Nemovitosti: prostor pro růst cen i do budoucna?

Spekulace o nemovitostní bublině, kterou jsme se zabývali i na tomto serveru, nejsou českou specialitou. O bublinách se mluví v řadě evropských zemí (například Anglie, Španělsko či Francie) a také v USA. Spolu s názory, které varují před bublinou, lze najít i opačné postoje, podle nichž žádná bublina na trhu není. Byť jsme proti řadě argumentů "protibublinářů" našli silné protiargumenty (viz například článek Trh s nemovitostmi je největší bublina v historii), obhajoba vysokých cen z pera Williama Bernsteina na serveru Efficient Frontier dává smysl a jeho aplikace na české podmínky kupodivu funguje. Přesto řada našich argumentů o přehřátí trhu (především nesoulad mezi cenami a nájmy) platí i nadále a Bernsteinova úvaha je vysvětluje jen částečně.

Hlavní Bernsteinovou argumentací pro udržitelnost stávajících vysokých cen amerických nemovitostí je rostoucí "hypoteční kapacita" Američanů. Hlavní příčinou tohoto růstu jsou především dlouhodobě klesající úrokové sazby. Jestliže je roční příjem typické (bráno jako medián) americké domácnosti 60 tisíc dolarů a banky povolí maximální výši splátek ve výši čtvrtiny příjmu, pak si taková domácnost může dovolit platit 1 250 dolarů měsíčně (25 % z 60 tisíc děleno 12 měsíci). 30letá hypotéka při fixní sazbě 5,7 % pak za těchto podmínek dává možnost půjčit si až 215 tisíc dolarů. Mediánová cena amerických domů je přitom 187 tisíc dolarů. V roce 1990 šlo o 90 tisíc dolarů, ceny domů tak v průměru narůstaly o 5 % ročně, nicméně stále nedosahují hypoteční kapacity typické domácnosti.

Hypoteční kapacita po česku

Pokud Bernsteinův postup aplikujeme na české poměry, kromě klesajících úrokových sazeb je třeba vzít v úvahu i rychle rostoucí příjmy domácností. Čisté příjmy českých domácností se zvýšily od roku 2000 o 21 %, úrokové sazby klesly o téměř 4 procentní body.
Výpočet, jak se během této doby měnila hypoteční kapacita českých domácností, najdete v následující tabulce. Oproti Bernsteinovu postupu jsme zvolili výpočet ne přímo cen, ale indexů. Na rozdíl od americké varianty jsme zvýšili povolené zatížení příjmů dluhy na 35 % a 45 % (dvě varianty v řádcích tabulky). Pokud bychom brali v úvahu 35% procentní zatížení a 20letou splatnost, pak se během posledních pěti let (2000 až 2004) zvýšila "hypoteční kapacita" průměrné české domácnosti o téměř 64 %. V krajní variantě 45% zatížení a 25leté splatnosti jde už o 72 %.

Jak je patrno z další tabulky, vývoj cen bytů je o rok zpožděn za vývojem "hypoteční kapacity". Pokud bychom vzali v úvahu krajní variantu vývoje, pak bychom pro letošek mohli očekávat růst až 15 %. Data za prvních šest měsíců tohoto roku bohužel nejsou k dispozici, jen červnový růst však dosáhl 0,98 % v celé ČR a 2,86% v Praze (podle statistik Institutu pro regionální informace).

Kromě meziročních změn jsou zajímavé i možnosti jednotlivých skupin obyvatelstva. Následující tabulka porovnává hypoteční kapacitu dvou nejnižších a nejvyšších decilů obyvatel podle příjmů. Decil je statistická veličina, která dělí soubor na 10 částí – například 1. decil je průměrný příjem 10 % domácností s nejnižšími příjmy, naopak 10. decil je průměrný příjem 10 % domácností s nejvyššími příjmy. I ti nejchudší by měli při 35% procentním zatížení (v této příjmové skupině bude asi 45% bankou neprůchozí) a 25leté splatnosti dosáhnout na miliónovou hypotéku. Domácnosti s nejvyššími příjmy, při 25letém úvěru a 45% zatížení, dosáhnou na téměř 2,4 miliónu. Z těchto údajů plyne, že pokud průměrná nabídková cena bytu v ČR v listopadu 2004 byla 986 tisíc Kč, pak si jej teoreticky mohly dovolit všechny domácnosti nacházející se nad prvním decilem.

Co může přinést další pokles sazeb a Bernsteinovo vysvětlení toho, proč se P/E nemovitostí (poměr nájemného a tržní ceny) dostává do příliš vysokých čísel, si můžete přečíst v pondělním dokončení článku.

Co o Bernsteinově úvaze soudíte vy? Myslíte, že může zvítězit psychologie nad racionální ekonomickou úvahou?