Reality show: Koupě prvního bytu krok za krokem

Proč jsme se rozhodli právě pro tenhle byt?

> Zaměstnání za rohem, výborná doprava

Byt se nachází v lokalitě Pankráce a Budějovické. Oblast patří k rozvíjejícím se centrům byznysu, roste tu jeden skleněný věžák za druhým. Základem pro snadné pronajmutí bytu je právě blízkost atraktivních zaměstnavatelů. Byt si pravděpodobně pronajme mladý člověk nebo pár těsně po škole, který bude mimopražský a získal v Praze práci. Páteř pražské hromadné dopravy, metro je také pár minut pěšky od domu, z tohoto pohledu nelze nemovitosti nic vytknout, nájemníka seženeme rychle.

> Klidné okolí

Dům je v klidném místě, dva bloky od hlavní silnice, bez ruchu a šumu aut. Z bytu se nájemník dívá do malé zahrádky a na budovu nedalekého domu dětí a mládeže.

> Poctivý dům, poctivé družstvo

Jak to vidí Jiří

Na začátku jsme měli dvojí cíl: Jednak pořídit si investiční nemovitost k pronájmu. A jednak pořídit si v ní zároveň potenciální bydlení pro jednoho z nás, kdyby zůstal sám. Po zkušenostech z hledání bytu jsme si stanovili priority: primární pro nás nyní je byt k pronajímání. Zvolený byt není „krásný“, sami bychom určitě radši bydleli ve „spořilovském vymazleném“ – viz minulý díl Reality show –  ale v „pronajmutelnosti“ vítězí Pankrác o několik koňských délek.

Potvrzuji velmi dobrý dojem z chování makléře i majitele, jak říká Dan, slušní lidé. Při čekání u advokátky (na vyhotovení smluv) jsme i příjemně „pokecali“, z jednání byla zřejmá ochota vyjít vstříc. Při diskusi o „pronajímacích přednostech“ lokality zmínil majitel i pro mne zajímavý postřeh, že „z Pankráce je to blízko na Moravu“; tedy že moravští nájemníci mohou v pátek odpoledne být na D1 během pár minut. 

Dům má novou fasádu, okna, stoupačky a střechu. Sklepy jsou suché, základní opravy jsou tedy hotové. Ověřili jsme si hospodaření družstva. Je tu sice úvěr 450 tisíc na fasádu, ve fondu oprav se ale naspořilo 400 tisíc a družstvo vlastní ještě dva srovnatelné byty s naším, úvěr se může splatit naspořenou částkou ve fondu oprav nebo prodejem bytu, družstvo tedy není předlužené a není důvod k obavám. Převod do vlastnictví – což je pro nás zvlášť zajímavé se plánuje v horizontu dvou až tří let po splacení úvěru na fasádu.

> Pěkný byt

Samotný byt je sice v přízemí, nicméně jde o přízemí zvýšené, okno je přes tři metry nad úrovní terénu – to vcelku eliminuje největší nevýhody. Kromě toho před okny není chodník nebo silnice, která by rušila, pouze malá zahrada se stromy.

Obrovskou výhodou je dispozice bytu 1+1, v bytě může žít bez problémů mladý pár. V pokoji o velikosti 14 m2 se pohodlně vejde dvojpostel, psací stůl, skříň a televize. V kuchyni pak linka a jídelní stolek s židlemi. Koupelna je spojena s toaletou, je zde sprchový kout a prostor pro pračku. V předsíňce se hodí zbudovat vestavěnou skříň.

Byt je sice udržovaný, ovšem rekonstrukce potřebuje. Nechali jsme si v rozpočtu rezervu 50 tisíc na obklady koupelny, drobné opravy a vybavení.

Co jsme všechno museli prozkoumat, než jsme dali nabídku?

Makléř i prodávající jsou velice slušní lidé, přesto ne vždy můžeme mít takové štěstí, a jak se říká, důvěřuj, ale prověřuj. Museli jsme si zajistit následující informace a dokumenty

> Evidenční list a přehled záloh na energie

Vyšší náklady na provoz bytu nám sníží možné poptávané nájemné, tedy i výnos. Abychom si to dobře spočetli, musíme znát přesnou výši příspěvků do fondu oprav, pojištění, nákladů na topení, vodu, elektřinu atd. Makléř nám tedy sehnal evidenční list a informace o zálohách na energie. Platby zde vyšly standardní pro tento typ nemovitosti: poplatky pro dvě osoby byly 2 800 korun měsíčně + 400 korun elektřina + 150 korun plyn.

> Stanovy družstva

Stanovy družstva nám dají informaci, jak družstvo funguje. Zejména nás zajímá, jak se schvalují podnájemníci, zda tu nejsou poplatky za nájemníka atp. Ve stanovách jsme nenašli žádné ustanovení, které by bylo v konfliktu s naším zájmem.

> Rozvaha a výkaz zisků a ztrát za minulé období

Zde jsem zkoumali, jaké má družstvo závazky (úvěry), majetek, peníze na účtu atd.; jak už je zmíněno výš, z tohoto pohledu bylo hospodaření v pořádku.

> Kontakt na předsedu družstva

Je dobré pohovořit s předsedou družstva a zeptat se ho, jak dům funguje, a ověřit pravdivost informace od prodávajícího. Předsedkyně našeho družstva je velice energická žena. Potvrdila informace od majitele, navíc jsme se dozvěděli, že z 31 bytů v domě je 29 pronajatých a ve dvou bydlí majitelé – to je pro nás ověřením, že se jedná o místo, kde nájemníka není problém sehnat, a že naše družstvo s podnájmy problém dělat nebude. Dále nám prozradila průměrnou výši pronájmu v domě, ta je o něco vyšší, než jsme předpokládali. Původně jsme si mysleli na čistý výnos 5,5 procenta, nyní můžeme předpokládat vyšší.

> Další informace

Vyžádali jsme si ještě smlouvu o užívání bytu.

Pokud máte jenom stín pochybností, že by v domě mohlo být cokoli v nepořádku, určitě si počkejte na někoho před vchodem do domu a vyptejte se ho, zda se mu zde žije spokojeně; my jsme tenhle krok tentokrát vynechali.

Pokud nemáte k prodávajícím důvěru, můžete si požádat i potvrzení o zaplacení anuity.

Všechny výše uvedené dokumenty a informace jsme dostali obratem od makléře prodávajícího, je potřeba ocenit jeho profesionalitu, protože ne vždy jsou prodávající připraveni a tyto dokumenty shání, až když mají kupujícího.

Jaké smlouvy jsme podepsali?

Daniel Kotula

Narodil se a žije v Praze. Po absolvování gymnázia studoval několik vysokých škol žádnou však nedokončil. Pracoval v logistice a absolvoval při tom Vysokou školu ekonomickou, dvouletý studijní program Honors Academia, nyní dokončuje studium oceňování a odhadů nemovitostí na Institutu Franka Dysona.

Poslední dva roky podniká na volné noze, věnuje se všemu kolem nemovitostí – zprostředkování prodeje, pronájmu a koupě nemovitostí, oceňování nemovitostí, pořádá kurzy investování do nemovitostí, řeší exekuce nemovitostí, publikuje články a sám investuje do realit.

Daniel Kotula je ženatý a má dvě děti.

Makléř netrval na rezervaci, tento krok jsme přeskočili. Avšak určitě se k němu v Reality show ještě dostaneme.

U koupě družstevního bytu se zpravidla podepisují dva dokumenty

> Dohoda o převodu členských práv a povinností v družstvu

V dohodě je specifikována nemovitost a podmínky, za kterých se nemovitost prodává (cena, termín předání atd.). Jde o velice jednoduchou dohodu, na rozdíl od kupní smlouvy, která musí být přesná, aby ji bezproblémově „zavkladoval“ katastr nemovitostí. Někdy se kromě této dohody podepisuje také dohoda o úhradě ceny, a to v tom případě, pokud nechceme, aby na družstvu věděli, za kolik jsme nemovitost koupili, pak se už v dohodě o převodu členských práv a povinností kupní cena neobjeví. Převod družstevního podílu je uskutečněný v momentě doručení dohody o převodu členských práv a povinností družstvu, není zde žádná zavkladovací měsíční doba jako při převodu vlastnictví.

> Dohoda o advokátní úschově

Kupní cena se podle této dohody svěří zvolenému advokátovi a ten v souladu s podmínkami uvolní peníze prodávajícímu, až když je naprosto jisté, že převod proběhl úspěšně. U družstevních bytů jsou dvě hlavní podmínky výplaty peněz:

• dohoda o převodu opatřená úředně ověřenými podpisy účastníků, včetně potvrzení o předložení dohody družstvu (nebo písemného oznámení dosavadního člena o převodu členství a písemného souhlasu nabyvatele s převodem členství v družstvu), a
• písemný předávací protokol opatřený podpisy účastníků potvrzující předání bytu.

Kromě úschovy peněz advokát zajistí úschovu podepsané dohody o převodu členských práv a povinností v družstvu, v momentě, kdy peníze za nemovitost dorazí do úschovy, advokát vydá dohodu prodávajícímu a kupujícímu a ti s ní mohou zajít na družstvo, aby provedlo převod. Pokud by úschovu advokát neprovedl, mohla by se dohoda podepsat, až když by kupní cena byla připsána na advokátní účet, hrozilo by totiž, že by kupující mohl s podepsanou dohodou dojít na družstvo, aniž by zaplatil do úschovy.

Náklady na vypracování smluv, za úschovy a další poplatky (pozor, u družstev může být poplatek za převod podílu od tří do dvaceti tisíc), v dnešní době platí prodávající nebo makléř ze své provize. Bylo to i v tomto případě, i když v prvním návrhu bylo zaplacení nákladů úschovy ve výši šesti tisíc rozdělené v poměru 1:1 mezi kupujícího a prodávajícího; to jsme odmítli. V současné době jsou v průměru náklady na úschovu nižší, prodávající ale trval na tomto konkrétním advokátovi.

Co dál?

Nemovitost bude předána první týden v červnu, příští týden už pozveme řemeslníka, aby si udělal plán oprav, abychom měli byt co nejdřív připravený k pronajmutí. Bude nás čekat hledání dobrého nájemníka. A přijde čas na přesnější kalkulaci celkového výnosu, tedy i úspěšnosti investice.

Partneři – Partners!

Někdo dokáže vysázet milion a půl na dřevo. A někdo zase ne. Mezi účastníky Reality show (tak jako mezi lidmi obecně) převažují ti druzí. Přesto nejsou nijak diskvalifikováni – pokud je nediskvalifikují banky, tím, že jim odmítnou půjčit. Servis ve věcech finančních, hypotečních zejména přislíbila VIP konzultantka společnosti Partners Dana Míchalová. 

Dlouhodobý investiční produkt

Myslete na sebe a zabezpečte se na penzi co nejlépe. Třeba investováním do široké nabídky fondů.

Založte si DIP

Sdílejte článek, než ho smažem