Zdroj: Shutterstock
Jak to bude dál s cenami nemovitostí? Nemám křišťálovou kouli, ale dovolím si trochu popustit uzdu své fantazii.
Ceny bytů loni vyletěly do stratosféry, protože se na trh navalilo hejno investorů kupujících cokoliv, aby ochránili úspory před inflací. A všichni samozřejmě chtěli ještě chytit hypotéku s nízkým úrokem.
Tenhle boom je ale u konce. Úroky u nově nabízených hypoték už se pohybují kolem čtyř až pěti procent a brzy stoupnou nad pět. Myslím, že to na nějaký čas zmrazí poptávku po nemovitostech. Spousta lidí si koupi rozmyslí a rozhodne se počkat.
To by mělo přinejmenším stabilizovat realitní trh, kde až dosud panoval převis poptávky nad nabídkou. Jinými slovy: ceny by neměly dál růst.
A může se naopak stát, že se část lidí začne bát propadu cen, bude chtít nemovitost včas prodat – a přitom už pro ně nebudou kupci. Takže najednou bude na trhu více prodávajících než kupujících a ceny klesnou dolů.
Jan Traxler je privátní investiční poradce a zakladatel fondu Otakar, podfond FINEZ SICAV.
Vůbec netvrdím, že to nastane. Ale stát se to klidně může. Dovedu si živě představit, že by takový scénář mohl srazit ceny bytů až o 30 procent dolů. Ono by to trhu jenom prospělo. Ale na druhou stranu: my Češi jsme ohledně nemovitostí tak konzervativní, že takový scénář si zatím málokdo připouští, takže zatím se žádná lavina výprodejů nekoná a s velkou pravděpodobností ani konat nebude.
Každopádně dá se očekávat, že efekt drahých hypoték (odkládání koupě) potrvá jeden až dva roky a pak se na trh zase vrátí kupci. Přinejmenším lidé, kteří budou potřebovat řešit bydlení. Znamená to ale, že ceny bytů zase dál porostou? Bude pak poptávka opět převyšovat nabídku?
Možná ano, možná ne. Vývoj se může výrazně lišit v různých lokalitách a regionech.
Kdykoliv někdo hodnotí, proč ceny bytů tak rostou, slýcháme stejnou odpověď: Nedostatečná výstavba, která nepokryje poptávku. Musíme stavět více nových bytů.
Skutečně? Myslím, že tohle platí – nebo spíše platilo – pro velká města v čele samozřejmě s Prahou a Brnem. Ale třeba zrovna konkrétně v Praze se teď chystá výstavba řady nových velkých rezidenčních projektů, takže s nabídkou nových bytů by za dva roky vůbec nemusel být problém.
Mnohem větší otazníky ale do budoucna visí na straně poptávky. Opravdu budeme potřebovat stavět desítky tisíc bytů ročně? Vždyť počet obyvatel České republiky v posledních deseti letech v průměru rostl o pouhých 21 tisíc obyvatel ročně, a to jen díky přistěhovalcům ze zahraničí, zejména ze Slovenska a Ukrajiny. Jinak se v Česku rodí zhruba stejně dětí jako tu lidí umírá, takže přirozený přírůstek obyvatel je nulový.
Roční přírůstek/úbytek počtu obyvatel. Zdroj: Český statistický úřad
Převis poptávky po bydlení ve velkých městech nad nabídkou volných bytů je do značné míry způsoben urbanizací a suburbanizací – stěhováním lidí z venkova do měst a jejich okolí. Tenhle trend tu s námi byl přes sto let. Ale bude pokračovat? Bude se nadále více a více lidí stěhovat za prací do Prahy a do Brna? A kupovat si tam byt, popřípadě žít v pronájmu?
Co když naopak víc a víc lidí dojde k závěru, že mohou pracovat z domu a nemusí ani bydlet v dojezdové vzdálenosti? Co když budou radši žít s rodinou někde na Vysočině nebo třeba na Šumavě – a do Prahy jim bude stačit dojíždět jeden den v týdnu?
A co studenti? Budou nadále každý rok přicházet do studentských měst tisíce nováčků na koleje, po roce budou shánět pronájem a po pěti letech kupovat byt, protože už tam našli i práci? Nebo začnou v mnohem větší míře studovat na dálku a jen jednou za týden dojedou na otočku na univerzitu, potkat spolužáky a zajít na pivo?
Hledáte dům nebo byt snů a nemůžete nalézt ten pravý? Nebo potřebujete najít pronájem? Vyzkoušejte náš katalog nemovitostí, při jehož tvorbě jsme se spojili s předním českým portálem Bezrealitky.
Prahu možná zachrání zahraniční turisté a velký rozmach Airbnb. Nebo se ani městský turistický ruch úplně nevrátí do doby předcovidové? Začnou do Prahy zase proudit davy Číňanů a Japonců na své pouti po největších památkách Evropy? Nebo se velká část z nich bude radši procházet po Karlově mostě bez davů lidí jen virtuálně – s nasazenými brýlemi v pohodlí svého obýváku?
Na žádnou z těch otázek neznám odpověď. A nezná ji nikdo. Snažím se jen říct, že demografické trendy, které zásadním způsobem ovlivňovaly vývoj na realitním trhu v uplynulých dekádách, nemusí vůbec pokračovat dál.
Každý týden čtu nějaký komentář k vývoji cen bytů: jak pořád rostou a na věky věků už jen porostou, rozhodně nikdy nebudou klesat, protože je tu přeci vysoká inflace, zdražují stavební materiály – a hlavně se staví málo nových bytů. Ano, to jsou všechno relevantní faktory, proč ceny nemovitostí tak výrazně stouply nahoru.
Ovšem co platilo loni a uplynulých 30 let, vůbec nemusí platit v následujících deseti letech. Mám dojem, že spoustě lidem úplně unikají zásadní fundamentální (demografické) změny, které se odehrávají na pozadí a mohou výrazně proměnit vývoj na realitních trzích. A nebo taky ne. Kdo ví.
Chtěl jsem vás jen podnítit k zamyšlení a nastínit i jiný hypotetický scénář. Věřte, že ceny nemovitostí nemusí vždy jen růst.
Jan Traxler
Dlouhodobý investiční produkt
Myslete na sebe a zabezpečte se na penzi co nejlépe. Třeba investováním do široké nabídky fondů.
Sdílejte článek, než ho smažem
Diskuze
Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy
11. 2. 2022 9:13, Milan K.
Úvaha o obratu trendu a převaze prodávajích z obavy o pokles ceny by platila u akcií, ale ne u bytů. Pokud mám investiční byt a jeho cena přestane růst, nebudu se ho rychle zbavovat. Výnos z nájmu je stálý a tam lze spíše očekávat nárůst poptávky i ceny. V Praze pokles cen bytů o 30% opravdu nehrozí. Při jakémkoliv menším poklesu by stoupla poptávka od těch, kteří si už současné ceny nemohli dovolit a jsou vytlačování za město nebo do pronájmu. Takže tu je velká zadržená rezerva poptávajících.
Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy
11. 2. 2022 9:35, Donald Trump
Bohatí jako já si koupí vždycky co chtějí a chudí že na to nemají, to mě netrápí.
V diskuzi je celkem (137 komentářů) příspěvků.