Zdroj: Shutterstock
Češi nejradši bydlí ve vlastním. Jenže koupit si byt nebo rodinný dům je čím dál těžší. Nemovitosti rychle zdražují, výrazně v posledních měsících rostou i úroky u hypoték. A tak se zvyšuje i počet lidí, kteří se musí spokojit s nájemním bydlením.
Například inzertní web Sreality.cz v prosinci 2021 evidoval meziroční nárůst dotazů na nabídky nájmů o 11 %. Zvýšený zájem zvedá i ceny. Podle Cenového kompasu Srealit, který počítá vývoj u nabídkových cen za byty o velikosti 40 až 60 metrů čtverečních, rostly v roce 2021 ceny nájmů téměř po celé zemi.
Nájmy loni nejvíce zdražily v okrese Jeseník (meziročně o 68,54 %), naopak nejvíce zlevnily v okrese Rychnov nad Kněžnou (o 7,8 %). Středová hodnota růstu cen nájmů se v okresech loni pohybovala mezi sedmi a osmi procenty – například v okrese Liberec to bylo o 7,58 %. Nabídková cena nájmů loni alespoň mírně klesla jen v sedmi z celkové zhruba osmdesátky okresů.
Loňské tempo růstu cen nájmů ale stále výrazně zaostávalo za růstem nabídkových cen bytů, které běžně loni rostly podle dat sReality.cz o desítky procent.
Podle dat realitní kanceláře Re/Max vyrostly v Česku ceny nájmů od roku 2015 o desítky procent u všech velikostí bytu a ve všech krajích. Například průměrná cena nájmu třicetimetrové garsonky stoupla z 5206 korun v roce 2015 na 7925 korun v roce 2021, tedy o 52 %. Nájem bytu 3+kk o velikosti 65 metrů čtverečních zdražil ještě víc – ze 7270 na 12 423 korun, což je o o 71 %.
Hledáte dům nebo byt snů a nemůžete nalézt ten pravý? Nebo potřebujete najít pronájem? Vyzkoušejte náš katalog nemovitostí, při jehož tvorbě jsme se spojili s předním českým portálem Bezrealitky.
Nájmy v delším období výrazně zdražily, přestože ve velkých městech v době koronavirové pandemie dočasně zlevnily. Byty, které byly do té doby využívané ke krátkodobým pronájmům skrz platformy typu Airbnb, zůstaly prázdné, takže majitelé se je snažili umístit na trh dlouhodobých nájmů s nižšími cenami. „Druhým zásadním faktorem byla distanční výuka na vysokých školách a nepřítomnost studentů v univerzitních městech,“ připomíná Petr Hána, expert na realitní trh společnosti Deloitte.
Nejvýrazněji se to dotklo hlavního města. „Na konci léta loňského roku se situace začala obracet: průměrná cena nájmů se po 17 měsících odrazila ode dna a začala opět růst,“ říká Tereza Vrzáková, makléřka kanceláře Re/Max G8 Reality. I tak jsou podle ní ceny nájmů v Praze stále o 10 až 15 % nižší než před koronavirovou pandemií.
Vrzáková v poslední době také zaznamenala, že se lidé častěji ohlížejí po větších nájemních bytech. „Mnozí v současné době pracují z domova, častým požadavkem je tak třeba pracovna. Žádanější jsou i byty nové či po rekonstrukci, stejně tak nemovitosti, které mají dobrou dopravní dostupnost a jsou blíže centru,“ říká.
Covidový výkyv zaznamenaly i další metropole. Například i Plzeň patřila mezi města, ve kterých se pro nájmy uvolnilo větší množství bytů z režimu Airbnb. „To vedlo k dočasnému snížení cen pronájmů. Například běžné nájemné v bytě 2+1 v plzeňské novostavbě se začátkem roku 2020 pohybovalo okolo 13 tisíc bez poplatků a na jaře roku 2021 to bylo o dva tisíce méně. Nyní už je nabídka volných bytů opět menší a nájemné ve zmíněném modelovém bytě je opět na průměru 13 tisíc korun,“ popisuje Pavlína Lavičková z plzeňské pobočky společnosti M&M Reality.
Rychle zdražující ceny bytů a rodinných domů v kombinaci s rychle rostoucími úroky dál zhoršují dostupnost vlastního bydlení. To zvyšuje zájem o nájemní bydlení a i jeho ceny tak podle expertních odhadů budou dál růst. Zvláště to platí opět ve velkých městech, kde jsou ceny nemovitostí nejvyšší a i s vyššími příjmy tam je pro lidi vlastní bydlení méně dostupné než v regionech.
Například hypoteční makléř Golem Finance spočítal, že v Praze, kde je dostupnost vlastního bydlení v Česku zdaleka nejhorší, bylo loni v listopadu na pořízení průměrného bytu potřeba 11,65 ročních čistých příjmů průměrné domácnosti. Naproti tomu v Ústeckém kraji stačilo 4,09 takových příjmů. Průměr za celou republiku byl 8,64. Před pěti lety, na konci roku 2016, jsme byli na 5,82 čistého ročního příjmu.
Dostupnost vlastního bydlení - vývoj v čase u průměru za celé Česko a poslední, listopadový výpočet podle krajů.
„Cenový tlak vyplývající z omezené nabídky se podle nás přesune z nákupních cen, kde již naráží na strop, do cen nájmů. Ty mohou v příštích dvou letech narůst až o 20 % a přiblížit se tak evropskému průměru. Zpět pod něj by nás mohlo vrátit teprve očekávané urychlení výstavby,“ uvádí analýza společnosti Cyrrus. Další tlak na zdražování nájmů především ve velkých městech analytici Cyrrusu předpokládají v důsledku očekávaného uvolnění pandemických restrikcí a zesilování turistického ruchu.
„Je třeba si uvědomit, že pro celou řadu domácností se nájem stane novou normou. Na hypotéku ve velkých městech jich díky rostoucím cenám dosáhne méně,“ předpovídá Vladimír Zuzák, ředitel Maxima Reality.
Zároveň si myslí, že růst cen u nájmů nebude skokový. „U nájemního bydlení je Česko poměrně flexibilní a i zvýšenou poptávku je trh schopen poměrně rychle uspokojit,“ říká. Kromě jiného by se měla projevit zvýšená poptávka po takzvaných investičních bytech z poslední doby a nájemních bytů by na trhu mělo být poměrně dost.
„Na rezidenční trh aktuálně přichází více institucionálních investorů, kteří tvoří portfolia bytů k pronájmu. Dá se zároveň očekávat, že investiční byty budou i nadále atraktivní pro fyzické osoby, a to jednak z důvodu možného pronájmu, ale i díky předpokladu jejich zhodnocení v čase,“ říká Hána.
Vlastní bydlení může v budoucnu zatraktivnit případný pokles cen. Většina expertů ale zatím nevidí důvody, proč by k tomu mělo v blízké době dojít. Analytik společnosti Conseq Martin Lobotka se dívá dál. „Vyšší sazby u hypoték se postupně skrze menší poptávku lidí i investorů projeví v korekci cen nemovitostí, ale bude to vzhledem k povaze trhu s rezidenčním bydlením a minulému vývoji, který vytvořil očekávání, že ceny jdou vždy jen nahoru, trvat,“ říká.
Dostupnosti vlastního bydlení může v dalších letech pomoci i případný výrazný pokles úrokových sazeb. To lze ale předpokládat až v době, kdy se inflace vrátí do normálu. Už teď lze říci, že to téměř určitě nebude v roce 2022. Ale v průběhu roku 2023 už to reálné je. Česká národní banka očekává průměrnou inflaci v roce 2022 na úrovni 8,5 %, příští rok už to má být 2,3 %. Úroky u hypoték mají na začátku letošního roku vystoupat až k pětiprocentní hranici, postupně by pak v dalším průběhu roku mohly začít klesat. Na 2 %, kde byly ještě před rokem, se ale jen tak nevrátí.
Pro příští roky je každopádně očekávaný výhled takový, že počet lidí, kteří nedosáhnou na vlastní bydlení a zvolí nájem, poroste. „Lidé si začínají uvědomovat, že vlastnické bydlení je drahé a ne vždy je skutečně výhrou. Jako se pomalu učíme, že nemusíme všichni vlastnit chalupu nebo dvě auta, tak si budeme zvykat na to, že ne každý musí nutně vlastnit nemovitost. Stejně jako tomu je v západních zemích,“ říká Jan Zachystal, makléř z kanceláře Re/Max Alfa
V Německu žije podle dat Eurostatu z roku 2020 polovina (49,6 %) domácností v nájmu, průměr Evropské unie je 30,3 % a Česko je nad pětinou (21,1 %).
Nájemní bydlení u nás dlouhodobě čelí jisté formě společenské stigmatizace a bývá vnímáno jako projev neúspěchu. „Tento náhled se mění a navíc se zvyšují také standardy nájemních bytů. Bydlení v nájmech tak už skutečně není určeno pouze pro sociálně slabé, ale jedná se o přirozenou součást realitního trhu, které má navíc v českých zemích i historickou tradici přerušenou až obdobím socialismu,“ říká David Fogad, realitní expert z nemovitostního Fondu českého bydlení.
Také on očekává, že poptávka po kvalitním nájemním bydlení bude dále stoupat. Dodává, že pravděpodobně porostou i ceny nájemného, které v posledních letech tempem růstu výrazně zaostávaly za růstem cen bytů.
Jana Divinová
Jiří Hovorka
Sdílejte článek, než ho smažem
Diskuze
Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy
10. 2. 2022 19:20, Nemilan
Prodávání fondům a jinym PO, osobam mimo EU u kterých horko těžko zjistíte jesli mají vytištěné prachy třeba od FED ECB, nebo z drog je minimálně nemorální. Jak tomuto kapitálu může konkurovat běžný zaměstnanec? O znárodnění nikdo nemluvil. Můžeš v klidu prodávat komu chceš, hlavně že vytezis max zisku. Typicky cechacek. Nezodpovedny stejně jako politici. Všechno rozprodat hlavně že to kapne a je jedno komu
Zobrazit celé vláknoSkrýt celé vlákno
Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy
10. 2. 2022 10:10, .....
u me je to presne tato situace, barak vlastni firma a je tu 6 bytu, vyborna lokalita platim o 10k mene nez bych ted platil za stejny byt (bez parkovani, mensim sklepem) s hypotekou v podobne lokalite, 2x parkovaci misto v cene sklep o velikosti 12m2. Me by se musel najem zvednou o 70%, to stane jen v pripade, ze se zvedne najem v celem meste, pak mozna zacnu uvazovat o koupi vlastniho bydleni ted muzu bydlet levne v najmu a kapital investuji do akcii. Tato situace nebude trvat furt, protoze najmy a splatka hypoteky se vyrovna do situace kdy je najem drazsi nez splatka hypoteky, takze bud pujde najem vysoko nebo klesne cena nemovitosti. Za me jedine co vidim je kombinace obojiho, ale ceny nemovitosti pujdou vice dolu nez najmy nahoru, ale casem se to nekde potka
Zobrazit celé vláknoSkrýt celé vlákno
V diskuzi je celkem (24 komentářů) příspěvků.