Deregulace nájemného v praktických otázkách a odpovědích

Deregulace nájemného v praktických otázkách a odpovědích
Ministerstvo pro místní rozvoj v minulém týdnu uspořádalo setkání s veřejností na téma deregulace nájemného a my byli při tom. Úředníci odpovídali na dotazy nájemníků i majitelů bytů, kterým nový zákon přinese řadu změn. Dotazy tedy byly ryze praktické, odpovědi proto mohou být užitečné pro každého, kdo je účasten vztahu nájemce – pronajímatel. Co např. potřebujete vědět, abyste správně vypočítali nové nájemné? Jak se bránit, když majitel napočítá víc, než by měl?

Jen stručně zopakujme, o co v zákoně o jednostranném zvyšování nájemného z bytu jde.  Deregulace nájemného začne 1. ledna příštího roku a potrvá čtyři roky, tedy až do Silvestra 2010. Zákon majitelům domů s byty s regulovaným nájemným umožňuje, tedy nikoli nařizuje, čtyřikrát jednostranně zvýšit nájemné, a to pomocí pevně stanoveného algoritmu výpočtu maximálního zvýšení nájemného.

Cílem zákona je podle sdělení MMR napravit dlouhodobě neřešenou hlubokou cenovou i právní deformaci v oblasti nájmu bytu a vytvořit podmínky pro využití smluvního přístupu k nájemnému od roku 2011. Nájemné se (pokud se strany nájemního vztahu nedohodly jinak) již 4 roky nezvyšovalo a předtím, v letech 1999 až 2002, rostlo prakticky jen s inflací. Až do března 2003, kdy byla rozhodnutím Ústavního soudu dohoda o výši nájemného mezi pronajímatelem a nájemcem umožněna, byla dohoda dokonce nezákonná.

Deregulaci nájemného jsme se podrobně věnovali již v březnu letošního roku, kdy byl zákon o jednostranném zvyšování nájemného z bytu schválen (viz článek Deregulace nájemného schválena, trh s bydlením se konečně začne uvolňovat!) a k podobě zákona o deregulaci se vyjádřili i dva odborníci: Petr Sunega, vědecký pracovník Sociologického ústavu Akademie věd České republiky se specializací na oblast socioekonomie bydlení a Miroslav Škaloud, senátor za ODS. S jejich názory se můžete seznámit v článcích Sunega: vypuštění místně obvyklého nájemného ze zákona může být nebezpečné a S deregulací nájemného je nutné začít, přestože zákon obsahuje chyby.

Zákon o jednostranném zvyšování nájemného by v průběhu přechodného období měl sblížit hladinu současného regulovaného nájemného s tzv. tržním nájemným. Standardem ve vztahu pronajímatel – nájemce by po čtyřech letech měla být právě dohoda obou smluvních stran. Předpokladem úspěchu deregulace podle MMR je, že se zlepší české soudnictví a budou uspokojivě fungovat i sociální příspěvky na bydlení. Zda na příspěvek na bydlení budete mít od 1. ledna 2007 nárok, si můžete spočítat zde.

V souvislosti se zákonem o deregulaci nájemného byl upraven také občanský zákoník, konkrétně ustanovení týkající se definice vztahů mezi pronajímatelem a nájemcem. Více si můžete přečíst v našem článku Novela zákona: mají se nájemci obávat výpovědí?

Nyní se již věnujme tomu, co účastníky akce zajímalo.

Proč se v červenci představené zvýšení nájemného o tolik liší od původního předpokladu?

MMR pro výpočet využilo statistiku cen nemovitostí, kterou vytváří a shromažďuje Ministerstvo financí (MF) a s jejímiž daty a výstupy pracují státní instituce včetně Českého statistického úřadu. Ovšem v prosinci 2005 každoročně aktualizovaná oceňovací vyhláška MF nevyšla (důvody MMR nezná a ani nám se je nepodařilo zjistit). MMR tedy nemohlo výpočet vycházející z dat za rok 2005 představit až  dříve než 1. července 2006 a čísla prezentovaná před tímto datem vycházela z cenových statistik za rok 2004. MMR tuto skutečnost údajně vždy uvádělo. Zatímco v březnu se mělo nájemné zvýšit průměrně o 14,2 % ročně, konečné průměrné zvýšení nájemného pro rok 2007 činí 19,2 %.

Kdy budou údaje aktualizovány a kde je hledat?

V souladu se zákonem o jednostranném zvyšování nájemného z bytu bude MMR každým rokem, vždy k 1. červenci vyhlašovat aktualizované základní ceny za 1 m2  podlahové plochy bytu, cílové hodnoty měsíčního nájemného za 1 m2  podlahové plochy bytu, maximální přírůstky měsíčního nájemného, územní rozčlenění obcí, roztřídění obcí do velikostních kategorií podle počtu obyvatel a postup při vyhledání maximálního přírůstku měsíčního nájemného pro konkrétní byt. Veškeré dokumenty pro rok 2007 již najdete na webových stránkách MMR.

Co je podlahová plocha bytu?

Pojem podlahové plochy je v zákoně definován odlišně, než tomu bylo ve zrušené vyhlášce MF č. 176/1993 Sb. Zákon vychází z podlahové plochy celého bytu, čímž se přiblížil obvyklé úpravě v evropských zemích. Podlahovou plochou je součet podlahových ploch všech místností bytu a jeho příslušenství, a to i mimo byt, pokud jsou používány výhradně nájemcem bytu. Do takto stanovené plochy bytu v zákoně se započítávají také okenní a dveřní ústupky. 

Jak správně spočítat zvýšení nájemného?

Na webu MMR je k dispozici kalkulačka pro výpočet nájemného. Jako první zvolte kraj a pak vyplňte další požadované údaje. Trochu odlišný je postup pro Prahu a Brno a pro ostatní české obce. V případě Prahy a Brna není nutné dohledávat katastrální území, zadáte-li ulici a orientační číslo domu, ve kterém se byt nachází, katastr se přiřadí automaticky. V případě ostatních obcí je buď obec přímo v seznamu, nebo je potřeba zadat její velikost. Do aktuálního nájemného se nezapočítávají  platby za vybavení bytu, služby spojené s užíváním bytu nebo za vytápění a energii apod. Pronajímatelé bez přístupu na internet najdou tabulky, podle kterých si maximální částku nájemného pro rok 2007 vypočítají ručně, v příloze zákona o jednostranném zvyšování nájemného. Konkrétně se jedná o Sdělení Ministerstva pro místní rozvoj č. 333/2006 Sb.

Jak započítat zkosené stropy a zasklenou lodžii?

Dříve platilo, že u půdních nebo jiných bytů, které mají zkosené stropy pod výšku 2 metry nad podlahou, se nájemné vypočítávalo jen ze 4/5 podlahové plochy takové místnosti. To už nyní neplatí. Jednou polovinou se započítává pouze podlahová sklepů, které nejsou místnostmi a podlahová plocha balkonů, lodžií a teras. Ani v případě, že je lodžie zasklená, se jako místnost nezapočítává.

Jaký vliv na výši nájemného má kategorie bytu?

Žádný. Členění bytů do čtyř kategorií nový zákon z předchozí právní úpravy nepřevzal. Zákon pracuje pouze s pojmem "byt se sníženou kvalitou". Je to byt bez ústředního vytápění a s částečným nebo společným základním příslušenstvím, byt bez ústředního vytápění a bez základního příslušenství nebo byt s ústředním vytápěním bez základního příslušenství. Základním příslušenstvím se rozumí koupelna nebo koupelnový, popřípadě sprchový, kout a splachovací záchod. Ústředním vytápěním je vytápění zdrojem tepla, který je umístěn mimo byt nebo v místnosti k tomu určené, včetně sklepa v rodinném domě s jedním bytem, nebo jiné elektrické či plynové vytápění (pro naplnění definice ústředního vytápění však musí být tyto zdroje ve všech obytných místnostech bytu či domu).

Může oznámení o zvýšení nájemného poslat správní firma?

Někteří majitelé bytů spolupracují s profesionálními firmami, které pro ně nemovitost spravují. Zda firma může jménem majitele domu nájemníkům doručit oznámení o zvýšení nájemného záleží na znění smlouvy, kterou mezi sebou mají uzavřenou. Pronajímatel má však oprávnění firmu k tomuto úkonu zplnomocnit.

Jak a kdy musí pronajímatel nájemcům zvýšení nájemného oznámit?

Podle zákona musí mít oznámení o zvýšení nájemného vždy písemnou formu a musí být doručeno nejpozději tři měsíce před plánovaným zvýšením. Aby pronajímatel mohl zvýšit nájemné od 1. ledna 2007 musí oznámení doručit nejpozději do 30. září 2006. Oznámení musí obsahovat zdůvodnění, že bylo vyšší nájemné řádně stanoveno a že jeho výše nepřekračuje maximální přírůstek měsíčního nájemného, tedy že navýšení bylo provedeno v souladu se zákonem. MMR připravilo pro pronajímatele vzorové oznámení o jednostranném zvýšení nájemného, které najdete zde.

Jak oznámení o zvýšení nájemného doručit?

Způsob a formu doručení oznámení zákon o jednostranném zvyšování nájemného neřeší. Pronajímatel může nájemci oznámení doručit prostřednictvím doporučeného dopisu, městské policie (to se týká obcí), kurýrní služby či osobně proti podpisu. Odborná právní veřejnost a řada soudů se přiklání k názoru, že doručení vůči povinné osobě (tj.v tomto případě nájemci) je účinné dnem, kdy se ocitne v její tzv. dispoziční sféře. Jednoduše řečeno, když má nájemce možnost se s oznámením seznámit, např. dopis čeká na vyzvednutí na poště, byl prokazatelně vložen do nájemcovy schránky apod. Ovšem MMR nebylo schopné jednoznačně odpovědět, zda soud tyto způsoby uzná jako dostačující.

Je nějaký rozdíl mezi nájemním bytem v rodinném domě a bytovém domě?

Není, možnost jednostranně zvýšit nájemné se vztahuje na nájemní byty v rodinných  i bytových domech. Zákon přesně vymezuje byty, na které se zvyšování nájemného nevztahuje (viz § 1, bod 2 zákona o jednostranném zvyšování nájemného). Současně zákon nedopadá ani na smlouvy, které obsahují výslovnou dohodu pronajímatele a nájemce o způsobu změny výše nájemného (např. je-li ve smlouvě uvedeno, že se nájemné bude každoročně zvyšovat o určité procento, 2 roky se nebude zvedat vůbec apod.).

Co dělat a kam se obrátit, je-li zvýšení podle nájemce vypočítáno chybně?

V případě, že se nájemce domnívá, že pronajímatel vypočítal zvýšení nájemného chybně, má podle zákona možnost obrátit se na soud podáním žaloby na určení neplatnosti zvýšení nájemného. Až do pravomocného rozhodnutí soudu pak pronajímatel nemůže nájemci nájemné zvýšit. Nájemce žalobu doručí soudu, není jeho povinností informovat o podání i pronajímatele, ten se to dozví přímo od soudu. Tzn. tento postup řeší i situace, kdy nájemce nezná adresu pronajímatele či pronajímatelů bytu, nebo jich pronajímatel má více.

Týká se vás deregulace nájemného? Co si o ní myslíte? Na které straně nájemního vztahu stojíte, jste pronajímatelem, nebo nájemcem? Je vám jasné všechno, co přinese nový zákon?

Odeslat
e-mailem

Líbil se vám článek?

+14
AnoNe
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem 101 komentářů

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

8. 7. 2007 15:10, Petr

Dobry den,
v roce 2005 jsem si vzal pujcku a koupil druztevni byt, za 1.5mil, bez stanovene anuity. Jest-li ted tomu spravne chapu tak po roce 2011 budu platit stejne penize jako kdybych bydlel v prenajatem bytu a nemusel splacet pujcku
Neni pro mne vyhondejsi byt prodat ?

+52
+-
Reagovat na příspěvek

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

16. 10. 2007 17:37, janasv

Vazena pani, Vinohrady jsou atraktivni lokalita za kterou jsou lide na trhu ochotni nadstandardne platit. Pokud na tento trzni najem nemate (nebo v budoucnu po deregulaci mit nebudete), odstehujte se do lokality mene atraktivni, pripadne kousek za Prahu. Tam budete urcite platit mene.

Zobrazit celé vlákno

-17
+-
Reagovat na příspěvek
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem (101 komentářů) příspěvků.
Partners Financial Services
 
 

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK

Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.