Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Očima expertů: Konec snu o vlastním bydlení?

Pravidla pro hypotéky budou zase přísnější. Nová regulace ČNB začne platit v říjnu. Bude opravdu těžší hypotéku dostat? Budou se žadatelé muset spokojit s nižší půjčkou, než by si představovali? Kdo by si měl pospíšit a snažit si sjednat hypotéku ještě v září a kdo naopak chvátat nemusí?

Další zpřísnění hypotečních úvěrů se neúprosně blíží. A tentokrát by mělo být přísnější opravdu o hodně. Česká národní banka má strach z přehřátí realitního trhu a nafukování hypoteční bubliny – což přeloženo z novořeči ekonomických analytiků znamená, že se bojí, že jednoho dne příliš mnoho dlužníků nebude mít peníze na splácení svých hypoték. A tak se v ČNB rozhodli znovu dupnout na brzdu.

Není to poprvé. Nejprve se omezovaly stoprocentní hypotéky, tedy půjčky na plnou hodnotu nemovitosti, později se omezovaly hypotéky na víc než osmdesát procent hodnoty nemovitosti. Teď ČNB chce, aby banky prověřovaly i celkovou zadluženost zájemců o úvěr na bydlení a také výši jejich příjmů. Od října by dluhy žadatele (včetně hypotéky) neměly překročit devítinásobek jeho čistého ročního příjmu (ukazatel DTI). Zároveň by na splátku dluhu neměl žadatel vynaložit víc než 45 procent svého čistého měsíčního příjmu (ukazatel DSTI).

Podrobněji jsme už o nové regulaci hypoték psali:

Co bude dál?

Předpokládá se, že na rozdíl od dřívějších omezení tentokrát nová pravidla s trhem zamávají a mnoha žadatelům vezmou šanci na úvěr. Banky se teď na poslední chvíli snaží klienty nalákat a občas jdou dokonce proti trendu a snižují úroky. Čím dál častěji se také nabízejí „předhypotéky“, na půjčce se v bance můžete domluvit, ačkoli ještě nemáte vybranou nemovitost. Co ale přijde v říjnu? Že sazby půjdou nahoru, to je téměř stoprocentní. Poptávka po novém bydlení by mohla začít stagnovat. Jestli to povede ke zbrzdění růstu cen nemovitostí, není ale jisté. Změny určitě nastanou i v nabídce a poptávce nájemního bydlení. Jak velké budou, uvidíme už za pár měsíců. 

Co si o nové regulaci ČNB myslí ekonomové, analytici, lidi od realit? Komu by doporučili, aby s hypotékou neotálel a sjednal ji co nejdřív, kdo naopak chvátat nemusí? A jak regulace ovlivní úrokové sazby úvěrů a ceny na nemovitostním trhu?

Marek Hornych

ředitel interní prodejní sítě Wüstenrot

+10
Líbí
Nelíbí

Lze očekávat, že další regulace se promítne do mírně pokračujícího růstu úroků u hypoték. Naopak si nemyslím, že bude mít zásadní vliv na cenu nemovitostí. Realitní trh se tímto krokem trochu zchladí a ceny nemovitostí budou spíš stagnovat. Nicméně regulaci je možné se v tuto chvíli elegantně vyhnout. Řešením je například hypotéka dopředu, která je zajímavá pro ty, kterých se mohou dotknout přísnější pravidla pro posuzování bonity, jež vstupují v platnost právě počátkem října. Díky ní se mohou lidé chránit před růstem úrokových sazeb, protože úroková sazba je dle data podpisu smlouvy, nikoliv až při čerpání úvěru. Sjednání takovéto hypotéky je možné, aniž by měli ještě vybranou nemovitost. Na nalezení vysněného bydlení mají i 12 měsíců. Velkou výhodou klientů je, že dopředu vědí, kolik si mohou půjčit, a podle toho mohou hledat byt či dům.


Jan Fidler

hypoteční specialista Quantum reality

+7
Líbí
Nelíbí

Podle střízlivých odhadů nedosáhne podle nových pravidel na požadovanou hypotéku přibližně 20 procent žadatelů. Názory se různí, ale je téměř jisté, že se v kombinaci s rostoucími úrokovými sazbami hypoteční trh ochladí a pravděpodobně to zabrání dalšímu růstu cen nemovitostí. Pokud vezmu do úvahy i další faktory, není vyloučený krátkodobý pokles cen nemovitostí. V dlouhodobém trendu ale ceny nemovitostí vždycky porostou, protože bydlení je základní lidská potřeba a peníze se tisknou snadněji, než se staví nové byty.

Takže například, pokud jste mladí a nemáte žádné další splátky a máte čistý měsíční příjem 30 000 a potřebujete půjčit více než nějakých 3 200 000 Kč, tak si určitě pospěšte.


Ondřej Hatlapatka

finanční poradce Partners

+5
Líbí
Nelíbí

Nové nařízení ČNB znamená jediné: konec snů o vlastním bydlení v Česku. Pokud se na opatření ČNB podíváme pozorně, zjistíme, že není problém v omezení poměru splátky k příjmu, protože u zdravého rozpočtu bychom stejně neměli přesáhnout 30–35 procent, ale v maximální zadluženosti domácnosti. Zatímco dnes si rodina se dvěma příjmy v součtu padesáti tisíc korun může dovolit koupit byt například v Praze a dosáhne na pětimilionovou hypotéku, od nového nařízení si tato rodina půjčí maximálně tři miliony korun, což nepostačí ani na starší byt v panelové zástavbě. Celé toto nařízení směřuje k podpoře pronajímatelů bytů, velkých investorů s dostatečným kapitálem, a aby toho nebylo málo, tak i ke zvedání sazeb, aby úvěry byly skutečně nedosažitelné. To, co ČNB zamýšlí, se ale úplně nestane. Rozhodně nezačnou rychle padat ceny nemovitostí. Zájem o bydlení neopadne, jen budeme hledat jiné cesty.


Martin Podolák

ředitel úvěrových produktů mBank

+5
Líbí
Nelíbí

Je velice ošemetné říkat, komu se nyní vyplatí pospíšit a kdo může bez nervozity vyčkat. Nová regulace je zaměřena na výpočet částky, na kterou se žadatel kvalifikuje. Banky budou muset být obezřetnější v porovnání příjmů a nákladů žadatele. Jde o to, v jaké životní situaci se právě nacházíme. Pokud se budeme bavit v rovině čísel, jde podle našich výpočtů zhruba o každého pátého žadatele, který toto nějakým způsobem pocítí.

Ve vztahu k trhu věcí nemovitých by tato regulace měla přinést spíše ochlazení. I když by se na první pohled mohlo zdát, že je to naopak. Menší dostupnost hypoték znamená nižší počet zájemců o koupi nemovitostí vstupujících na trh. Menší poptávka tedy může způsobit pokles v nabídkových cenách. Na ceny hypotečních úvěrů, tedy na úrokové sazby, může mít tato změna také vliv, ovšem pro žadatele spíše pozitivní. V současné době jsou banky vývojem trhu tlačeny k postupnému zdražování. Nová regulace způsobí pro poskytovatele hypotečních úvěrů částečný propad produkce, který budou muset nějakým způsobem nahradit. To by ve výsledku mohlo vést k tomu, že zvyšování úrokových sazeb bude mít pomalejší tempo, než kdyby k výpadku nedošlo.


Libor Ostatek

ředitel Golem Finance

+3
Líbí
Nelíbí

Říjnová regulace se týká příjmů klientů a zasáhne nejvíce domácnosti, které mají podprůměrné příjmy, a domácnosti s jedním příjmem. Primárně bych doporučoval neotálet mladým klientům, kde je navíc většinou problém s vlastními prostředky. I když klienti nemají ještě vybranou nemovitost, doporučoval bych, aby si svoje možnosti ověřili, můžou si dokonce uzavřít hypotéku před účinností regulace a nemovitost hledat následně v průběhu příštích dvanácti měsíců.

Nová regulace je z mého pohledu silnou intervencí do trhu financování nemovitostí, krátkodobý efekt je kontraproduktivní, neboť banky před účinností regulace prodávají pod cenou s cílem získat co nejvíce klientů. Úrokové sazby a marže jsou díky tomu pod extrémním tlakem a dopad na finanční stabilitu bank není úplně pozitivní. Ceny nemovitostí rovněž nemají prostor pro pokles, počet nemovitostí se regulací nijak nezvýší, naopak trh je pod stresem – musím koupit do října, jinak už na to nedosáhnu… Po říjnu začne tento stav odeznívat a domnívám se, že ceny nemovitostí začnou v některých případech stagnovat. Důvodem bude řízené omezení poptávky. Otázkou bude, jak se banky vypořádají s nutným zdražováním. Úrokové sazby budou nepochybně růst. Otázka je jakým tempem. Konkurenční tlak je enormní.


Jan Bláha

obchodní ředitel Fio banky

-1
Líbí
Nelíbí

Poskytujeme hypotéky pečlivě a s ohledem na to, aby žadatel byl schopen splácet úvěr bez problémů a nepředstavovalo to pro něj životní komplikace. Pokud jeho bonita není dostatečná, úvěr neposkytneme, čímž chráníme obě strany. Od října začne platit regulace ČNB, která bude ještě o trochu přísnější než naše dosavadní pravidla. Pro všechny žadatele s menší bonitou či dalšími sjednanými úvěry bude získání hypotéky složitější, proto si každý musí sám spočítat, jestli na hypotéku podle nových pravidel dosáhne.

Do hry samozřejmě vstupují i neustále rostoucí ceny nemovitostí, které činí z vlastního bydlení méně dostupnou záležitost. Nečekáme, že by se v tomto směru něco v dohledné době změnilo. Stejně tak zatím nečekáme rapidní zvyšování úrokových sazeb, banky budou chtít i po změně pravidel ČNB získávat nové úvěrové klienty a konkurenční boj prostřednictvím úrokových sazeb bude i nadále pokračovat. Ale drobnému zvýšení i vzhledem k plánovanému růstu sazeb ČNB se trh nejspíše nevyhne.


Lukáš Kovanda

hlavní ekonom Cyrrus

+33
Líbí
Nelíbí

Anketa

Který názor se vám nejvíc zamlouval?

Mnozí lidé – z hlouposti či záměrně – šíří ošklivou fake news. Za rapidní zdražování nemovitostí v Česku prý může živelný trh, hlavně developeři a Airbnb, a je třeba zasáhnout. Přitom prakticky jediným zdrojem razantního růstu cen bydlení jsou právě regulace. Nejprve regulace v podobě vzniku jednotné měny euro. Kdyby Německo mělo svoji marku, jsou úrokové sazby tam i u nás už dlouhá léta vyšší než dnes a tlak na růst cen nemovitostí by nebyl zdaleka takový. Zadruhé regulace v podobě intervenční manipulace s měnovým kurzem v režii ČNB. Ta byla částečně reakcí na příliš nízké úroky v Německu a obecně v eurozóně, ale nebyla vůbec nutná, jejím klíčovým důsledkem bylo další přihřátí realitního trhu. Vedle úředníků z centrálních bank jsou ale vinni i úředníci ze stavebních úřadů. Každý má své razítko, svůj vliv, tedy svůj korupční potenciál, a politici jsou příliš bojácní, aby jim razítka vzali. Možná v tom tak trochu jedou s nimi, však víme. Takže se nestaví, Praze se nedostává zhruba 20 tisíc bytů, které by na fungujícím trhu už dávno existovaly.

Kombinace uměle levných peněz, tedy abnormálního přihřívání poptávky, a abnormálně omezované nabídky je vražedná. Snaha ČNB zchladit hypoteční trh další regulací je jen motání v začarovaném kruhu vlastních chyb a pyšné domýšlivosti. Ne, trh nelze přechytračit.


Marek Petráš 

produktový manažer hypoték České spořitelny

Marek Petráš
+32
Líbí
Nelíbí

Růst cen nemovitostí se za posledních pár let dá počítat v desítkách procent, zejména ve větších městech. Kdo před třemi lety koupil nemovitost, neprohloupil. Garsonky v hlavním městě, které stály dva miliony, se dnes prodávají za víc než miliony tři a ceny stále rostou. Úrokové sazby se odlepily ode dna a do budoucna čekám jejich další růst. Do toho přichází ČNB s novými omezeními.

Navzdory tomu poptávka po nemovitostech stále převyšuje nabídku. Developeři mají ztíženou situaci ohledně výstavby nových bytů kvůli náročnému administrativnímu procesu při povolování výstavby a nových bytů je nedostatek, jejich cena tak stále roste. Z cen nemovitostí se stává politické téma, nemovitosti jsou pocitově i fakticky drahé a pro řadu občanů již nedostupné. 

Zajímavou oblastí jsou následné efekty. Vzhledem k omezení ČNB a cenám nemovitostí dosáhne na koupi bytu prostřednictvím hypotéky méně lidí. Bydlet ale potřebuje každý, proto roste poptávka po nájemním bydlení i jeho cena. Po období zvyšující se kvality bydlení se tak vracíme o krok zpátky, kdy lidé vzhledem k vysokým nájmům opět preferují menší a levnější byty, rodiny bydlí v méně pokojových bytech či se raději stěhují mimo velká města a za prací dojíždějí, což má následně dopad i na dopravní infrastrukturu v okolí velkých měst.

Vytisknout

Líbil se vám článek?

+15
Ano
Ne

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

3. 8. 2018 11:23, deprese

před 3 lety jsem zde psal kupujte byty, kdo nemáte. Ještě se mi tady vysmívali. :)

Reagovat

 

+13
Líbí
Nelíbí

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

4. 8. 2018 19:59, jenda d

Pro pana deprese :-)
Psal jsem o materiálu na stavbu . V tom nejni moje práce , ani pozemek atd.
Jinak samozřejmě k druhé polovině odpovědi - kvalita života za mořem asi je ruzná . Někdo má na mercedes někdo na ojetinu , ale duležité je že je velký výběr (asi) za tou louží. U nás je to spíše o uložení peněz , tam je to o funkci bydlení. U nás raději prázdné domy a byty , tam s nimi jdou na trh.

Reagovat

 

-2
Líbí
Nelíbí

Další příspěvky v diskuzi (15 komentářů)

6. 8. 2018 | 15:08 | L.

Netrpíte nějakým rozdvojením osobnosti nebo poruchami paměti? V prvním příspěvku porovnáváte pouze náklady materiál s cenou za vše. Ve druhém říkáte (správně), že je tam třeba započíst i práci a pozemek. Ve třetím víte o...více

6. 8. 2018 | 12:10 | deprese

Pokud srovnáváte daňovou zátěž v USA a ČR, musel byste srovnávat pak všechno i zdravotní pojištění, školství, kde platíte většinu hotově a mnohem vyšší částky. více

6. 8. 2018 | 11:43 | deprese

Jako jestli si myslíte, že je lepší mít tak vysoké daně, že je lepší nic nevlastnit? To je z nouze cnost ne? Si představte, že jste si postavil sám dům a platil byste třeba daň z nemovitosti 60tis ročně. To opravdu chcete?...více

6. 8. 2018 | 11:36 | deprese

Ale vy stále dáváte přednost kvantitě před kvalitou. Většina domů z USA by zde nedostala ani stavební povolení. V čem je teda výhoda si levně postavit dům a pak celý život platit vysokou daň z majetku? Za 30 let je dům zničený,...více

6. 8. 2018 | 10:17 | jenda d

Ano . Dostáváte se k jádru . Co jsou ty ostatní náklady? Moje práce (cca 2000 hod) by odpovídala ročnímu platu . Stále i po započtení je tam někde 3 až 4 násobný rozdíl v ceně . Kde máme problém s produktivitou ? více
Partners Financial Services
 
 

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK