Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Jan Bláha o hypotékách: Banky se teď budou o klienty prát

| rubrika: Rozhovor | 1. 9. 2018 | 19 komentářů
Spíš než razantní zvýšení úrokových sazeb nás čeká ještě větší konkurenční boj,“ říká obchodní ředitel Fio banky Jan Bláha. Jaký dopad bude mít regulace ČNB na trh s hypotékami a proč je u nás vlastní bydlení čím dál méně dostupné?

Podle studie Golem Finance je v Česku dostupnost vlastního bydlení nejhorší od roku 2008. Čím to, ekonomice se daří, mzdy rostou…

To je pravda, jenže ceny nemovitostí stouply za poslední čtyři roky o čtyřicet procent, tempo růstu mezd je daleko pomalejší. Například loni rostly pouze o šest procent. Jednoduše řečeno: ačkoli si lidi vydělají víc, růst mezd zdaleka nekopíruje tempo, jakým zdražuje bydlení. Dalším faktorem je růst úrokových sazeb. To zdražuje nové hypotéky a v důsledku dále snižuje dostupnost bydlení.

Jak to, že ceny bydlení v posledních letech rostou tak strmě?

Jde o klasický vzorec nabídky a poptávky. Poptávka stoupá, protože se Česku daří: roste HDP, nezaměstnanost je minimální, lidé vydělávají víc a chtějí lépe žít. A pak je tu relativně početná skupina lidí, která má volné peníze a považuje nákup nemovitosti za investici. Úrokové sazby spořicích produktů jsou několik posledních let na minimu. V bance dosáhnete na výnos maximálně jedno procento, inflace je ale přes dvě procenta. Měna jako uchovatel hodnoty nefunguje… Právě proto roste poptávka po jiných investičních příležitostech. Když k tomu všemu připočteme omezený počet volných bytů především v Praze, je zřejmé, že ceny ve vyhledávaných lokalitách letí vzhůru.

Inflace

Další šikovné grafy základních makroekonomických ukazatelů, třeba nezaměstnanost, HDP, průměrné mzdy, hledejte na Peníze.cz v sekci Makroekonomika.

Jan Bláha

Ing. Jan Bláha působí na pozici obchodního a marketingového ředitele Fio banky od roku 2014. V letech 2007–2014 řídil úvěrová oddělení a obchodování na finančních trzích. Ve Finanční skupině Fio pracuje od roku 2000. Vystudoval Vysokou školu báňskou – Technickou univerzitu Ostrava.

Zmínil jste investiční byty, o jak velké procento prodaných nemovitostí jde?

Jako banka tuto statistiku nesledujeme. Obecně ale dost záleží na regionu, v Praze má být investičních až čtyřicet procent bytů.

Jak cenu nemovitostí ovlivní nejnovější doporučení ČNB sledovat celkovou zadluženost klientů. Centrální banka konkrétně nastavila mantinely, podle kterých nemá dluh žadatele o hypotéku překročit devítinásobek jeho čistého ročního příjmu (ukazatel DTI) a na pravidelné splátky by nemělo padnout víc jak 45 procent čistého měsíčního příjmu (ukazatel DSTI). Srazí tento krok poptávku dolů?

V Praze je počet volných bytů na minimu, takže poptávka nebude uspokojená ještě dlouho, i když zájemců ubude. Pravděpodobně ještě stoupne procento bytů kupovaných na investici. Klienty, kteří mají volné peníze, regulace nijak neohrozí. Dalším logickým výstupem bude zvýšení cen nájmů – méně lidí dosáhne na hypotéku, ale lidé budou potřebovat nějak bydlet, proto skončí v podnájmu, kde už je dnes také výrazný převis poptávky nad nabídkou.

Úvěry na bydlení pod přísným dohledem

Situaci na hypotečním trhu se v našich článcích pravidelně věnujeme. Aktuálně nejvíc rezonuje téma regulace hypoték. Přečtěte si, co se všechno při posuzovaní žadatelů o úvěr na bydlení změní a koho by mohla nová pravidla nejvíc bolet.

Hypotéky přísněji! Kolik smíte nově dostat?

Očima expertů: Konec snu o vlastním bydlení

Vyzkoušejte na naší kalkulačce, kolik by vám banka podle nových pravidel měla nejvíc půjčit.

Výpočet maximální hypotéky od října 2018

Co vlastně Česká národní banka regulací sleduje?

ČNB jde především o finanční stabilitu. V předchozích letech proto omezila poměr půjčky k hodnotě nemovitosti. Cílem bylo, aby měl klient při problémech se splácením dostatečnou tržní nadhodnotu v ceně nemovitosti. V exekučních dražbách se nemovitosti přece jen prodávají pod cenou. Teď centrální banka řeší problém, o kterém jsme se bavili na začátku. Nůžky mezi cenami nemovitostí a růstem mezd se neustále rozevírají. Pokud dojde ke zvýšení úrokových sazeb – což centrální banka předpokládá, můžou se lidi s nízkými a středními příjmy dostat do problémů se splácením.

Kolika lidí se opatření ČNB dotkne?

Podle našich interních výpočtů pětadvaceti až třiceti procent. Česká národní banka sice odhaduje patnáct procent, nutno ale dodat, že centrální bankéři pracují s ukazateli LTI a LSTI, které se vztahují pouze k hypotečním úvěrům. Její doporučení se ovšem týká ukazatelů DSTI a DTI, které zahrnují veškeré úvěry, které klient má.

Zmatek zkratek

Rozdíl mezi zkratkami s písmenkem L a s písmenkem D na začátku spočívá v tom, že první se týká jen jedné konkrétní půjčky (v tomto případě tedy hypotéky), v druhém případě jde o všechny závazky (půjčky), které člověk má.

  • LTI: loan to income – porovnává se poměr půjčky a příjmů
  • LSTI: income to loan service – porovnává se výše splátek a příjmů
  • DTI: debt to income – porovnává se poměr všech půjček a příjmů; podle doporučení ČNB, které bude platit od října, by celkový součet půjček neměl překonat devítinásobek čistého ročního příjmu žadatele
  • DSTI: debt service to income – porovnává se výše všech splátek a příjmů; podle doporučení ČNB, které bude platit od října, by celkový součet měsíčních splátek neměl překonat 45 procent čistého měsíčního příjmu žadatele

Jaký dopad bude mít úbytek klientů na trh s hypotékami?

Podle odhadů se počet sjednaných nových hypoték sníží téměř o třetinu. Banky ale mají nastavené určité prodejní cíle, takže se budou muset hodně snažit, aby je splnily. Spíš než razantní zvýšení úroků nás, i přes rostoucí sazby ČNB, čeká tuhý konkurenční boj. Banky si, ve snaze splnit plány, sáhnout na marže.

Mají podle vás doporučení ČNB smysl? Nemají si banky o tom, komu půjčí, rozhodovat samy?

Finanční krize v roce 2008 ukázala, že navázání odměňování manažerů bank na výkonost nefunguje zrovna optimálně. Důraz na bonusy a krátkodobé zisky namísto dlouhodobé prosperity vedl ke krizi a politické poptávce po regulaci bank v Americe, Evropě i Česku. Nyní mají banky dostatek volných peněz, proto je stále větší tlak na poskytování úvěrů – dosáhne na ně i klient, kterému by banky dřív nepůjčily. Určitá regulace je proto na místě. Otázkou je, jak konkrétně ji nastavit.

Neprohloubí opatření ČNB propast mezi bohatými, kteří skoupí byty, a chudými, kteří nedosáhnou na vlastní bydlení, proto jim nezbyde, než jít do drahého pronájmu?

Centrální banka přemýšlí jinak: zvýšení sazeb, ekonomická krize nebo třeba růst nezaměstnanosti by uvrhly část lidí splácejících hypotéku do existenčních problému. V důsledku by pak někteří nemohli úvěr splácet, skončili by v exekuci a nakonec by stejně zamířili do pronájmu. Ovšem v mnohem horší finanční kondici.

Doporučení vydala centrální banka v červnu, zvýšil se od té doby zájem lidí půjčit si, dokud to ještě jde?

Počet uzavřených smluv zatím vyšší není. Roste ale počet klientů, kteří se začali zajímat, zda v říjnu na hypotéku dosáhnou. Klienti, kteří už o hypotečním úvěru uvažovali, se nyní snaží celý proces urychlit a uzavřít smlouvu do konce září. Zároveň je potřeba zmínit, že ze strany ČNB nejde o nařízení, ale o doporučení, jak se mají banky chovat. Některá z bank si proto může postavit hlavu a dál půjčovat bez ohledu na ukazatele DTI a DSTI.

ČERSTVÝ FINMAG

Finmag předplatné

Evropská ruleta. Tisíce Gambijců každý rok vyrážejí za lepším do Evropy. Cestu každý desátý zaplatí životem. Markéta Kutilová na místě zjišťovala, co je na riskantní „zadní trasu“ žene.


Jak být menší kretén. Recept v rozhovoru s Petrem Ludwigem. Dál v něm najdete: dlouhověkost (podle vzoru Japonsko), boj s prokrastinací (čím dál tužší) a drogy (ale chytré).


Téma čísla: vzdělání. Státní maturita. Průšvih s vysokými školami. Budoucnost v online kurzech. IT gramotnost pro školáky. Analýzy, deprese, komentáře, naděje.


Na jednu stranu stát prostřednictvím ČNB reguluje hypotéky, na druhou přišel Státní fond rozvoje bydlení se státní „půjčkou pro mladé“. Co na ni říkáte?

Státní půjčky míří hlavně do menších regionů. Úvěr na pořízení bytu činí maximálně 1,2 milionu korun, dva miliony lze získat na dům. Například v Praze nemovitost za takovou cenu neseženete. Navíc chce fond zástavní právo k nemovitosti, takže si člověk nemůže dopomoct hypotékou od banky.

Vedle úrokových sazeb se banky snaží bojovat o klienty také řadou dalších parametrů. Na co sází Fio banka a může skutečně rozhodování lidí ovlivnit něco jiného než úrok?

Úroková sazba je parametr, který klienti skutečně akcentují ze všeho nejvíc. Proto se i my snažíme mít úvěry co možná nejlevnější. Zároveň ale chceme, aby byly naše hypotéky co nejvíc flexibilní. Přece jen jde o závazek na dvacet až třicet let. Proto nabízíme možnost uhradit kdykoli kromě řádné i mimořádnou splátku. Najednou lze splatit klidně i sto procent úvěru. Klientům také umožňujeme tvorbu finanční rezervy – cílem je mít na účtu alespoň tři měsíční splátky, kdyby třeba kvůli nemoci vypadl příjem. A právě pro tuhle rezervu jsme zřídili Hypoteční spořicí konto, na které si klient může uložit volné peníze a snížit úročení hypotéky.

Jak to konto funguje?

Jde vlastně o podúčet hypotečního úvěrového účtu. Minimální vklad dělá padesát tisíc, maximální odpovídá částce úvěru. O sumu vloženou na kontě se následně snižuje úročení. Pokud má tedy klient úvěr na dva miliony korun a na kontě tři sta tisíc, bude se mu úročit pouze 1,7 milionu korun. Výhoda tohoto modelu je také v tom, že klient může peníze ze spořicího účtu kdykoli použít na splátky hypotéky nebo je kdykoli vybrat a použít na jiný účel.

Vytisknout

Líbil se vám článek?

+24
Ano
Ne

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

3. 9. 2018 12:14, Mirek

Vytěsnění minoritních akcionářů není běžný prvek kapitálového trhu, ale z principu zlodějna.

Reagovat

 

+3
Líbí
Nelíbí

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

1. 9. 2018 12:55, deprese

Proč by měly výrazně růst úrokové sazby, když se banky budou prát o klienty. Tady logika dost pokulhává. :) O ničem jako vždy, napsáno co každý ví.

Reagovat

 

-2
Líbí
Nelíbí

Další příspěvky v diskuzi (19 komentářů)

3. 9. 2018 | 23:24 | chk

Vzhledem k tomu, že Erste drží 99 % akcií, bylo jen otázkou času, kdy s tím Erste přijde. Akcionář může být rád, že tak hezky vydělal, protože se o to majoritní akcionář dobře staral. A počkejte si na definitivní cenu, třeba...více

3. 9. 2018 | 23:03 | pagani

A celý rok zpětně se pohybovaly kolem 1500,- za kus..... více

3. 9. 2018 | 17:22 | chk

Další omyl. Vytěsnění je běžná součást kapitálového trhu ve světě, ne výmysl Klause. Podívejte se na to z pozice majoritního akcionáře. Ale to je na jinou debatu. více

3. 9. 2018 | 12:14 | Mirek

Vytěsnění minoritních akcionářů není běžný prvek kapitálového trhu, ale z principu zlodějna. více

3. 9. 2018 | 12:07 | Mirek

Akcie ČS se dají obchodovat na RM trhu. Aktuální cena 1380,- Kč. Nabízená cena pro nucený odkup je tuším 1324,- Kč. A ano, jsme všichni rádi za squeeze out. Takové blaho. Nemusíš se o nic starat, jenom ti pošlou peníze....více
Partners Financial Services
 
 

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK