Bytů jsme prošli pěknou řádku. Některé byly kvalitní, vyhovující, ale předražené. A ty zbylé... ty zbylé byly taky předražené, a navíc ještě za moc nestály.
Hned na začátku předám slovo našemu investorovi Michalovi, ten se tentokrát vydal na prohlídku sólo. Ostatně – už zná všecky zásady i napřeskáčku.
„Přišel jsem asi o deset minut později, nicméně makléř byl ochotný a počkal na mne. Nemovitost za 1,6 milionu je situována na kraji Ortenova náměstí, ale v dostatečné vzdáleností od hlavní komunikace, hluku od dopravy už tu není tolik. Dům prošel rekonstrukcí fasády; první dojem byl pozitivní. Podle makléře část bytů vlastnila soukromá firma, která dům zrenovovala – fasádu, okna, společné prostory domu, sklepy; v domě je nový venkovní výtah.
Byt se nachází v prvním patře. Ze společné chodby se přes uzamykatelné dveře dostáváme do předsíně, která je společná s dalšími dvěma byty. V koutě stojí stará kuchyňská rohová sedačka, vedle sušák na prádlo. Renovace předsíň minula téměř bez dotknutí, kromě oken je všechno původní.
Někdo dokáže vysázet milion a půl na dřevo. A někdo zase ne. Mezi účastníky Reality show (tak jako mezi lidmi obecně) převažují ti druzí. Přesto nejsou nijak diskvalifikováni – pokud je nediskvalifikují banky, tím, že jim odmítnou půjčit. Servis ve věcech finančních, hypotečních zejména přislíbila VIP konzultantka společnosti Partners Dana Míchalová.
Ze společné předsíně vedou dveře do „našeho“ bytu. Ani sem řemeslníci v nedávné době nohou nevkročili. I když – vlastně to není docela pravda: hned za dveřmi je první místnost, do které majitel vestavěl koupelnu a WC. Koupelna má sice rohovou vanu, ale je dost malá. Za vestavěnou koupelnou vznikl prostor pro kuchyň, který je také malý a nevyhovující, místnost dokonce nemá okno – pokud by se v kuchyni mělo skutečně vařit, větrání by asi chybělo. Další místností je obývací pokoj spojený s ložnicí. Okno orientované do dvora, kde sídlí nějaká firma, ale podle vyjádření makléře zde hluk není.
Majitel byt zdědil po rodičích a nyní zde žije se svou dcerou. Chtějí se přestěhovat mimo Prahu, a proto nemovitost prodávají.
Poplatky vyjdou na dvanáct set, topí se a voda se ohřívá elektřinou – měsíční účet prý kolem patnácti set korun.
Hlavní nevýhodou nemovitosti je cena, zejména vzhledem k tomu, že byt by potřeboval nejen velkou rekonstrukci, ale i přestavbu a změnu dispozic, odhadem tak za 200 000 korun. Reálná hodnota opraveného bytu by byla do 1,5 milionu, nabídku jsme tedy ani nepodávali, nepředpokládáme, že by snad prodávající byl ochoten jít s cenou dolů o 300 000. A tak tedy dál...
Hezký byteček na klidné ulici v 4. patře s výtahem, s okny orientovanými na východ. Dům byl po celkové rekonstrukci kromě vnitřních prostor a venkovní fasády, jinak nová střecha, nové stoupačky, nový výtah. Samotný byt před rekonstrukcí, nutná změna dispozic (zvětšení koupelny) investice odhadem za sto až sto padesát tisíc.
Hlavní plus je lokalita, pár minut k dopravnímu uzlu na náměstí Míru; místo je vyhledávané, je to rezidenční lokalita s jistým puncem prestiže. Přišli jsme s nabídkou milion tři sta padesát tisíc, abychom se dostali na 1,5 milionu i s rekonstrukcí. Prodávající na ni nereflektoval, nic ho netlačilo, s prodejem nespěchal a trval si na ceně 1,55 milionu – přejeme mu hodně štěstí.
Totéž katastrální území jako předchozí byt, ale úplně jiné prostředí. Ulice špinavá, domy šedivé s opadanými omítkami. Hodnotu nemovitosti zkrátka neudává katastrální území, ale konkrétní ulice a lokalita.
Na byt jsme se přesto těšili. Když uvážíme, že je po kompletní rekonstrukci, s cenou za 1,4 milionu se zdál být levný. Cenu by případně trochu snižovalo umístění v přízemí, okna ale měla vést na zahradu. Na místě se ovšem ukázalo – bohužel to není neobvyklá věc – že ve skutečnosti je všechno jinak. Byt je de facto v suterénu (zem cca 30 cm pod úrovní oken) a zahrada je spíš dvorek než zahrada.
Pamatujete si ještě na byt, který kupoval pan Jiří? Drobné rekonstrukce má za sebou a je k mání!
Hezký byt 1+1 (26 m2 + 4 m2 bezpečný sklep) ve Stallichově ulici v lokalitě Pankráce, pět minut pěšky od metra. Byt je situován v 1. nadzemním podlaží (3,5 m nad terénem) rekonstruovaného cihlového domu v zeleném a tichém prostředí. Byt má šikovné dispozice a je ve velmi dobrém stavu, pronajímatel na přání nájemce byt dovybaví. Pronájem je zde stanoven na 7400 Kč + zálohy 2000 Kč na poplatky + 550 Kč na energie. Neplatíte provizi realitní kanceláři.
Ideální by bylo vzít tenhle byt a přesunout ho do domu z předchozí nabídky. Byl skutečně vkusně opraven a zařízen, majitelka si zde vyhrála a investovala nemalé peníze, jenže suterén je prostě suterén. Suterénní byty bývají zhruba o 20 procent levnější než srovnatelné byty v lepších patrech, tady bych reálnou cenu viděl na maximálně 1,2 milionu, ale nabídku jsme ani nepodali, nájemníky bychom raději lákali na něco lepšího.
Zhruba před měsícem jsem našel nabídku bytu 1 + kk, 27 m2, po rekonstrukci, 500 metrů od metra Pankrác v klidné rezidenční lokalitě. Za milion sto tisíc! Samozřejmě, když jsme volali, že chceme na prohlídku, byly jsme ten den asi třicátí: skutečně se jednalo o podhodnocenou nabídku. Za necelých 14 dní už se byt – po velikém zájmu – nabízel za 1,37 milionu. I to je pořád velice dobrá cena; asi jsme měli štěstí, volali jsme jako první a na prohlídce jsme byli také první. Okamžitě jsme si s prodávajícím plácli. Z mnoha důvodů totiž tenhle byt představuje výhodnou investici:
Narodil se a žije v Praze. Po absolvování gymnázia studoval několik vysokých škol, žádnou však nedokončil. Pracoval v logistice a absolvoval při tom Vysokou školu ekonomickou, dvouletý studijní program Honors Academia, nyní dokončuje studium oceňování a odhadů nemovitostí na Institutu Franka Dysona.
Poslední dva roky podniká na volné noze, věnuje se všemu kolem nemovitostí – zprostředkování prodeje, pronájmu a koupě nemovitostí, oceňování nemovitostí, pořádá kurzy investování do nemovitostí, řeší exekuce nemovitostí, publikuje články a sám investuje do realit.
Daniel Kotula je ženatý a má dvě děti.
Minusem by mohlo být čtvrté patro bez výtahu, ovšem nájemce bude pravděpodobně mladý člověk, tak to snad nebude problém. U velkého bytu by byl chybějící výtah problém určitě.
Třešinku na dortu jsme viděli v tom, že v bytě je nájemnice (se smlouvou do 30. června) a chce zde zůstat. Nelíbila se nám cena nájmu, chtěli jsme ho o 600 Kč zvýšit, nájemnice zvýšení ale nechtěla akceptovat a našla si jiný pronájem v domě za stejnou cenu. Jestli jsme neudělali chybu a cenu možného nájmu nepřehnali, uvidíme brzy. V příštím článku dostanete kompletní popis bytu a procesu převodu nemovitosti.
Zatím se mějte a těším se na hledání nájemníků pro byteček Michala a Jirky a hledání dalších bytů pro ostatní účastníky.
Advokátní kancelář Mgr. Sofie Pondikasové se vedle dalších oblastí specializuje na právní vztahy k nemovitostem.
Dlouhodobě spolupracuje s řadou realitních kanceláří, kterým zajišťuje komplexní servis – od kupních smluv, přes advokátní úschovu, ověřování podpisů až po jednání s katastrálními úřady. Po úspěšném převodu bytu či nebytového prostoru připraví také nájemní smlouvy či poradí v otázkách správy domu.
Dlouhodobý investiční produkt
Myslete na sebe a zabezpečte se na penzi co nejlépe. Třeba investováním do široké nabídky fondů.
Sdílejte článek, než ho smažem
