Každá banka má vlastní postupy, jak bonitu –tedy schopnost dostát svým závazkům – žadatelů o hypotéku z řad podnikatelů a živnostníků posuzuje. A výsledky se můžou hodně lišit. Než o hypotéku požádáte, vyplatí se předběžně obrátit na víc bank a zjistit, podle jakého klíče budou vaše příjmy hodnotit. Nebo si najít schopného finančního poradce, který podmínky bank zná a posoudí, kde jsou vaše šance největší. Ideální je poradit se už o tom, jak nastavit poslední daňové přiznání.
Promyslet byste měli i načasování žádosti o hypotéku. Pokud požádáte na začátku roku, můžete bance předložit loňské daňové přiznání. Nebo pokud vám daňové přiznání připravuje daňový poradce – pak se lhůta pro jeho odevzdání posouvá (běžně se daňové přiznání za předešlý rok odevzdává do konce března, kdo využívá služeb daňového poradce, má o tři měsíce víc). Jakmile odevzdáte nové daňové přiznání, bude ho banka chtít vidět. Někde budete muset předložit poslední dvě, jinde si vystačíte s jedním.
Banky zvýhodňují a preferují úvěry, jejichž hodnota je do 70 procent hodnoty (pozor, nikoli ceny – proto je důležitý dobrý odhad nemovitosti) zastavované nemovitosti. Tomuto poměru mezi půjčkou a hodnotou se u hypoték říkává cizím souslovím Loan-to-Value Ratio, častěji se ale potkáte se zkratkou LTV. Zbytek ceny pak kupující buď zaplatí ze svého, zvýší hodnotu zástavy další nemovitostí, nebo využije svého stavebního spoření. Dobré podmínky je možné získat i na hypotéky do 85 procent hodnoty zastavované nemovitosti a většina bank je ochotná poskytnout i „stoprocentní hypotéku“, tedy hypotéku, jejíž LTV je sto procent, podmínky ovšem budou podstatně ostřejší...
Pokud spoléháte, že v posledním daňovém přiznání jednoduše oželíte výdajové paušály, vykážete vyšší zisk a pro jednou zaplatíte vyšší daň z příjmů, a bude vyřešeno, můžete narazit. „Většinu bank bude zajímat hlavně charakter výdělečné činnosti a celková čísla. V bankách už pochopili, že s daňovým přiznáním se dá čarovat,“ říká finanční poradce Partners Lukáš Urbánek.
Kromě příjmů budou samozřejmě důležité rodinné výdaje – banka si spočítá životní minimum vaší domácnosti, budou ji zajímat úvěry, které splácíte, výše kontokorentů, limity kreditních karet a podobně.
Prvním sítem je požadovaná minimální doba podnikání. Nejtolerantnější banky vyžadují, aby vaše podnikání trvalo alespoň šest měsíců a měli jste alespoň jedno daňové přiznání. Nejpřísnější chtějí, aby vaše podnikání trvalo minimálně dvacet čtyři měsíců a měli jste podaná alespoň dvě přiznání, podle kterých je vaše podnikání v zisku.
Při hodnocení bonity se vychází z celkových příjmů podnikatele, uplatněných výdajů, základu daně, výše zaplacené daně, nákladů na sociální a zdravotní pojištění. Banky ale pracují s daňovými přiznáními různě.
„Pozor na umělé snižování výdajů. Pokud dlouhodobě uplatňujeme výdaje paušálem nebo v obvyklé výši, jednorázové snížení výdajů za účelem získání úvěru nemusí banka akceptovat,“ upozorňuje Lukáš Urbánek z Partners. Většina bank už podle něj dokáže paušální výdaje vnímat v širším kontextu a formou nejrůznějších bonifikací započítávat vyšší příjem. „Banky vědí, že paušální výdaje bývají vyšší, než jsou skutečné výdaje podnikatele.“
Dost bylo nájmu! Chcete do vlastního, ale váháte, z čeho to vlastní zaplatit? Nebo byste jen přistavěli, rekonstruovali, oživovali?
Srovnání hypoték a srovnání úvěrů ze stavebního spoření na dosah ruky. My porovnáme, vy ušetříte.
Pokud máte příjmy z pronájmu, které uvádíte v daňovém přiznání, můžou vám k hypotéce pomoct. Banky nejčastěji započítají 50 až 70 procent z nájmu. Když mají být příjmy z pronájmu rozhodující pro získání hypotéky a nejedná se o opravdu dlouhodobý nájem, je pravděpodobné, že vás banka bude limitovat LTV (poměr výše úvěru k zástavní hodnotě nemovitosti) ve výši 70 procent.
Některé banky jsou ochotné posuzovat bonitu podle obratu. Pak není rozhodující, jaký je výsledný zisk vašeho podnikání, ale jaké máte příjmy (řádek 101 přílohy číslo 1 daňového přiznání). „Někdy banky započítají jako čistý roční příjem 30 procent z obratu, jindy pouze 15 procent,“ pokračuje Urbánek. Tato cesta tedy může být řešením pro podnikatele, kteří mají obrat nad milion korun. Záleží ale samozřejmě, jak vysokou hypotéku chcete. „LTV je zpravidla omezeno na 70 procent, ale najdeme i výjimky bez omezení LTV, respektive s osmdesátiprocentním LTV,“ zmiňuje poradce. Banka také pravděpodobně nabídne úvěr za vyšší úrok; hypotéka schválená na základě obratu je rizikovější.
V některých případech banky posuzují bonitu zájemců o hypotéku zcela alternativě, v podstatě bez pravidel. Výhodu mají žadatelé z řad svobodných povolání, jako jsou lékaři, advokáti, daňoví poradci nebo architekti. Těm často stačí, aby měli alespoň dvouletou historii v oboru a doložili výpisy z účtů za posledních šest měsíců. Banka pak většinou započítá jako čistý příjem 60 procent všech kreditních položek – tedy příchozích částek na účet. Mimořádné a jednorázové příjmy, které by mohly bonitu uměle navýšit, banka nezohlední. Nezapočítávají se samozřejmě ani peníze, které si pošlete z jiného účtu sami.
„Ze všech zmiňovaných pravidel v praxi existují výjimky. Jsou situace, kdy klient nemůže žádným standardním způsobem bance prokázat dostatečné příjmy, a přesto má na splácení hypotéky. Pak je možné zkusit v bance vyjednat výjimku a nechat příjmy posoudit individuálně,“ dodává poradce Urbánek.
Banky obvykle ohledně svých metodik příliš sdílné nejsou. Zkusili jsme se zeptat.
„Obecně mohu říci, že umíme pracovat jak s výdajovými paušály, tak s klasickou evidencí reálných nákladů. Bývá celkem obvyklé, že podnikatel, který chce hypotéku, daný rok poněkud méně optimalizuje, aby měl v daňovém přiznání potřebné příjmy. Při bonifikaci umíme zohlednit kombinace příjmů, například podnikání společně s pronájmem či podnikání v kombinaci se závislou činností, a také odpisy, které snižují základ daně. Víc bohužel nemohu prozradit,“ odpověděla nám mluvčí Raiffeisenbank Petra Kopecká.
U České spořitelny můžou podle mluvčí Andrey Studihradové klienti z řad OSVČ své příjmy doložit na základě zisku nebo obratu. „Základem je řádek 101 Přílohy číslo 1 daňového přiznání, který vypovídá o obratu klienta z podnikání za dané finanční období. Pro konečné stanovení uznatelných příjmů ovšem bereme v potaz i řádek č. 104 (klient nesmí být dlouhodobě ve ztrátě), případně další relevantní řádky z Přílohy č. 1, navíc hodnotíme meziroční trendy v podnikatelské aktivitě klienta. Procento z příjmů, které nakonec klientovi uznáme jako výši příjmů, je ovlivněné i oborem jeho podnikání,“ jmenuje mluvčí České spořitelny.
Fio banka podle mluvčího Zdeňka Kováře od OSVČ požaduje obvykle poslední dvě daňová přiznání. „Pokud jsou nějaké výrazné odlišnosti v daňových přiznáních jdoucích po sobě, potřebujeme znát vysvětlení a následně s klientem situaci individuálně řešíme,“ komentuje. Přesnou metodiku posuzování příjmů banka uveřejňovat nechce. „Každopádně vždy je pro nás určující zisk. V individuálních případech dokážeme posuzovat žádost i na základě obratů, ovlivňuje to ale parametry hypotéky jako maximální možnou výši LTV a podobně,“ uzavírá mluvčí Fio banky.
Pokud podnikáte minimálně dva roky, i v Hypoteční bance dokládáte daňová přiznání za dvě zdaňovací období. Příjem započtený do žádosti vychází z posledního z nich. „Pokud klient pro poslední zdaňovací období změní typ účetnictví (z evidence na daňový paušál nebo naopak), který je pro něj výhodnější, může být takové jednání považováno za účelové navýšení příjmu, které by mohlo vést až k zamítnutí žádosti o úvěr,“ upozorňuje mluvčí Hypoteční banky Marie Mocková.
Hledáte dům nebo byt snů a nemůžete nalézt ten pravý? Nebo potřebujete najít pronájem? Vyzkoušejte náš katalog nemovitostí, při jehož tvorbě jsme se spojili s předním českým portálem Bezrealitky.
Pro posouzení příjmů ze zisku v daňovém přiznání Hypoteční banka postupuje takto: pokud klient vede daňovou evidenci, odečtou se od jeho příjmů výdaje, čímž se dojde k daňovému základu. Od toho banka odečte daňová zvýhodnění a slevy na dani a také výslednou daň. Následně cifru vydělí dvanácti (případně skutečným počtem měsíců podnikání v daném roce). A dojde k měsíčnímu příjmu. Vzoreček podle řádků v daňovém přiznání vypadá takhle:
Řádek 101 – řádek 102 = řádek 104; řádek 104 – řádek 74 / 12 => čistý měsíční příjem
Když používáte výdajové paušály, nezapočítá je Hypoteční banka v plné výši. V propočtu příjmů paušály sníží na 75 procent. Takže, když uplatňujete osmdesátiprocentní paušál, banka počítá s paušálem šedesátiprocentním. Když uplatňujete šedesátiprocentní paušál, banka ho upraví na 45 procent, čtyřicetiprocentní sníží na 30 procent. Pouze třicetiprocentní paušál započítá beze změny.
„Tím vlastně zvýšíme daňový základ, a tedy i měsíční příjem, což ovlivní řádek 102 v daňovém přiznání (výdaje) a i řádek 104. Jinak je vzoreček výpočtu stejný jako u daňové evidence,“ říká Marie Mocková.
V případě refinancování úvěru z jiné banky Hypoteční banka klientům nabízí zjednodušené dokládání příjmu – klient v žádosti uvede průměrný čistý měsíční příjem, a pokud je dostatečný pro pokrytí výdajů klienta, nemusí už dokládat daňová přiznání. „Další možností dokládání příjmů pro OSVČ je takzvaná předschválená splátka. Pro klienty firemního bankovnictví ČSOB umíme posoudit příjem podle jejich chování v bance – posuzují se aktivity a produkty v ČSOB, obraty a zůstatky na účtu a mnoho dalšího – a je možné tak vypočítat sumu, kterou může klient pro vlastní osobní potřebu použít. Pak se postupuje podobně jako u refinancování úvěru,“ dodává mluvčí Mocková. Vybraným komorovým profesím, jako jsou advokáti, notáři, lékaři nebo architekti, pak banka poskytuje hypotéku podle výpisů z účtů za posledních šest měsíců, daňový základ dokládat nemusejí.
Sdílejte článek, než ho smažem
