Zájem o hypoteční úvěry stoupá. V prvním čtvrtletí tohoto roku dosáhl objem nových hypoték 23 miliard korun, jejich celková letošní výše se podle odhadu člena představenstva ČSOB Petra Hutly může vyšplhat na 100 miliard korun. Hypoteční trh se probudil kvůli chystaným legislativním změnám, které zahrnují zvýšení DPH a omezení (zřejmě nakonec nikoli úplné zrušení) daňových odpočtů úroků u úvěrů na bydlení.
Zjistit reálné ceny nemovitostí je v ČR obtížné. Hypoteční banka zveřejňuje od minulého měsíce HB index, který se snaží mapovat vývoj cen nemovitostí na základě cen realit, na něž banka poskytovala prostředky. Podle něj se ceny bytových jednotek v 1. čtvrtletí mírně snížily. HB index pro tento segment dosáhl 99,1 bodu proti výchozímu stu bodů v 1. čtvrtletí loňského roku a 99,9 bodům na jeho konci. Ostatní reality naopak mírně rostly: HB index Rodinné domy dosáhl koncem března 101,6 bodu a HB Index Pozemky 104,6 bodu.
Ve skutečnosti není zjištění aktuálních cen nemovitostí jen věc obtížná, ale spíš věc nemožná.
Český statistický úřad sice ceny nemovitostí sbírá, ale v okamžiku zveřejnění bývají už přes rok staré. Aktuální data mají finanční úřady, ty jsou však zavázány o nich mlčet.
A tak si každý pomáhá, jak se dá. Institut regionálních informací sbírá inzerované ceny realit: ty se však samozřejmě od těch skutečných mohou pořádně lišit. HB index Hypoteční banky se zase počítá z cen realit, na jejichž koupi tato banka zprostředkovala hypotéku, tedy z relativně úzkého vzorku.
Jiný pokus představuje Cenová mapa realit Asociace realitních kanceláří, o které jsme psali v článku Realitky připravily mapu se skutečnými cenami nemovitostí.
V březnu ministerstvo financí zveřejnilo plán, podle kterého už se u nově uzavřených smluv nebudou moci úroky z úvěrů na bydlení odpočítávat z daní.
O tom, co by to (spolu s dalšími dopady reforem) mohlo znamenat pro ceny bydlení, jsme psali v článku Podtrženo. Sečteno. Kalulačka vám řekne, o kolik reformy zdraží nové bydlení.
Tuto neděli však Miroslav Kalousek uvedl, že ustoupil koaličním partnerům a odpočty se nebudou zcela rušit, ale snižovat z maximálních 300 000 na 80 000 korun.
Průměrné úrokové sazby u hypoték, měřené serverem Hypoindex, také stoupaly. V březnu činily 4,27 % proti 4,20 % v lednu. Půjdou dál nahoru, jak naznačuje část odborníků?
„Předpokládáme, že ČNB bude postupně normalizovat sazby z nízkých hodnot, což se projeví růstem tržních sazeb. Ty budou tlačit průměrné úroky hypotečních úvěrů vzhůru. Čekáme i další růst hypotečního trhu. Myslím, že jsme dosáhli dna úrokových sazeb a v budoucnu lze čekat jejich pozvolný růst, a to letos i příští rok o dvě až tři desetiny procenta,“ uvedla ředitelka odboru úvěry na bydlení a podnikání České spořitelny Veronika Jančová.
Produktový manažer Raiffeisenbank Jan Bureš nevidí ekonomicky podložený důvod, proč by měly hypotéky být nadále levné jako nyní. „Zvýšení úroků Evropskou centrální bankou je prvním signálem změn v celé Evropě. Domnívám se proto, že úroky mírně porostou, kvůli silnému konkurenčnímu boji mezi bankami, ale ne závratně,“ říká Bureš.
Podle Radka Belady, který řídí marketing Komerční banky pro retailové bankovnictví, se zase čeká růst tržních úroků delší dobu, zatím ale nepřišel. Současná úroveň úroků z hypotečních úvěrů tak podle něj zřejmě nějaký čas vydrží.
V roce 2009 mělo byt ve vlastním domě 39,2 % Čechů (v roce 2005 jich bylo 39 %), dalších 23,8 % (17,8 %) má v osobním vlastnictví byt. Řada těchto nemovitostí ovšem byla pořizována na hypotéku či úvěr, nedá se tedy ještě říci, že by šlo vždy o „totální vlastnictrví“. Podíl majitelů družstevních bytů činil 11,1 % (13,8 %), v nájmu (včetně podnájmu) bydlelo 22,4 % (25,3 %) Čechů, zbývající 3,5 % (4,1 %) připadá na bezplatné bydlení ve služebním bytě.
Zatímco v roce 2006 činil objem nových hypoték 100 miliard korun, v roce 2007 dosáhl 142 miliard, o rok později klesl na 120 miliard a v roce 2009 propadl na 74 miliard korun. Loni banky na hypotékách pustily mezi lidi 84 miliard korun. Letos bychom se podle Petra Hutly (a naznačuje to i čtvrtletní výsledek) mohli vrátit na úroveň roku 2006.
Podíl hypoték na financování bydlení v posledních pěti letech vzrostl z 60 na 83 %. Mají smysl u úvěrů nad milion korun. Nejběžnější jsou hypotéky na 25–30 let, jejich průměrná výše loni činila 1,67 milionu korun. Čtyři pětiny zájemců o hypoteční úvěr preferují fixaci (stanovení pevné úrokové sazby), a to zejména na tři a pět let. Zbývající pětina používá tzv. plovoucí hypotéky.
Pramen: ČSÚ, ČSOB
Na otázku, zda se změna DPH nějak promítne do chování klientů, Vladimír Vojtíšek, ředitel odboru úvěrová rizika a politika Hypoteční banky, říká, že růst či pokles zájmu klientů je těžké předvídat. Podstatné je, jak nutně potřebují bydlet a – na to změny sazeb DPH nemají příliš velký vliv. Změna DPH se navíc přímo dotkne zřejmě jen části nemovitostního trhu – novostaveb a nových projektů výstavby.
„Změny daňového odpočtu úrokové sazby z hypoték, kde se plánuje snížení částky na 80 tisíc ročně, mohou ale klienty motivovat k tomu, že si vezmou vyšší než průměrné hypotéky. Domníváme se, že pro ně zůstává podpora daňového zvýhodnění velmi důležitá a vítáme, že zůstala principiálně zachována,“ dodává Vojtíšek.
Podle Jančové může před zvýšením DPH vzrůst poptávka po dokončených novostavbách, a tudíž po hypotékách. Po zvýšení DPH by pak zase přišel pokles. Také Jan Bureš soudí, že se může chtít na konci roku část klientů hypotékami „předzásobit“. Lidé by mohli více kupovat rozestavěné byty a domy, na něž by se v příštím roce vztahovala vyšší daň. Samotné zvýšení DPH neovlivní úroky hypoték, banky ale někdy mohou žádat dozajištění ze strany klienta – zvýšená DPH automaticky neznamená, že stoupne i hodnota bytu.
„Až se změny v DPH a možnosti odpočtu úroků potvrdí, může zájem o nové hypotéky, jako v minulosti, silně klesnout. Každý podobný zásah způsobí pokřivení trhu a nějaký čas trvá, než se trh vrátí do ‚normálu‘,“ upozorňuje Belada.
Ceny nových nemovitostí jsou podle Petra Hutly stabilizované. Lidem však jde, jak dodává, zejména o menší a levnější nově postavené a prodávané byty 2+1 a 3+1. Problém je prý prodat „staré“ nové a dražší byty či nemovitosti. Hutla proto také nevylučuje, že růst DPH budou muset na sebe vzít developeři.
Také Vojtíšek upozorňuje, že v posledních dvou letech roste obliba menších a méně luxusních bytů. Vidět je to hlavně v Praze, kde začínají developeři na tuto změnu reagovat. Lidé více promýšlejí dispozice prostoru bydlení, u starých nemovitostí odstraňují příčky a zvětšují obytný prostor, stoupá podíl bydlení s lepšími energetickými standardy, na úkor tradičního bydlení se prosazují nové technologie.
Husákovy děti už se přehouply přes Kristova léta, jsou ekonomicky stabilizované a realativně silné. Přirozeně proto roste počet domácností, které mění stávající bydlení za lepší. Dávno neplatí, že jedna domácnost vlastní stejnou nemovitost celý život.
Několik let je také pryč období stěhování do satelitů. Pro investory je důležité místní prostředí a existující infrastruktura.
Srovnávat se vyplatí
Kalkulátor.cz je srovnávač, který lidem šetří peníze ve světě energií, pojištění a financí. My počítáme, vy šetříte.
Sdílejte článek, než ho smažem
