Z celkového tuctu účastníků Reality show se vybrali první dva – pan Jiří a pan Michal – kteří se jako průkopníci vydávají první do realitní džungle.
Připomeňme si, že cílem Reality show je najít investiční nemovitost, jejíž cena nepřesáhne 1 500 000 korun a která ponese ročně alespoň pět procent zisku. Víc pravidel není – ovšem z těch jediných dvou vcelku jasně plyne, jakou nemovitost budeme hledat. Protože se pohybujeme v Praze, podobné podmínky budou splňovat jen menší byty řekněme někde kolem 30 metrů čtverečních.
Jak hledat takový byt a proč vlastně vůbec investovat do nemovitostí, popisoval ve svém seriálu na Peníze.cz v minulém roce průvodce Reality show Daniel Kotula: seriál Reality show.
Pan Jiří je v naší Reality show tak trochu výjimka. Stejně jako všichni ostatní shání investiční nemovitost, tedy byt, který mu bude generovat pasivní příjem z pronájmu. Jenže počítá také s tím, že jednou, časem, z něj bude bydlení pro něj nebo pro jeho paní.
Jiří je poměrně čerstvý důchodce, s manželkou bydlí roky v poměrně velkém nájemním bytu 3+1, kde jsou spokojeni a kde spolu hodlají být spokojeni i nadále. Počítají ale s tím, že až jednou za dlouhou dobu zůstane jeden z nich sám, velký byt by zbytečně zatěžoval jeho rozpočet a vlastně by byl zbytečně velký. Při výběru nemovitosti tedy budeme omezeni poněkud víc než u ostatních účastníků Reality show – budeme například hledat byt dobře přístupný i staršímu člověku, kterému by dělaly problémy schody, budeme hledat byt i ve specifické lokalitě, která umožní dobré dopravní spojení k dětem.
Naše motivy? Nedávno jsem skončil v práci, pracoval jsem v informatice, a i když je můj důchod nadprůměrný, stejně je to míň než polovina platu. Manželka je také v důchodu, pracuje sice ještě na snížený úvazek, ale počítáme, že tak do dvou let s prací skončí úplně. A pak se určitě bude hodit příjem generovaný nájemným.
Máme nějaké úspory, ale rádi bychom si je pojistili proti inflaci a dalším otřesům – byt by měl sloužit jako dlouhodobá, konzervativní a stabilní investice. Finanční produkty nás nezajímají a nechceme se jim učit rozumět.
Do bytu bychom byli ochotní dát 1 200 000–1 400 000 korun, úspory máme ve stavebním spoření, penzijním připojištění a podobně.
V příštím nebo přespříštím díle Reality show se zaměříme právě na financování nákupu nemovitosti. Dana Míchalová, specialistka Partners Financial Services, nám poví, kdy je třeba začít s vypovídáním finančních produktů, aby vše proběhlo hladce. Na příkladu dalšího účastníka Reality show se podíváme na řešení hypotéky a podobně.
Třicetimetrový byt na rozhraní Vršovic a Vinohrad. Zvýšené podlaží. Nabídková cena 1 510 000 korun.
Makléř přišel na prohlídku o deset minut později, ale s předstihem se omluvil. Naštěstí bylo krásně a svítilo sluníčko, čekat nám vůbec nevadilo. Makléř měl velice příjemné vystupování, znal výši poplatků a dalších nákladů na byt. Dokázal nám vysvětlit všechny aspekty potenciálního pronájmu bytu, jaké úpravy by se měly udělat, jak by se měly provést, poradil i s výší možného nájmu. Trošku chybělo, že neměl připravenou prezentaci bytu, která by kromě fotek a popisu obsahovala také půdorys a evidenční list s rozpisem nákladů. Vzhledem k jeho ochotnému chování ale věřím, že by nic z toho nebyl problém dodat později.
Pěšky na tramvaj a autobus pár kroků, metro několik minut cesty MHD. Obchody i slušné restaurace v okolí, park za rohem.
Dům se ale bohužel nachází na hlučnější ulici a vzhledem k umístění bytu v něm byl hluk minimálně nezanedbatelný.
Ještě jsem nikdy nebyl v roli potenciálního kupce bytu určeného k pronájmu; tím byly mé pocity z této návštěvy určitě poznamenány. Pořádně jsem nevěděl, na co bych se měl makléře ptát, procházel jsem bytem, koukal – spíš jsem jen se zájmem poslouchal jeho výklad a konverzaci s Danem. U dalších bytů se to možná už bude lepšit :-)
Líbila se mi lokalita. Kromě už uvedených předností má i jednu „osobní výhodu“ – v této části Vršovic jsme několik let bydleli a líbilo se nám tam. Pokud by se po smrti jednoho z nás ten druhý do bytu stěhoval, vracel by se do známého prostředí.
Mám ale jednu poznámku ke stavu bytu. Daniel říká „byt spíš před rekonstrukcí“. Podle mého pocitu je to příliš jemné zhodnocení – já se stavu bytu trochu zděsil. Až po chvíli mi komentáře obou zkušených makléřů objasnily, že z hlediska možnosti pronájmu jde většinou o nepříliš podstatné závady, které je navíc možno napravit za rozumné peníze (pokud by samozřejmě cena bytu byla nižší). Přesto jsem nakonec byl vlastně rád, že Dan nákup tohoto bytu nedoporučil.
Dům na pohled ve velice dobrém stavu, opravená fasáda, nové stoupačky, relativně nová střecha, sklepy jsme neviděli (a k inzerovanému bytu sklep nepatřil), chodby udržované a čisté, nový výtah. Evidentně dobře spravovaný dům.
Zvýšené přízemí, orientované do ulice. Okna jsou ve výšce zhruba 2,2 metru, lidé z ulice tedy do bytu přímo nenahlédnou, ale přece jen mají parapet na dosah. Kdyby okna byla alespoň o 30 centimetrů výš nebo orientovaná do vnitrobloku, hned by to bylo lepší. Ale v kombinaci s hlučnější ulicí to je skutečné minus.
Pěkně řešený byt. Z vstupní chodby spojené s kuchyňkou, se vpravo otevírají dveře do relativně prostorné koupelny s toaletou (cca 4–5 m²) a rovněž z chodby se vstupuje do velké místnosti (cca 20 m²) s vestavěným patrem. Jediné, co se dalo bytu vytknout, je kuchyňka na chodbě, ta by se však dala bez velkých nákladů přemístit do pokoje, místo ní by mohla být vestavěná skříň. Pro hledání nájemníka by bylo také lepší investovat do menší úpravy koupelny, aby toaleta byla od vlastní koupelny oddělená.
Byt byl spíš před rekonstrukcí. Zhruba a na rychlo jsme propočítali, že než by se začal pronajímat, muselo by se investovat zhruba 100 tisíc. Dlouhodobě by však byt potřeboval další investice.
Tady nastává chvilka pro psychologii. Vlastníci byt k bytu přišli jako družstevníci, zřejmě ho tedy kupovali mnohem laciněji, než se nyní snaží prodat, nebude je tlačit pocit, že prodělají. Nemovitost prodávají, protože staví jinou a potřebují peníze. Pokud je potřebují nutně, mohou být motivovaní s cenou dolů.
Byt se nabízí něco přes měsíc, to není příliš dlouho, prodávající zatím neviděli hodně zájemců, kteří nakonec nekoupili. Ovšem vzhledem k dvěma velkým minusům – hluku z ulice a nízkému patru – za požadovanou cenu v brzké době neprodají. Už za měsíc tedy může být motivace prodat levněji velice vysoká.
Cena je určitě vyšší, než by vzhledem k dvěma klíčovým nedostatkům měla být. Po domluvě se jistě může snížit, jenže zmíněné dvě chyby neodstraníte, proto si myslím, že byt je jako investice nevhodný. Snad jedině po velmi výrazné slevě, i s ohledem na nutnou rekonstrukci a náklady na ni. Uvidíme za měsíc dva, zda a za kolik se byt prodá.
Třicetimetrový byt v Krči. Klidná ulice mezi stanicemi metra Pankrác a Budějovická. Zvýšené první patro, družstevní vlastnictví bez možnosti převodu do osobního vlastnictví, inzerát nalezen na bezrealitky.cz. Nabídková cena 1 360 000 korun.
Z hlediska pronájmu perfektní: metro v docházkové vzdálenosti. Kolem mnoho dobrých zaměstnavatelů – v blízkosti v posledních pěti letech vyrostl komplex administrativních center, stejně dostupná jsou i centra obchodní.
Prohlídka byla domluvená na 19 hodin, ale protože jsem poblíž něco zařizoval, prohlédl jsem si dům a okolí už kolem poledne. Lepší lokalita k pronájmům asi neexistuje. Na dosah jsou tisíce pracovních míst – a každý to má rád do práce kousek. Obchodní centra pár set metrů, malé prodejny se základním zbožím za rohem, na metro a autobusy pět minut. Přesto je v okolí domu naprostý klid a ticho. Večerní návštěva tu idylu trochu narušila – v parčíku opodál hlasitě povykovala skupinka opilých bezdomovců. Ale snad to nemají jako stálý program...
Po návštěvě bytu mi bylo jasné, že nepostoupí „na short-list“. Hlavní důvod – zvýšené první patro. Idea vlastního pohodlného užívání ve vysokém věku patří pro nás k základním kriteriím: není to sice kritérium absolutní, ale to by se musel vyskytnout byt se všemi P a ještě něčím navíc. Tento byt neměl dost P. Stav bytu potvrzoval, že v něm zřejmě bydlel starý člověk, který v něm desítky let nic nedělal. Navíc dispozice se mi silně nelíbily. Nutnost zařizovat zřejmě složitou rekonstrukci (a před ní vymýšlet a rozhodovat, co je důležité pro mé vlastní užívání a co stačí pro nájemníky) mě vůbec neláká. Malý počet zřetelných nutných úprav by mě neodradil (pokud by se vešel do finančního limitu), ale strávit pár měsíců v roli investora a stavebního dozora by se mi nechtělo.
Dům stojí ve zcela klidné ulici a na první pohled je ve velice dobrém stavu: opravená fasáda, nové stoupačky, nová střecha, chodby v udržovaném a čistém stavu, avšak bez výtahu. Sklepy jsme neviděli.
Zvýšené 1. patro, z hlediska pronájmu bez problému, i když zde nebyl výtah. Pro Jiřího by to ovšem problém byl – pokud by se ve stáří do bytu on či jeho paní stěhovali, mohlo by první patro bez výtahu být nepraktické.
Byt na přestavbu. Největší problémem představuje koupelna. V ní je totiž hned u vstupu umístěná toaleta a to tak šikovně, že pokud se člověk chce dostat ke sprchovému koutu, musí ji překročit. Koupelna a kuchyně by se musely celé vybourat a přezdít, aby se dal udělat dispozičně plnohodnotný byt.
K rekonstrukci. Na předělání do pronajímatelného stavu by bylo potřeba řekněme 200 až 300 tisíc korun.
Tuto nemovitost inzeroval sám majitel a sám ji také prezentoval. Nejdříve prý nemovitost byla cca půl roku v nabídce realitky, která ji nedokázala prodat. Jednak ji prý nedostatečně inzerovala, jednak ji nabízela za nesmyslnou cenu.
Nemovitost majitel zdědil, což představuje dokonalou příležitost k jednání o ceně – prodávající za ni sám neplatil –, zvlášť pokud jsou dědici motivovaní prodat co nejdříve. To byl pravděpodobně tento případ, dědic nás hned navnadil slevou; věřím, že pokud by nám byt vyhovoval, dokázali bychom se domluvit na zajímavé ceně.
Poplatky průměrné: 1500 + 800 zálohy na elektřinu.
Cena je určitě vyšší, než by měla být, zvlášť vzhledem k nutnosti přestavby a rekonstrukce, jinak byt nemá závažnou chybu. Cena se však může po domluvě snížit, investice je to vhodná, ovšem ne pro pana Jiřího – v budoucnu by měl problém se zvýšeným prvním patrem bez výtahu.
Michalovi je třicet let. Nevěří státním důchodům a investice do nemovitosti se mu zdá být tím pravým k zabezpečení budoucí rodiny. Nemovitost, která pravidelně generuje jistý zisk, je pro něj garancí aspoň částečné finanční nezávislosti.
Šestatřicetimetrový byt v druhém patře v domě na rušné ulici pár minut od stanice metra Hloubětín. Osobní vlastnictví. Inzerát nalezen na sreality.cz. Cena 1 500 000 korun.
Měli jsme zpoždění půl hodiny, přesto na nás majitelka s makléřkou počkaly. Makléřka měla připravenou prezentaci nemovitosti s fotkami a popiskem, jednala velice příjemně a ochotně. Scházely ale přesnější informace o stavu domu a rozpis poplatků, ideální by bylo mít třeba evidenční list. Věřím však, že po vyžádání bychom přesnější informace získali.
Výborná dostupnost, metro kousíček. Okolí ale už důvodů k veselí moc nezavdávalo, jedna nebylo nijak krásné – žádné parky, ale nebyli tu ani žádní velcí zaměstnavatelé, kteří by přitáhli potenciální nájemníky, ani nákupní centra. Dům, ve kterém se byt nachází, je na rušné ulici, od provozu ho sice dělí pruh zelené plochy, hluk od aut sice nebyl až tak silný, přesto byl v bytě slyšet a po otevření oken byl dost silný.
Udržovaný a čistý. Nedostupné však pro nás byly informace o stavu střechy o hospodaření společenství vlastníků jednotek, plány oprav a podobně.
Zvýšené druhé patro, z hlediska pronájmu bez problému, navíc je v domě výtah.
Narodil se a žije v Praze. Po absolvování gymnázia studoval několik vysokých škol žádnou však nedokončil. Pracoval v logistice a absolvoval při tom Vysokou školu ekonomickou, dvouletý studijní program Honors Academia, nyní dokončuje studium oceňování a odhadů nemovitostí na Institutu Franka Dysona.
Poslední dva roky podniká na volné noze, věnuje se všemu kolem nemovitostí – zprostředkování prodeje, pronájmu a koupě nemovitostí, oceňování nemovitostí, pořádá kurzy investování do nemovitostí, řeší exekuce nemovitostí, publikuje články a sám investuje do realit.
Daniel Kotula je ženatý a má dvě děti.
Dispozičně bezproblémový byt. Ze vstupní chodby se vchází na toaletu a do koupelny, na jejím konci jsou pak dveře do kuchyně a pokoje. Velikost a rozložení všech místností odpovídala. Byt má dokonce i balkon, bohužel je ale orientovaný rušnou ulici, a tedy těžko využitelný.
Před rekonstrukcí. Podlahy sice v pořádku, ovšem koupelna a toaleta by potřebovala předělat, stejně tak kuchyň. Okna, elektřina také původní. Na předělání do pronajímatelného stavu by bylo potřeba investovat 100 až 200 tisíc korun, pokud bychom chtěli byt ještě zatraktivnit, tak řekněme 300 tisíc.
Majitelka nemovitost koupila v roce 2009, tedy v období, kdy cely byly vyšší než nyní. To razantně snižuje šance vyjednat zajímavou slevu, prodávající nebudou chtít jít pod cenu než byt koupili. Byt prodávají, protože si staví vlastní dům. Finanční prostředky by tedy jistě ocenili, ale silnou motivaci zbavit se bytu rychle (a přistoupit tedy na výrazně zlevnění), zřejmě mít nebudou.
O nákladech se nám podařilo získat jen mlhavé informace.
Cena je přemrštěná, svědčí o tom i fakt, že se byt inzeruje od začátku ledna. Prodávající ho koupili v době vyšších cen a dolů jít nechtějí. Problémem je rušná ulice, jinak byt je dispozičně dobrý, stejně tak lokalita je na pronájem dobrá. Nabídku ani nedoporučuji dávat, těžko by byla akceptovaná.
Osmadvacetimetrový byt na klidné ulici slabou čtvrthodinu pěšky od metra Hloubětín. Druhé patro. Osobní vlastnictví, inzerát nalezen na sreality.cz. Cena 1 650 000 korun
Makléřka byla velice ochotná. Dostali jsme všechny potřebné informace k nemovitosti.
Z hlediska pronájmu ne úplně šikovné místo, dvanáct minut pěšky na metro může být při hledání nájemníka problém. Okolí také není nějak krásné, bez zeleně, navíc s velmi omezenou nabídkou zaměstnání i služeb.
V nepříliš vzdáleném okolí je několik velkých silničních tahů, takže i když dům je v tiché ulici, při otevření oken je slyšet silný šum aut, při zavřených oknech v bytě hluk není.
Po kompletní rekonstrukci, nová střecha, fasáda, společné prostory a podobně.
Druhé patro bez výtahu by pro mladšího člověka nebyl problém, třetí patro už při hledání nájemníků mohlo odrazovat. Je to malinké omezení.
Dispozičně dobře vyřešený byt. Do jednotlivých místností se vstupuje z předsíně. Koupelna a toaleta nejsou oddělené, kuchyňský kout se nachází v pokoji, zdi v něm zabírají vestavěné skříně. V bytě jsme se s panem Michalem cítili dost stísněně, možná to bylo způsobeno větší kuchyní nebo tím, že pokoj byl užší.
Byt po kompletní rekonstrukci, bez nutnosti investování byť jediné koruny.
Nemovitost prodávající získal v roce 2009, tedy v období, kdy cely byly vyšší než jsou nyní. Šance na slevu jsou tedy nízké, motivací k prodeji je stěhování k partnerovi, ani to rozhodně není důvod, proč by chtěl kupující mít pocit, že na prodeji tratí.
Podle informací, které jsme dostali, jsou měsíční náklady pro jednu osobu celkem 1500 korun, pro dvě osoby 2300 korun, a to včetně energie a poplatků, nákladově je tedy byt velice dobrý.
Cena je vzhledem k lokalitě a velikosti bytu přemrštěná. Prodávající ho koupili v době vyšších cen a slevit nechtějí. Byt navíc nedoporučuji kvůli vzdálenosti k metru, je to o něco málo víc, než by mělo být.
Někdo dokáže vysázet milion a půl na dřevo. A někdo zase ne. Mezi účastníky Reality show (tak jako mezi lidmi obecně) převažují ti druzí. Přesto nejsou nijak diskvalifikováni – pokud je nediskvalifikují banky, tím, že jim odmítnou půjčit. Servis ve věcech finančních, hypotečních zejména přislíbila VIP konzultantka společnosti Partners Dana Míchalová.
Dlouhodobý investiční produkt
Myslete na sebe a zabezpečte se na penzi co nejlépe. Třeba investováním do široké nabídky fondů.
Sdílejte článek, než ho smažem
