Proč byty nezlevňují. Virus má silné soupeře
4. 11. 2020 | Renata Lichtenegerová | 35 komentářů
Kdo doufal, že pandemie rychle zlevní nemovitosti, je zklamaný. Ceny dál rostou, i když tempo zdražování zpomaluje. Změní se to?
Jestli chcete prodat nemovitost, udělejte to teď. Ceny půjdou dolů
Když se v roce 2008 propadly burzy, ceny nemovitostí je následovaly se zpožděním několika měsíců. Koronakrize ceny bytů i domů srazí taky, i když zpoždění bude o něco větší. Jestli zvažujete prodej, přestaňte zvažovat a začněte jednat. Třeba ještě seženete kupce, než ceny půjdou dolů.
Ceny panelákových bytů srazí krize nejvíc
Zdroj: Gonzalo Bell / Shutterstock
Od začátku epidemie vyhlížejí ekonomové pokles cen nemovitostí. Reakce realitního trhu je ale vždycky opožděná. Po propadu na burzách to v roce 2008 trvalo několik měsíců, než nemovitosti zlevnily. V průměru o celou čtvrtinu.
Tentokrát je zpoždění větší. Oproti očekáváním se pořád prodává za předkrizové ceny, někde dokonce dráž. Je to tím, že vláda zatím drží ekonomiku nad vodou. Jenže to nepůjde věčně. Až se zastaví programy na podporu zaměstnanosti, klesne i poptávka po nemovitostech. A potrvá pak minimálně rok, než se ceny vrátí na dnešní úroveň.
Pokud jste tedy plánovali prodávat v příštím roce, buď shánějte kupce hned – nebo, jestli vám to situace dovolí, se připravte na delší odklad.
O autorovi
Zdroj: Maxima RealityVladimír Zuzák je ředitelem a od roku 2019 také majitelem realitní kanceláře Maxima Reality, která působí 22 let na pražském realitním trhu a od jara roku 2020 i v dalších regionech. Zkušenosti v oblasti financí a realit sbíral například v ING a Hypocentru Modré pyramidy. Po dobu 10 let zastával pozici obchodního ředitele ve Finep Holding Group, jedné z největších českých developerských společností. Dnes působí rovněž na pozici CEO v developerské skupině Maverick Group.
Proč byty ještě nezlevnily?
Poptávka po bytech v Česku dlouhodobě převyšuje nabídku. Ceny v posledních letech rostly dvakrát rychleji než jinde v Evropské unii (i osm procent ročně). Vyběhat si stavební povolení u nás totiž trvá roky, a tak se staví ve městech málo bytů. Absurdní délku povolovacích procesů může změnit jen nový stavební zákon. Ten v létě schválila vláda, jeho další osud je zatím ve hvězdách. Bytů je tedy málo, je o ně obrovský zájem. Jediný problém může nastat, když lidé nebudou mít peníze. Ty se berou ze dvou zdrojů: mzdy a úvěry.
V této situaci přichází covid-19 a s ním ekonomická krize. Stát od jara dělá všechno pro to, aby udržel nízkou nezaměstnanost. A zatím se daří: podle Eurostatu byla ještě v září nezaměstnanost v Česku nejnižší z celé Unie: 3,8 procenta. Díky programu Antivirus mají dopady krize větší zpoždění než třeba ve Spojených státech. Ekonomové ale předpokládají, že po jeho skončení se nezaměstnanost příští rok vyšplhá minimálně k pěti procentům.
Zároveň stát udělal na jaře ještě jeden zásadní krok: opticky snížil cenu nemovitostí, když avizoval zrušení čtyřprocentní daně z nabytí nemovité věci, a to i zpětně. Čtyři procenta z kupní ceny, to je pro málokoho zanedbatelná částka.
Česká národní banka zase přispěla k dostupnosti úvěrů: na jaře uvolnila podmínky pro poskytování hypoték, takže je možné půjčit si i 90 procent z ceny. A banky od léta povzbuzují poptávku snižováním úrokových sazeb. Jsou ale opatrné a řadu profesí nově považují za rizikové. Navíc se běžně stává, že bankovní odhad je o 10–15 procent nižší než prodejní cena nemovitosti. I banky počítají s tím, že ceny nemovitostí brzy klesnou. Podle nedávného průzkumu Maxima Reality počítá s propadem cen v dohledné době počítá i 53 procent Čechů.
Krizi nejvíc odnesou paneláky
Krize nedolehne na všechny nemovitosti stejně. I tady se můžeme řídit zkušenostmi z roku 2008. Cihlové byty v Praze tehdy zlevnily v průměru o desetinu, ovšem panelové byty ztratily na ceně mnohem víc, často až 30 procent. Totéž se dá očekávat i tentokrát. Jakmile lidi začnou přicházet o práci a klesne poptávka po bytech.
Dotkne se to nejvíc těch bytů, jaké nakupuje střední třída: byty v panelových sídlištích, na okrajích měst nebo v regionech. Ceny panelových bytů přitom v posledních letech rostly rychleji než ceny bytů cihlových, teď jsou na maximu za celou polistopadovou historii. Jejich majitelé můžou přijít až o čtvrtinu možného zisku, když s prodejem zaváhají.
Kupujete? Poradíme!
Dost bylo nájmu. Chcete do vlastního, ale váháte, z čeho to vlastní zaplatit? Hypotéka? Nebo úvěr ze stavebního spoření? Poradíme. My porovnáme nabídky, vy ušetříte.
Rodinné domy a především pozemky v krizi udrží svoji cenu mnohem lépe než byty. Menší pokles zřejmě čeká i byty, které bývají využívány jako investiční, tedy 2+kk v centru měst. Klesající úrokové sazby, ale taky větší obezřetnost bank totiž investorům nahrávají. Zatímco třeba letuška nebo hoteliér v tuto chvíli nedosáhnou na hypotéku na vlastní bydlení, úspěšní investoři budou moct pořídit další nemovitost za ještě výhodnějších podmínek.
Ceny zřejmě udrží na současné úrovni jedině developeři, kteří se připravovali na možnou krizi a můžou si počkat, aby nakonec byty prodali za vysokou cenu. Případně budou cílit na movitější klienty, kteří o práci nepřišli.
Prodám byt. Rychle a bezkontaktně
Najít kupujícího do konce roku 2020 se tedy vyplatí hlavně těm, kteří uvažovali o prodeji v následujícím roce. Minimálně do jeho konce se bude realitní trh vzpamatovávat z krize, která přijde.
Které prodejní postupy ale v čase epidemie fungují? A jak při prodeji minimalizovat počet kontaktů?
Když využijete realitní kancelář, dá se to zvládnout s jediným setkáním: nad podpisem kupní smlouvy. U té musí být prodávající a kupující přítomni osobně. Epidemie naopak moc nepřeje prodeji bez realitky, kdy si musíte všechno zařídit sami. A to včetně nezbytných prohlídek nemovitosti a papírování.
Většina papírování se dá naštěstí udělat na dálku – zprostředkovatelská smlouva s realitní kanceláří se dá podepsat doma a poslat poštou nebo naskenovat, stejně tak rezervační smlouva. Schůzky s makléřem i právníky se dají vést telefonicky nebo po internetu. Stačí rychlé předání klíčů a makléř zařídí focení i prohlídky. Karanténní pravidla si žádají prohlídky po jednom, dezinfekci, větrání, roušky a rozestupy. To vše za vás může absolvovat makléř, přítomnost majitele není nutná.
Nejdůležitější je včas začít. Výhodné úrokové sazby jsou teď a poptávka zatím neklesla, i když epidemie nutí lidi omezit kontakty. Zájemci jsou doma a tráví čas online procházením inzerátů. Zaujmout je musí fotky a cena. Konkurenční výhodu získáte, když pošlete do bytu designéry, aby před focením vylepšili interiér. Jestli jste správně stanovili tržní cenu, to si můžete ověřit přes online odhady nemovitostí, které vám poskytnou srovnání s prodejními cenami z katastru.
Dlouhodobý investiční produkt
Myslete na sebe a zabezpečte se na penzi co nejlépe. Třeba investováním do široké nabídky fondů.
Sdílejte článek, než ho smažem
Diskuze
Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy
23. 11. 2020 17:31, TVK
Co udělají ceny nemovitostí je věštění z křišťálové koule. Je docela možné, že pokles, na který mnozí (a to i bez covidu) nepřijde ani příští rok, protože faktorů na tomto trhu je mnoho, ale stále bude přetrvávat převis poptávky.
Neustále někdo argumentuje rokem 2008, kdy skutečně i u nás propadly během následujících 4 let ceny nemovitostí postupně, ne skokově, zhruba o 20%. Jenže na druhou stranu, tento pokles vymazal pouze jeden jediný (a to mnohde ještě necelý) rok předchozího růstu, kdy především byty během pouhých 3 let zdražily o 70-90%.
Nezaměstnanost, pokud vyroste na 5%, tak se pouze vrátí na svou přirozenou míru, protože hodnoty okolo 3% jsou dlouhodobě neudržitelné, to už pracuje už i ten, který nechce nebo vůbec nic neumí. A jak čteme každý den a vidíme okolo sebe, firmy už zase od léta zoufale hledají lidi. Třeba ty, kteří jsou dnes jinde placení tím Antivirem.
Navíc poptávka bude povzbuzena tím, že mnoho kupců od března čekalo na cenový pokles, který nepřišel, nepřichází, ale naopak, ceny stále rostou. A mnoho z těch, co tak přechodně "vyklidili" nákupní pozice, se do nich zase vrací. To podpořeno levnými penězi i zrušením 4% daně.
Samozřejmě, pokud pán predikuje pokles cen a zároveň to, že na současnou úroveň se vrátí "až za rok", tak je logické, že ten pokles nebude v desítkách procent, ale bude to možná nějaká vlnka.
Když se podívám třeba na můj region, tak v okrese, kde žije asi 140t. lidí, je na největším nemovitostním serveru prodej pouhých 63 bytů. A ceny jen letos vylezly minimálně o 15%.
Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy
28. 11. 2020 12:53, Riki
Čáry máry fuk. A už je to jinak. Ještě před týdnem to mělo růst. Kdo si počká ten se dočká.
V diskuzi je celkem (21 komentářů) příspěvků.