Pro zvyšování nájemného platí přísná pravidla

Vyjednávat o výši nájmu je třeba tvrdě. Ne na všechno, co majitel bytu požaduje, totiž má nárok. Vezměme si hypotetický příklad. Dohodli jste s majitelem, že za dvoupokojový byt o obytné ploše 64 metrů čtverečních v Praze Holešovicích budete platit smluvní nájemné ve výši čtyři tisíce korun. Dalších 1 500 korun budou stát služby související s užíváním bytu. Při podpisu nájemní smlouvy ovšem majitel domu žádal kauci ve výši dvacet tisíc korun. A to je v tomto případě částka, na kterou nemá nárok.

Podle paragrafu 686a Občanského zákoníku nesmí výše kauce přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného a zálohy na úhradu za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu (služby). Nejvyšší částka, kterou v tomto případě nájemce musí zaplatit, je tedy 16 500 korun.

Tyto peníze je majitel povinen uložit u peněžního ústavu na zvláštní účet, který je společný pro všechny nájemce. Zda to vlastník skutečně udělal, si nájemník může ověřit nahlédnutím do výpisu z účtu. Majitel domu ovšem může přijít s následující fintou. Za vedení účtu platí bance poplatky. Ty budou uloženou kauci snižovat a domácí bude vyžadovat, aby ji nájemce průběžně doplňoval. Na to ale nemá právo. Na kauci může sáhnout pouze v případě, že nájemník dluží na nájemném nebo službách. Navíc o tom musí vědět.

Pronajímatel může nájemné jednou ročně jednostranně zvýšit. Tuto možnost má od 1. ledna 2007. Navýšit nájem smí vždy k 1. lednu následujícího roku, ale nikoli zpětně. Nemůže však udělat ze čtyřtisícového nájmu přes noc třeba osmitisícový. Při zvyšování se musí držet ustanovení Zákona o jednostranném zvýšení nájemného.

V něm má každé město, lokalita i kategorie bytu stanoveno, o kolik procent může domácí nájemné zvýšit. Procentuální sazba se vypočítává podle dvou vzorců. Do prvního vstupuje zákonem určená základní cena bytu za metr čtvereční, která se liší podle lokality, z něhož se vypočítá hodnota cílového nájemného. Z něj a z hodnoty aktuálního nájemného se následně spočítá maximální možné procento zvýšení nájmu.

Třeba pro uvedený byt v pražských Holešovicích je základní cena bytu za metr čtvereční 23 895 Kč. Cílová hodnota měsíčního nájemného pro rok 2007 je 99,50 korun za metr čtvereční. Majitel by pro letošní rok mohl nájem zvýšit nejvýše o 12,3 %. Takže nájemné by činilo 4 492 korun.
Výpočet si můžete provést pro svůj byt v kalkulačce na stránkách ministerstva pro místní rozvoj.

Povinnost platit zvýšené nájemné vzniká dnem, který je uveden v písemném oznámení od pronajímatele. Nejdříve však od prvního dne kalendářního měsíce po uplynutí tří měsíců ode dne doručení oznámení. V této tříměsíční lhůtě může nájemník podat žalobu k soudu na neplatnost zvýšení nájemného.

S placením nájemného a služeb souvisí ještě jedna povinnost nájemníků. Ti musí majiteli hlásit změny počtu osob v bytě. "Bohužel, na tuto povinnost nájemníci často zapomínají, ať už z neznalosti zákona nebo vědomě, " říká Milan Taraba, místopředseda Sdružení na ochranu nájemníků.

Z počtu lidí v bytě se odvíjejí platby za některé služby. Pokud hříšník osoby navíc nenahlásí do patnácti dnů, nejdéle do měsíce, může mu dát majitel domu výpověď z nájmu, a to bez přivolení soudu. Výpověď čeká i toho, kdo nezaplatil nájemné a poplatky za služby za tři měsíce.

"Nejde vždy jen o notorické neplatiče. Jde také o případy, kdy nájemník chce platit řádně, ale majitel špatně účtuje. Třeba si zajistí úklid v domě tou nejdražší firmou a náklady rozdělí mezi nájemníky. Nebo chybně stanoví zálohy za služby. Když nájemník zaplatí, připraví se o peníze. Pokud odmítne, může mu dát majitel výpověď, a nastane zdlouhavé soudní řízení," vysvětluje Taraba.

Pokud se dostanete do některých z uvedených problémů, obraťte se přímo na Sdružení na ochranu nájemníků nebo www.ochrance.cz či na bezplatnou Sociálně právní poradnu pro občany v obtížných životních situacích v Praze 9 - středisko Černý most.

Jaké máte zkušenostmi s vyjednáváním o změně nájemného?