno!

„Spíš než razantní zvýšení úrokových sazeb nás čeká ještě větší konkurenční boj,“ myslí si o dopadech regulace ČNB na hypoteční trh obchodní ředitel Fio banky Jan Bláha. Více v rozhovoru:

Banky se teď budou o klienty prát

Nejrychleji v Evropě

Dlouhodobý růst cen nemovitostí – v Česku po většinu roku 2017 rostly nejrychleji v celé Evropské unii, v průměru o 16 procent – podporuje podle ČNB roztáčení spirály mezi cenami nemovitostí a úvěry na jejich pořízení. Právě to považuje centrální banka za největší riziko pro domácí finanční stabilitu. „V uplynulém roce banky navíc poskytly významné procento hypotečních úvěrů, které ČNB považuje z hlediska ukazatelů schopnosti splácet je z běžných příjmů za vysoce rizikové. S tím, jak růst cen bydlení předstihuje zvyšování příjmů domácností, se dlužníci stávají zranitelnějšími. Zároveň roste pravděpodobnost, že o úvěr budou čím dál více usilovat rizikovější žadatelé,“ obává se guvernér Rusnok.

Ze statistik společnosti Golem Finance pak vyplývá, že zatímco loni byt o průměrné ceně 2,6 milionu korun vyšel tuzemské domácnosti na 6,25násobek čistých ročních příjmů (měřeno indexem návratnosti bydlení), letos jde o 6,8násobek. Pokud jde o jednotlivé regiony, finančně nejnáročnější je podle statistik pořízení bytu v Praze. Aktuální cenový průměr při koupi bytu dělá 5,48 milionu, což v případě pražských domácností odpovídá jedenácti čistým ročním příjmům. Daleko s odstupem je Jihomoravský kraj, kde ceny zvedají data za Brno a následně Středočeský kraj.

Vytisknout

Líbil se vám článek?

+8
Ano
Ne

Diskuze

30. 9. 2018 | 20:48 | Josef45

Potřeboval bych zrekonstruovat byt, ale nestíhám si vzít úvěr do doby, kde budou úvěry ještě za ne tak přísných podmínek. Přemýšlel jsem proto o úvěru u nebankovní instituce. Jaký s tím máte zkušenosti? Celkem dobré ohlasy...více

20. 9. 2018 | 12:59 | Zdenek

Souhlas, čistý příjem domácnosti. Na počet členů ale pracovník banky ohled vzít musí, např. děti nebo další závazky se musí odečíst od celkového čistého příjmu. více

20. 9. 2018 | 10:09 | josef

Tady se posuzuji jen parametry, ktere urcila CNB. Ty se tykaji cisteho prijmu domacnosti bez ohledu na pocet jejich clenu. více

20. 9. 2018 | 8:55 | Zdenek

Neberou banky náhodou ohled při posuzování bonity klienta nikoliv jednotlivce jako takového ale domácnost, přičemž domácnost může být třeba 5 osob nebo i jednotlivec. více
Partners Financial Services
 
 

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK