Jak se zbavit neplatícího nájemníka

Evropský soud pro lidská práva ve Štrasburku požádal 20. června českou vládu, aby se vyjádřila ke stížnostem vlastníků domů a bytů, kteří si stěžují na omezování svých vlastnických práv kvůli právní úpravě regulace nájemného a nájemních vztahů. "Evropský soud registruje celkem 59 hromadných stížností, které podalo okolo 4 800 stěžovatelů. Z tohoto počtu vybral soud čtyři stížnosti, které projedná jako takzvané pilotní kauzy," řekl vládní zmocněnec Vít Schorm, který ve sporu zastupuje Českou republiku.

O co vlastníkům domů jde? Představte si, že jste majitelem činžáku v Praze. Ve vašem domě bydlí rodina, která je trnem v oku všem ostatním nájemníkům. Hlučné mejdany do ranních hodin jsou pravidlem, stejně jako řvoucí opilci na schodech. Navíc nájemník neplatí nájem. Vy, jako majitel, můžete v takovém případě vypovědět nájem bez přivolení soudu. Občanský zákoník to umožňuje mimo jiné, když nájemce nebo ti, kdo s ním bydlí, navzdory písemné výstraze hrubě porušují dobré mravy v domě. Nebo když uživatel bytu nezaplatil nájemné a úhradu za plnění poskytované s užíváním bytu (čili cenu služeb) ve výši trojnásobku měsíčního nájemného.
"Zbavit se neplatícího nájemníka je velice obtížné, a v mnoha případech kvůli platným zákonům dokonce nemožné, " tvrdí Libor Dellin, místopředseda Občanského sdružení majitelů domů bytů a dalších nemovitostí v ČR (OSMD).

Přijetím zákona o jednostranném zvyšování nájemného z bytu, kterým se loni měnil i občanský zákoník, se situace majitelů, pokud se týče neplatičů, zhoršila. Dříve bylo možné dát výpověď z nájmu po tříměsíčním nezaplacení nájemného nebo služeb. Nyní, na základě uvedeného zákona, je to možné až v okamžiku, kdy součet dlužného nájemného a cen služeb přesáhne tříměsíční výši.

"Nejlépe je to vidět na příkladu: nájemné 1 500 korun, služby 3 500 korun. Dříve bylo možné nájem vypovědět, když dluh přesáhl 3 x 1500 korun, tedy 4500 korun. Nyní můžeme přikročit k výpovědi teprve až dluh dosáhne 15 000 korun, " vysvětluje Dellin.

Nájemník má povinnost nahlásit majiteli všechny změny v počtu osob, které žijí s nájemcem v bytě, a to do patnácti dnů od dne, kdy změna nastala. Pokud tak neučiní ani do měsíce, považuje se to za hrubé porušení povinností a pronajímatel mu může dát výpověď z nájmu.

Písemnou výpověď musí majitel domu doručit všem nájemníkům, kteří mají v bytě trvalé bydliště. V ní musí majitel uvést důvod výpovědi, výpovědní lhůtu, a poučení nájemce o možnosti podat do šedesáti dnů žalobu na určení neplatnosti výpovědi k soudu. Jestliže této možnosti nájemce využije, může dále v bytě bydlet až do pravomocného soudního rozhodnutí. To může při pomalosti českého soudnictví trvat i několik let.

Když soud výpověď nezruší, je platná. Pro majitele tím ovšem celý případ zdaleka nekončí. Ze zákona je povinen nájemci zajistit odpovídající bydlení nebo minimálně přístřeší. Neplatič například bydlel v bytě 3+1 a do garsonky, do které se stěhuje, se mu nevejde všechno zařízení ze starého bytu. Pokud nadbytečné věci neprodá, musí mu pronajímatel platit minimálně šest měsíců za jejich skladování.

Náklady majitelů, spojené s vystěhováním bývalých nájemníků, včetně neplatičů, činí často desítky tisíc korun. K této sumě musí zpravidla zaplatit i za činnosti spojené s exekucí, třeba za práci zámečníka, balení věcí, nakládku, stěhování, minimálně šestiměsíční skladování všech věcí bývalého nájemce. Exekutor si vezme paušál ve výši deset tisíc korun. Kromě něj požadují exekutoři úhradu smluvní odměny v různé výši - třeba i 15 000 korun za vystěhování jedné místnosti. Pouhá úhrada exekutorovi tak může přijít i na sto tisíc korun. Majitel je však dostane zpět jen výjimečně.

Mělo by se majitelům domů usnadnit vypovídání nájmu neplatícím nájemníkům?