A hotovost na ten byt máte? Proč ceny bydlení dál porostou

Jana Poncarová | rubrika: Rozhovor | 3. 8. 2021 | 89 komentářů
Když půjdete na prohlídku bytu nebo chaty, makléř se vás rovnou zeptá, jestli máte hotovost. Na realitním trhu teď diktují podmínky prodávající. Filip Belant, ředitel úvěrových produktů v České spořitelně, vysvětluje, co se děje v realitách i hypotékách a proč vidí jen malou šanci na změnu.
A hotovost na ten byt máte? Proč ceny bydlení dál porostou

Zdroj: Shutterstock

Ještě pořád je tak velký zájem o nemovitosti?

Po nemovitostech je stále hlad. Kdo prodává, určuje si podmínky. Není co kupovat a kdo má příležitost pořídit dobrou nemovitost, tak to rychle udělá. Jestli se nestane něco velikého, tak – abych byl upřímný – nevidím moc možností změny.

Co by se muselo stát?

Musely by přibýt byty a domy. Na trhu chybí nemovitosti. I proto, že se málo staví. Situaci by měl pomoci nový stavební zákon, pokud zjednoduší a urychlí vyřízení všech povolení. Na trh by se tak mohlo dostat více bytů a domů. Uvolnění trhu by mohly přinést i daně a poplatky, které by zatížily investory pronajímající byty.

Co živí tu poptávku po realitách?

Do jisté míry je to strach. Kdo může, kupuje, dokud je co koupit. To je velký fenomén u klientů, kteří mají peníze. Na druhou stranu, má to racionální základ. Podívejte se, co se teď děje se stavebním materiálem, jak zdražuje. Když jsme loni s klientem uzavřeli hypotéku na výstavbu domu za čtyři miliony, teď najednou zjišťuje, že všechno zdražilo – tepelná izolace, dřevo, železo, narůstá i cena stavebních prací. Není pak překvapivé, že lidé investují, dokud můžou. A podle mě ještě nejsme u konce.

Proč myslíte?

Obecně vidím vyšší tlak na ceny. Materiálů, práce, ale třeba i energií. Ceny energií jsou zatím relativně nízké, ale to se změní vlivem celospolečenského tlaku na dodávky zelené energie a rostoucích cen emisních povolenek. A to opět požene vzhůru i ceny bydlení. Když se to všechno sečte, nevidím moc důvodů myslet si, že nás v nejbližší době čeká propad cen nemovitostí. Spíš naopak.

Filip Belant

Filip BelantZdroj: Česká spořitelna

Filip Belant vystudoval ekonomii na Technické univerzitě v Ostravě. V České spořitelně pracuje více než 20 let. Začínal na pobočce v Olomouci, vypracoval se a postupně prošel řadu manažerských pozic v prodejní síti. V posledních několika letech byl ředitelem zodpovědným za podporu a rozvoj pobočkové sítě. Od podzimu loňského roku je šéfem tribu Bydlení.

Na co se máme připravit?

Česká republika přestává být levná, blížíme se západní Evropě. Garsonku v Praze koupíte za pět nebo šest milionů korun. Je jasné, že si ji nemůže pořídit třeba mladý člověk, který začíná pracovat a nemá úspory. Jak jsem už zmínil, do toho rostou ceny práce, stavebních materiálů a energií. Proto se domnívám, že v následujících pěti letech dojde k dalšímu meziročnímu nárůstu cen nemovitostí o pět až sedm procent.

Bude si pak moct rodina s běžným příjmem dovolit vlastní bydlení?

To je otázka. Pokud bude tento trend pokračovat, tak si myslím, že se přiblížíme nájemnímu bydlení, podobně jako je to na Západě. Když se podíváte na běžného klienta, třeba rodinu středoškoláků, kteří mají dvě děti, bydlí zatím ve 2+kk a hledají větší bydlení. S průměrným příjmem si můžou jen těžko dovolit splácet vyšší hypotéku. Dnes máme průměrnou hypotéku kolem 3,3 milionu korun, měsíční splátka je pak 15 nebo 18 tisíc korun, což může být už na hraně rodinného rozpočtu.

Znamená to tedy, že bude pořád víc lidí bydlet v nájmu?

Je možné, že nás takový scénář brzy čeká. Na druhou stranu, nájemní bydlení je flexibilnější, což může víc vyhovovat mladším generacím, které se nechtějí tolik vázat na jedno místo. Prostor vidím také pro velké společnosti, třeba i banky, aby vstoupily do hry a začaly bydlení víc podporovat například vlastní výstavbou. Podobně jako to Česká spořitelna udělala téměř před sto lety v případě pražského Spořilova. Nebo jako když Baťa stavěl bydlení pro své zaměstnance.

Nejde ale jen o byty a rodinné domy. Podobná je i situace u rekreačních nemovitostí. Poslední dobou jsem slyšela pár příkladů, jak se lidé přepláceli, že například za chatu s malým pozemkem a bez příjezdové cesty, která se nabízela za 700 tisíc, nakonec zaplatili milion a půl.

Ano, takové scénáře se dnes můžou dít.. Jdete na prohlídku nemovitosti, o kterou mají zájem čtyři zájemci, tři mají cash, a jsou tak ve výhodě. Realitní makléř si diktuje podmínky, pokud na ně nepřistoupíte, máte smůlu. Na Šumavě se byty prodávají za sto tisíc korun za metr čtvereční, což je vlastně pražská cena. Lidé jsou ochotnější podstupovat rizika, třeba řešit chybějící příjezdovou cestu nebo zasíťování pozemku. A co se týká cen, tak mám také jeden příklad. Můj známý koupil za dva a půl milionu chatu v horách, nic velkého, kolem sta metrů čtverečních, za dalších dva a půl milionu ji zrekonstruoval. A protože má realitku, tak ji nabídl za patnáct milionů. Telefon mu nepřetržitě zvonil, tak se rozhodl nabídku stáhnout a dát ji znovu za půl roku, ovšem už za dvacet milionů. Protože proč neprodat draze, když to jde.

Dost ale záleží na lokalitě.

To ano. Jistěže jsou v kurzu tradiční a turisticky i mediálně oblíbené lokality, jako je Šumava nebo Krkonoše. Nemovitostí je ale málo, a tak se pozornost přesouvá i jinam, například do Orlických hor. Je tam vlastně paralela s byty nebo rodinnými domy. Také máte lokality, kde se platí víc, třeba ve velkých městech, kde je dobrá dostupnost a infrastruktura, kde jsou lepší pracovní nabídky.

Ještě někdy před dvěma třemi lety dost frčely investice do bytů, které majitel obratem pronajal. Často si na to vzal hypotéku. To už skončilo?

Fenomén, kdy měl investor našetřeno třeba 10 nebo 20 procent ceny a zbytek si půjčoval, podle mě už končí. Spíše vidím příležitosti pro větší investory, velké hráče, kteří mají dostatek kapitálu a nemusí si půjčovat.

Promítlo se to i do hypoték? Půjčují si lidé méně?

Velikost hypotečního trhu je nyní kolem 40 miliard korun měsíčně. Loni to bylo kolem 25 miliard. Jenže z aktuálních čísel je třeba odfiltrovat refinancování, které tvoří zhruba kolem 30 procent. Potom se dostanete na měsíční objem okolo 27–28 miliard korun. Vidíme sice velkou poptávku, snahu uplatnit peníze, vzít si i hypotéku, ale trh je brzděný nedostatečnou nabídkou, což se promítá i do hypoték. Dřív byly na realitních serverech tisíce inzercí, některé nemovitosti se prodávaly měsíce či roky, teď jsou pryč řádově během dnů.

Poslední měsíce se s hypotékami roztrhl pytel, i díky nižším úrokovým sazbám. Pořád jsou atraktivní?

Aktuálně se pohybují kolem 2,10 až 2,15 procent, takže pořád ještě atraktivní jsou. Pro ty, co si hypotéku můžou dovolit. Pozoruji ale, že banky roztahují splatnost na maximum, na co nejdelší období, aby lidé splátky zvládli. Pak ale slýcháme, že zadlužujeme klienty na celý život. No ano. Ale třeba v Holandsku nebo v Austrálii jsou poměrně běžné mezigenerační hypotéky.

Budou úrokové sazby růst? Zasáhne podle vás ČNB, stejně jako v minulosti?

Domnívám se, že regulátor ještě v letošním roce přistoupí k dalšímu zvýšení úrokových sazeb, stejně tak se může vrátit do hry zavedení některých požadavků na limity úvěrových ukazatelů jako jsou DTI (poměr výše dluhu a čistého příjmu žadatele o úvěr) či DSTI (poměr mezi měsíční splátkou veškerých úvěrů proti celkovému čistému měsíčnímu příjmu). Pravděpodobně se pak ještě sníží dostupnost bydlení pro některé skupiny klientů, kteří si koupi nemovitosti nebudou moct dovolit. To ale není přirozené ochlazení trhu, je to důsledek regulace, a tak se nemovitosti budou asi cenově pořád držet vysoko.

Do konce roku budou podle mě úrokové sazby hypoték růst, řekl bych ale že vyšší nárůst, na nějakých 3–3,5 procenta, konkurenční boj nedovolí. Nicméně nárůst o desetiny procenta si představit dovedu. A on je pak rozdíl, jestli máte pětimilionovou hypotéku s úrokem dvě, nebo tři procenta, zvlášť když bojujete s rozpočtem.

Kdo teď o hypotéky žádá? Jsou to mladí lidé, nebo ti na to už nemají?

Typickému žadateli je kolem osmatřiceti až čtyřiceti let. Má rodinu, oba partneři mají pravidelné příjmy. Zatím žijí v pronájmu nebo u rodičů. Protože ale oba vydělávají, můžou si vzít úvěr na bydlení. Většinou se nechtějí pouštět do výstavby, hledají hotové bydlení v blízkosti práce. Takových žadatelů je kolem 50 procent. Zbytek tvoří investoři, kteří kupují druhé či třetí bydlení na pronájem. Trochu tady možná vidím problém v tom, že zákon definuje jako mladé lidi do 36 let, asi by tu byl prostor pro posunutí věku, ale to je na jinou diskuzi.

Trhem teď hýbou i poplatky za předčasné splacení, o sporu kolem účelně vynaložených nákladů jsme podrobně psali na Penězích. Vy jste zastánci uplatňování poplatků. Proč?

Toto je velmi důležitá věc. Aktuálně se řeší v České bankovní asociaci a také na půdě Poslanecké sněmovny. Jde o to, jestli banka má, nebo nemá uplatňovat účelně vynaložené náklady, pokud od ní klient odchází. Zatím nebyla výše poplatku za předčasné splácení hypotéky zákonem o spotřebitelském úvěru jednoznačně popsána a nebylo tak jasné, jestli banky můžou do účelně vynaložených nákladů započítávat také vlastní náklady na financování hypotečních úvěrů. My jsme zastánci uplatňování. Jde nám primárně o to, abychom mohli pokračovat ve své strategii, tedy poskytování kvalitního poradenství.

Dnes máme 85 procent hypoték s fixací na 8 až 10 let, a pokud klient bude moct odejít, kdy se mu zachce, přirozeně to povede ke kratším fixacím. A pak se může stát, že klient si půjčí čtyři miliony, bude mít fixaci na rok a měsíční splátku 15 tisíc, nicméně po skončení fixace mu kvůli zdražování splátky narostou na 20 tisíc. Do takové situace klienta dostat nechceme. Proto se přikláníme k poplatkům. Sám jsem zvědavý, v jaké podobě návrh sněmovnou projde. Je to velká hra, zejména o to, kdy a jak účelně vynaložené náklady uplatňovat.

Účelně vynaložený náklad
Zdroj: Shutterstock

Náklad. Účelně vynaložený

Banky by dnes při předčasném splacení hypotéky měly účtovat maximálně stovky korun na administrativu. Jejich zástupci ale delší dobu požadují změnu zákona. Návrh na takovou změnu teď dorazil do sněmovny. Lidé by podle něj měli bankám platit rozdíl mezi jejich sazbou a aktuální průměrnou sazbou na trhu. Maximální výše poplatku má být tři procenta ze splácené částky, může tedy běžně jít i o desítky tisíc korun. Změna se má týkat všech hypoték, i těch sjednaných už dříve.

Předčasné splacení hypoték může zdražit. Přílepek napsaly banky

Někdy si lidé ukousnou větší sousto, a pak mají problém splácet, zvlášť když vypadnou příjmy, což byla noční můra bank, když začala koronavirová krize…

Také jsme se toho báli. Ale naštěstí se černé scénáře nenaplnily. Hned jsme zareagovali, odkládali jsme splátky, odpouštěli úroky. Chtěli jsme klienty podpořit, protože víme, že pokud se zpozdí s jednou nebo dvěma splátkami, je pro ně těžké znovu najet na rutinu a pravidelně splácet. Podařilo se nám to a nevidím žádné zásadní potíže.

Problémy se splácením tedy koronavirus nepřinesl. Ani nezpůsobil propad cen nemovitostí. Co má tedy v realitách nebo hypotékách na svědomí?

Povídáme si o tom vlastně celou dobu. Nedostatek nemovitostí na trhu. Zastavila se stavební výroba, nevědělo se, co se bude dít, úřady byly zavřené, prodloužilo se stavební řízení. Sečteno a podrženo, stavby jsou ve skluzu, stavební trh má zhruba rok a půl zpoždění. Znovu sice ožívá, ale ještě to bude nějakou dobu trvat. A pak se udála ještě jedna zajímavá věc. Místo toho, aby se prodeje realit zastavily, tak se přesunuly do online prostředí. Už není výjimka, že investoři si byt prohlédnou přes telefon a koupí ho digitálně. Uvidíme, co bude dál, jestli se tento trend udrží.

Jana Poncarová

 Další články autora.

Líbil se vám článek?

+66
AnoNe
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem 89 komentářů

Chcete prodat svou nemovitost?

Nechte si zpracovat ZDARMA cenovou nabídku!

Stačit nám bude pár základních informací o vašem bytě nebo domě a kontakt.

Cenu zjistíte OBRATEM.

Mám zájem prodat:

Prodej bytuByt
Prodej domuDům
Prodej pozemkuPozemek
Ostatní prodej nemovitostiJiné
Zpět

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

3. 8. 2021 8:23, Květa

Byty jako takové jsou 8 let velmi předražené.Jde o velky podraz na lidi, nyní není možné koupit byt pod 1 mil...A kde na to vzít? Starší zastavba, a byt za 3 a vice milionu? Hnus....Nemluvím o novém bytě.Tohle je prasarna.Kdo to roztočil? Bydlení je nutné.A kdo si našetří z mála,tolik peněz, To totiž vůbec nejde, a drahé hypotéky-to né.Takže lidi vzpamatujte se.Není možné toto brát.

+41
+-
Reagovat na příspěvek

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

3. 8. 2021 9:09

Vlastním několik rodinných domů a bytových domů k pronájmu. Koupil jsem ještě když byly levné. Asi teď něco prodám, když je taková poptávka. A za vydělané peníze pojedu na cestu kolem světa, koupím nějakého sporťáčka a budu si užívat volna.
Proč ale píšu. Jen se chci zeptat. Proč ty lidi nenakupovali taky tehdy jako já, když byly byty a domy levnější? Teď se mohou zbláznit. Ale před lety nepotřebovali bydlet? Jako já jim to rád za draho prodám. Ale proč nakupujou až teď?

-36
+-
Reagovat na příspěvek
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem (89 komentářů) příspěvků.

Hledáte nové bydlení?

Berzrealitky

Vyzkoušejte náš katalog nemovitostí, při jehož tvorbě jsme se spojili s předním českým portálem Bezrealitky.

A tohle už jste četli?

Hypotéky dál zdražují, míří k 3 %. Banky překonaly rekord

15. 9. 2021 | Jiří Hovorka | 9 komentářů

Hypotéky dál zdražují, míří k 3 %. Banky překonaly rekord

Průměrný úrok hypoték pošesté v řadě stoupl – v srpnu na 2,32 % z červencových 2,23 %. Ukazuje to statistika Fincentrum Hypoindex, která vychází ze skutečných hodnot u nově sjednaných... celý článek

Dvě největší banky zdražují hypotéky

2. 9. 2021 | Jiří Hovorka | 8 komentářů

Dvě největší banky zdražují hypotéky

Hypotéky dál zdražují. Zvýšení nabídkových úrokových sazeb shodně o 0,2 procentního bodu oznámily dvě největší hypoteční banky – Česká spořitelna a skupina ČSOB, pod kterou patří Hypoteční... celý článek

Jak dlouho se teď čeká na hypotéku? Průvodce přehřátým trhem

26. 8. 2021 | Jiří Hovorka | 12 komentářů

Jak dlouho se teď čeká na hypotéku? Průvodce přehřátým trhem

Kde se čeká týdny a kde jen pár dnů? Stává se, že kvůli zdržení kupující přijde o nemovitost? A co si ohlídat třeba v rezervační smlouvě, když víte, že na hypotéku budete čekat?

A kolik přihodíte vy? Aukce nemovitostí hýbou s prodejními cenami

24. 8. 2021 | Vladimír Zuzák | 10 komentářů

A kolik přihodíte vy? Aukce nemovitostí hýbou s prodejními cenami

V případě zvýšené poptávky může dojít k navýšení ceny. Právě tato slova signalizují v realitních inzerátech, že se chystá aukce. A že zvítězí ten, kdo nabídne nejvíc. Proč si tuto taktiku... celý článek

Dostupnější hypotéky? Splatnost až 40 let a přechod na děti

19. 8. 2021 | Olga Skalková | 37 komentářů

Dostupnější hypotéky? Splatnost až 40 let a přechod na děti

Už v příštím roce by Česká spořitelna ráda prolomila dosavadní maximum a nabídla hypotéky s ještě delší splatností. Později mohou následovat také mezigenerační hypotéky.

Partners Financial Services

Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.