Ceny nemovitostí opět spurtují, hlásí The Economist

Podle britského týdeníku The Economist, resp. podle jeho indikátorů vývoje globálních cen nemovitostí v posledním čtvrtletí 2003, se trhy s bydlením opět rozhýbaly. Přestože dřívější údaje ukazovaly na pokles cen v některých oblastech (New York či Sydney - psali jsme o tom v článku Nemovitostní bublina začíná splaskávat), na konci loňského roku se tempo růstu v řadě zemí opět zrychlilo a ceny nemovitostí se zdají ještě více nadhodnocené.

Procentuální roční změna

Zdroj: The Economist

Ceny versus příjmy

Průměrné ceny amerických domů rostly ve čtvrtém kvartálu meziročně o 15,5 %, což je nejrychlejší tempo za téměř čtvrt století. Dvanáctiměsíční míra růstu stoupla na 8 % v porovnání s 5,9 % ve třetím kvartálu. V Austrálii ceny poskočily nejrychleji za posledních téměř 15 let, tempo růstu bylo o 18,9 % rychlejší než v předcházejícím roce a vůbec nejrychlejší ze sledovaných zemí. Zrychlení v posledním roce registrovali i v Itálii a Francii, kde růst cen nyní dokonce dosahuje vyššího tempa než ve Velké Británii. Způsob výpočtu indexu pro Velkou Británii byl ovšem změněn, proto mezi léty 2002 a 2003 ztrácí kontinuitu. I přes snížení hodnot ve IV. kvartálu 2003 (viz tabulku) nicméně vykazují ceny nemovitostí ve Velké Británii během několika posledních měsíců nárůst.
Při porovnání s průměrným příjmem jsou ceny domů v Americe, Austrálii, Británii, Irsku, Španělsku a Nizozemí v současnosti na rekordní úrovni, upozorňuje dále The Economist. Ceny anglických, irských a dánských domů jsou momentálně 50 % nad 30letým průměrným poměrem ve vztahu k příjmům. Podle stejného kritéria jsou nemovitosti například v USA nadhodnocené o 23 %, v Austrálii o 33 % a ve Španělsku dokonce o 68 %.

Co je příčinou takto prudkých nárůstů v mnoha zemích? The Economist vidí vysvětlení v historicky nízkých úrokových sazbách, které dovolují domácnostem půjčovat si víc peněz na pořízení vlastního bydlení. V souvislostí s tím ovšem panuje obava, že to, co začalo jako racionální změna v chování na základě nižších úroků, se změnilo v iracionální nevázanost.

Poučení z historie

Chcete se dozvědět víc?

Pokud vás zajímá problematika nemovitostí, financování bydlení včetně otázky deregulace nájemného, přečtěte si, co si myslí odborník. Lidé v ČR byty vlastnit neumějí, říká Jiří Pácal

The Economist dále poukazuje na velmi zajímavou studii, kterou provedli dva ekonomové BIS (Bank for International Settlements). Tato instituce se pokouší rozvíjet spolupráci mezi světovými centrálními bankami a dalšími agenturami ve snaze udržovat fiskální a monetární stabilitu. Kromě jiného přísným okem dohlíží na trhy s bydlením. Ekonomové Claudio Borio a Patrick McGuire přes 30 let analyzovali vztah konjunktury a bankrotu mezi hodnotou akcií a cenami domů ve 13 zemích. Podle výsledků jejich pátrání trhy s bydlením obvykle směřovaly ke svým vrcholům dva roky poté, co těchto vrcholů dosahovaly akciové trhy. To ovšem neodpovídá současné situaci, čtyři roky po vrcholu akciových trhů nemovitosti stále rostou. Ekonomové BIS to vysvětlují neobvykle nízkými úrokovými sazbami.

Poměr cen domů k průměrnému příjmu

Vysvětlivky: průměr=100
Zdroj: The Economist

Hrozí nárůst zadlužení

V minulosti znamenaly nízké úrokové sazby pouze oddálení pádu cen nemovitostí. Jestliže úroky zůstanou nízké, ceny domů budou ještě po nějaký čas pokračovat v růstu. Existuje ovšem nějaký klíč k vyřešení otázky jak rychle by pak mohly klesat, ptá se list? Borio a McGuire předkládají dva závěry založené na zkušenostech z minulosti: čím větší boom v cenách nemovitostí, tím větší pád pak následuje. A čím vyšší je zadlužení doprovázející boom, tím větší je pokles reálných cen. Hrozivé proto je, že v řadě zemí došlo k mnohem většímu růstu reálných cen domů než v předcházejících cyklech, zadlužení tedy muselo vzrůst významně více
V další části studie ekonomové BIS varují, že jakmile po období vysoké inflace následuje její strmý pád, a tím i pokles úrokových sazeb, může to s sebou přinést oddálení cen nemovitostí od jejich dlouhodobé hodnoty. Jinými slovy, centrální bankéři jsou znepokojeni.

V ČR je problémem umělé vyšroubování cen

Lze problémy na trhu s nemovitostmi očekávat také v tuzemsku? Jiří Pácal ze společnosti Central Europe Holding připouští, že i Česká republika se poklesu může dočkat, proto mu vadí "nesmyslné a nezodpovědné přikládání pod ´cenový kotel´ některými realitními experty". Jediné, co tím podle Pácala mohou způsobit, je problém na realitním trhu. "Ve světě je v tuto chvíli jasně patrná cenová bublina, která zákonitě musí splasknout, hovoří se až o 20 procentech," říká Ivan Žikeš, viceprezident Asociace realitních kanceláří ČR. Ten minulý týden v článku pro Hospodářské noviny upozornil kromě problému rozvírajících se nůžek mezi cenami bytů a kupní silou obyvatelstva také na fakt, že lidé stále častěji podléhají reklamnímu tlaku a jejich zadlužování prostřednictvím hypotečních a spotřebitelských úvěrů neustále roste. Podle Žikeše se řada lidí kvůli rostoucí nezaměstnanosti a pomalému růstu ekonomiky dostává do dluhové pasti, a tak je pravděpodobné, že v dohledné době začne vzrůstat počet nucených prodejů zastavených nemovitostí. To může mít vedle sociálního dopadu i negativní vliv na trh nemovitostí. Pád nemovitostních cen tedy očekává i v ČR, kde je navíc podle něj problémem umělé vyšroubování nabídky. K tomu došlo jak naivním očekáváním růstu cen po vstupu do EU, tak relativní dostupností hypoték a již zmíněnou mediální masáží ve smyslu "žít na dluh je normální". "Očekávám tedy spíše černý rok," uzavírá Ivan Žikeš.

Jsou podle vás obavy Ivana Žikeše na místě? Nebo se ČR strachovat nemusí? A co říkáte vývoji v zahraničí?