S každým z účastníků Reality show má Daniel Kotula v plánu navštívit zhruba osm až deset bytů. Samozřejmě bychom mohli postupovat tak, že vybere správnou investiční nemovitost sám. S tím, že zájemce si ji prohlédne, nechá si povykládat o jejích přednostech i nedostatcích a pak kývne nebo zavrtí hlavou. Jenže to bychom přišli o to nejdůležitější: o zkušenosti. Koupit výnosnou investiční nemovitost je totiž jen půlka plánu –.
Tou druhou půlkou je naučit se v realitách chodit. Naučit se rozpoznat stav nemovitosti, dokázat posoudit její okolí, rozvážit, zda o tuto lokalitu bude stát dostatečný počet nájemníků – jestli má dobrou dopravní dostupnost, jestli jsou v okolí možnosti zaměstnání a podobně. A pak to skoro nejdůležitější: naučit se aspoň trochu orientovat v psychologii a motivech prodávajících. Z minulých návštěv si zřejmě pamatujete, že cena většiny nabízených bytů byla značně nadsazená. Tedy oproti reálným tržním cenám. Příčiny mohou být různé. Pokud mezi ně patří to, že prodávající nemovitost pořídil v době, kdy byly ceny nemovitostí na vrcholu, bude pro nás téměř nemožné stlačit cenu na dnešní úroveň, nebo dokonce pod ni – prodávající zkrátka nebude chtít tratit. Navštívili jsme ale také byt, který prodávající zdědili: neinvestovali tedy do něj vlastní peníze a dost pravděpodobně by se s nimi dala vyjednat zajímavá cena.
Michal: ani ťuk
Z bytů, do kterých se vypravili Daniel s Michalem v uplynulých čtrnácti dnech, nic nekouká. V nabídce vypadaly nadějně, při návštěvě se ale ukázalo, že veškeré naděje byly plané.
Břevnov je krásná a vyhledávaná lokalita. Byt s plochou 34 čtverečných metrů byl sice trochu nad limitem, který jsme si pro nákup stanovili, realitka inzerovala cenu devadesát tisíc přes milion a půl, na druhou stranu se byt prodával s nájemníky, kteří za něj měsíčně platí 8500 plus poplatky. Vyšší nájem by tedy brzy mohl vyšší cenu kompenzovat; a dost možná by byla dostupná i sleva pod milion a půl. Do vyjednávání jsme se ale po prohlídce neměli chuť pouštět.
Z inzerovaného druhého patra bez výtahu se totiž vyklubalo patro třetí (!). Adresa sice signalizovala tichou ulici, jenže byt do téhle tiché ulice vůbec nebyl orientovaný, okna nabízí výhled na magistrálu vyvádějící z města značnou část provozu (!). A to pak samozřejmě nejde jen o výhled, ale o hluk a zplodiny.
Byt navíc nevyhovuje ani dispozičně, do maličké kuchyně se putuje několik metrů dlouhou chodbou, na toaletu a do koupelny se musí přes obývací pokoj.
Zmiňovaní nájemníci – kteří ani nevěděli, že se byt prodává (!) nám potvrdili, co jsme tušili: hlavní nevýhody bytu jsou hluk a schody. Vystoupat do třetího patra – je jim kolem padesáti – je prostě už dost namáhavé.
A i kdybychom o bytě třeba uvažovali, stačilo z něj zase vyjít na chodbu, aby nás tyhle úvahy zas rychle přešly. Tenhle dům nám prostě nevoněl: v patře chodby zapáchaly cigaretovým kouřem, níž potom plísněmi ze sklepů. Na dům roky nikdo ani nesáhl, teď je rozjednaný úvěr na rekonstrukce.
O co víc jsme se na tenhle byt těšili, o to větší bylo naše zklamání.
Strašnický byt o 30 metrech čtverečných lákal nízkou cenou. Co ale také prodávajícím zbývá: velkou výhodu má byt jen jednu: výbornou dopravní dostupnost, jinak už je to minus na minus. Stav bytu samotného je podprůměrný, především je ale byt umístěný ve zvýšeném přízemí a z ulice je do něj docela hezky vidět. To by zřejmě vyhovovalo jen výjimečně společenským nájemníkům, jací se dneska shánějí těžko. Kromě zvídavých pohledů do bytu proniká z ulice pořádný rámus. Nutné je ocenit výkon makléřky, která velice přesvědčivě vysvětlovala, že před okny roste opadavý keř, který brzy obroste listím, takže v létě bude slyšet hukot aut méně. Po prohlídce jsme se shodli, že na tom určitě něco bude, ale že keř má také – doslova – svoji stinnou stránku. Tedy že do bytu v létě nepronikne ani hluk, ale ani světlo.
Tahle nemovitost prostě nebude patřit k favoritům.
Jiří: Máme favorita
Výpravy Daniela s Jiřím už mají první nadějný výsledek. Napřed se ale podíváme na další ukázku nepříliš zvládnuté makléřiny.
Na fotkách vypadal byt lákavě, ostatní parametry byly taky příznivé: 30 čtverečných metrů za 1,4 milionu, šikovná ulice ve Strašnicích, udržovaný dům. Jak se ale ukázalo při návštěvě, fotografie měly spíš historickou než aktuálně vypovídací hodnotu. Od doby, kdy vznikaly, uplynul nějaký ten pátek a byt mezitím obývali nájemníci z Ukrajiny.
Rekonstrukce by se samozřejmě dala udělat – investice do ní by se však musela zohlednit v kupní ceně, se kterou by prodávající musel jít dolů. Bylo tu ale ještě jedno významné minus: byt byl ve zvýšeném přízemí, okno jen metr šedesát nad ulicí. Než shánět nájemníka exhibicionistu, raději jsme se rozhodli pátrat dál po lepším bytě. Škoda.
Tak tohle byl jasný favorit. 1+1 v dobrém stavu. Sice také zvýšené přízemí, jenže o dost víc zvýšené než v minulém bytě: okna aspoň tři metry nad zemí. Dobrý dům, dobrá lokalita, klidná, kousek od metra. Další informace si zatím necháme pro sebe, aby nám byt někdo ze čtenářů nevyfouknul. Příští týden si dáme druhé kolo prohlídky, které se kromě Jiřího zúčastní i jeho paní (a spoluinvestorka), a prozkoumáme dokumentaci k bytu, kterou jsme si vyžádali. A začneme jednat o ceně. Ta, za kterou nemovitost nabízejí, totiž není realistická – svědčí o tom ostatně to, že se byt inzeruje už několik dlouhých měsíců. Vzhledem k tomu by tedy vyjednávání o slevě mohlo přinést nejen zvýšenou hladinu adrenalinu, ale snad i úspěch.
Sdílejte článek, než ho smažem