Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Jedna nemovitost, čtyři různé ceny. Proč každý odhad vychází jinak?

| rubrika: Seriál | 3. 2. 2016
Jeden byt, dům nebo pozemek může projít rukama desítky odhadců. Za různými účely ho ocení na naprosto jinou částku. Jak se v tom vyznat?
Jedna nemovitost, čtyři různé ceny. Proč každý odhad vychází jinak?

Vlastnictví nemovitosti s sebou přináší řadu situací, kdy se po vás žádá odhad ceny vašeho domu či bytu. Vše začíná už při koupi nemovitosti, kdy potřebujete zvážit, zda cena uvedená v inzerátu odpovídá reálné hodnotě. Další odhad pak vznikne na popud banky, v níž si budete brát hypotéku, a využijete ho také při výpočtu daně z nabytí nemovité věci.

Coby majitel nemovitosti pak budete potřebovat odhad při rozvodu, aby se mohl spravedlivě dělit majetek, případně při vkladu nemovitosti do majetku firmy. Odhad bude nutně třeba také tehdy, budete-li vy nebo někdo jiný nemovitost dědit.

Dostanete-li se do problémů, bude odhad žádat soud – například při exekuci nebo jiném soudním sporu. A rozhodnete-li se jednou, že už bylo všech odhadů dost a chcete nemovitost prodat, opět bude třeba nějak určit, za jakou cenu nemovitost nabídnete na realitních serverech. Takže vás čeká další, snad už poslední odhad.

Každá nemovitost má více různých cen

Hodnota nemovitosti se mění nejen v čase, ale také podle účelu. Proto má také každá nemovitost více různých „cenovek“ v jeden časový okamžik.

  • Tou nejzajímavější je kupní cena, za níž nemovitost reálně prodáte. Jak je vysoká, záleží jen na dohodě s kupujícím, žádný odhadce o ní nerozhoduje.
  • Další je tržní cena, nebo také obvyklá cena. To je částka, kterou je obvyklé v dané chvíli na realitním trhu žádat za obdobné nemovitosti v téže lokalitě. Může být nižší než cena kupní, pokud jste udělali dobrý obchod, nebo také vyšší, pokud jste prodali pod cenou.
  • A pak je tu specialita České republiky – cena zjištěná neboli administrativní, kterou určují tabulky v tzv. oceňovací vyhlášce, kterou vydává každý rok Ministerstvo financí. Zatímco před revolucí byly úředně určovány ceny, za které se nemovitosti prodávaly a kupovaly, nyní je účelem administrativní ceny pouze zajistit tzv. daňovou spravedlnost.
  • Aby toho nebylo málo, čtvrtá je cena zadlužitelná, kterou vaší nemovitosti přikládá banka, když si berete hypoteční úvěr.

Kupujete? Poradíme!

Dost bylo nájmu. Chcete do vlastního, ale váháte, z čeho to vlastní zaplatit? Hypotéka? Nebo úvěr ze stavebního spoření? Poradíme. My porovnáme nabídky, vy ušetříte.

Ne každý odhadce je znalec

Nejvyšší odbornost by měli mít soudní znalci, kteří jediní vám mohou vydat tzv. znalecký posudek. Jmenováni jsou v souladu se zákonem č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících ministrem spravedlnosti nebo předsedou krajského soudu a jsou za své posudky trestně odpovědní. Jejich služby jsou sice nejpřesnější, ale také nejdražší. Proto je zbytečné najímat si soudního znalce například na posouzení tržní ceny pro prodej nemovitosti.

Jinou pozici mají odhadci-živnostníci, kteří vám vydají „Tržní ocenění“, „Stanovisko k tržní hodnotě“ a další podobné typy dokumentů. K výkonu svého povolání nepotřebují jmenovací dekret, jejich živnost je vázána jen na předchozí vzdělání technického nebo ekonomického směru. I tak ale někteří z nich disponují státními akreditovanými certifikáty (vydávají je vysoké školy nebo profesní organizace). Tito odhadci působí buď nezávisle, nebo přímo v realitních kancelářích. Certifikace v oceňování majetku je totiž významnou výhodou pro každého realitního makléře.

Vedle výše uvedených se můžete setkat také s bankovním odhadcem, který zpracovává odhady potřebné pro udělování hypoték. Banky obvykle vyžadují minimálně tříletou praxi v asistování při odhadech, než někoho zařadí do svého seznamu spolupracujících odhadců.

Partnerem seriálu je MAXIMA, pražská realitní kancelář s širokým zázemím pro prodej a pronájem nemovitostí: prezentaci a inzerci, právní služby i financování zajišťuje profesionální tým.

Zdarma provozuje odhad nemovitosti on-line, jako první realitní kancelář přišla se službou výměna nemovitosti.

Jaký odhad se vám hodí?

Vraťme se nyní k životním situacím, které jsme si představili na začátku, a rozlišme je podle toho, kdy půjdete za kterým odhadcem a jaký odhad dostanete: Získáte-li nemovitost v dědictví, bude vám stačit cena obvyklá (tržní) stanovená odhadcem-živnostníkem nebo realitní kanceláří. Budete-li ji kupovat na realitním trhu, zřejmě se pokusíte o odhad svépomocí (jak se to dělá, se dočtete ještě níže). Podle toho buď budete dál smlouvat, nebo ne. V bance, kde požádáte o hypotéku, budou trvat na tom, aby nemovitost ocenil jejich bankovní odhadce. Pouze bankovní odhadce totiž určí zadlužitelnou hodnotu, která bude pravděpodobně nižší než kupní cena. Ponížení o 10-20 % oproti ceně obvyklé slouží jako pojistka pro banku, která si musí být jista, že celý váš dluh bude možné teď i později splatit prodejem dané nemovitosti.

Pozor na bankovní odhady

Nízký bankovní odhad může způsobit poměrně velké problémy hlavně kupujícím, kteří si chtějí vzít hypotéku na 100 % kupní ceny. Dejme si příklad: Kupujete-li byt za 3,5 milionu Kč, ale bankovní odhad vyjde o 20 % nižší, půjčí vám při 100 % LTV jen 2,8 milionu Kč a zbytek budete muset pokrýt ze svého, nebo se s nemovitostí rozloučit. Proto se s ohledem na bezproblémové financování vyplatí vyžádat si bankovní odhad co nejdříve.

Daň z nabytí nemovitých věcí

Rozšířená verze kalkulačky

Při každém převodu nemovitosti je třeba zaplatit daň z nabytí. I zde se může v některých případech odhad vyplatit. Kupní cena se totiž při výpočtu daně srovnává s tzv. směrnou hodnotou, kterou je administrativní cena nemovitosti (určená v tabulkách Ministerstva financí). Je-li 75 % směrné hodnoty vyšší než kupní cena, potom se čtyřprocentní daň z nabytí počítá právě z těchto sedmdesáti pěti procent. Stát se tak chrání před daňovými podvody s uměle sníženými kupními cenami. Dodáte-li však finančnímu úřadu odhad obvyklé ceny, kde bude 75 % směrné hodnoty nižší než kupní cena, stane se základem daně opět kupní cena. Náklady na odhadce si pak odečtete od základu daně.

Nyní jste tedy majitelem nemovitosti a dost možná se dostanete do situace, kdy budete potřebovat další odhady. Odhad soudního znalce budete potřebovat pokaždé, když půjde do tuhého - dostanete se do exekuce, nedohodnete se na vypořádání společného jmění manželů (pro běžný rozvod dohodou stačí posudek odhadce-živnostníka), nebo budete účastníky jiného soudního sporu. Znalec často do znaleckého posudku napíše jak cenu administrativní, tak cenu obvyklou (tržní) a bude na soudu, ke které z nich bude chtít přihlédnout při řešení sporu.

A nakonec, co když vás čeká prodej nemovitosti? Zde nezáleží na certifikátech nebo soudním pověření. Důležitá je schopnost odhadnout situaci na trhu a určit co nejvyšší možnou cenu, za kterou aktuálně budete moci nemovitost prodat. Nastavit nabídkovou cenu dostatečně ambiciózně a přitom realisticky umí nejlépe zkušené realitní kanceláře. Pomáhají jím v tom jak certifikovaní odhadci, tak možnost přístupu do cenových map.

Vladimír Zuzák

Vladimír Zuzák
Má za sebou úspěšnou kariéru ve financích a realitách. Pracoval v OVB, ING, Hypocentru Modré Pyramidy a jako obchodní ředitel a ředitel pro finanční služby v největší české developerské skupině Finep. Dnes je generálním ředitelem a jednatelem pražské realitní kanceláře MAXIMA REALITY. Pravidelně přispívá na zavedené servery o bydlení a financích a zasazuje se o vyšší kvalitu služeb, přísnější regulaci a férovější jednání na českém realitním trhu.

Zvládnete to sami? Tajemství dobrého odhadu

Jak vidíte, jsou případy, kdy potřebujete razítko odhadce - soudního znalce nebo odhadce-živnostníka. Ale jsou také situace, kdy potřebujete odhadnout co nejpřesněji tržní cenu nemovitosti zejména proto, abyste dobře prodali nebo dobře koupili. Vyplatí se i zde oslovit profesionála, nebo základní odhad zvládnete sami?

Při určení tržní ceny se zohledňuje typ nemovitosti a její parametry (dispozice, výměra ad.), čím dál větší roli hraje i lokalita a nakonec nabídka a poptávka na trhu. Dobrý odhad bývá kombinací třech klasických metod.

  • Výnosová metoda se zaměřuje na očekávaný prospěch z vlastnictví nemovitosti a dotýká se především investorů, kteří si musejí umět spočítat, zda se koupě nemovitosti vyplatí s ohledem na možný výnos z pronájmu.
  • Nákladová metoda je založena na techničtějším posouzení nákladů na stavbu nemovitosti a používá se zejména při určování ceny nových bytů. Může ale jít také o zohlednění nutných oprav, které budou muset být provedeny na starší nemovitosti.
  • Hlavní roli ovšem obvykle hraje srovnávací metoda, která pracuje s údaji o realitním trhu, porovnává ceny již realizované při prodeji podobných nemovitostí ve stejných lokalitách. Zde je zásadní přístup odhadujícího do databází realitních kanceláří, do katastru nemovitostí nebo ideálně do propracovaných cenových map. Klíčové je nepracovat při odhadu jen s nabídkovými cenami, které jsou veřejné na realitních serverech, ale s cenami skutečně realizovanými. Ty jsou totiž vždy o něco nižší a hlavně jsou reálné.

Nemusíte-li, nemá smysl platit tři až pět tisíc korun za posudek. Abyste však zvládli profesionální odhad svépomocí, měli byste si zaplatit za přístup do cenových map. Nebo využít nabídky některých realitních kanceláří, které začaly nedávno zdarma poskytovat odhad nemovitosti.

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

+20
Ano
Ne

Diskuze

Žádný komentář nebyl vložen.

Čtenáři také navštívili

2. 12. 2015 |  | 4 komentáře

Ze života: Napsali jste dům na dítě? Bez souhlasu soudu ho neprodáte

Převést nemovitý majetek na dítě se zdá mnohdy jako bezpečnější a férovější varianta řešení různých rodinných situací. Jestli ale je vlastnictví nemovitosti v zájmu dítěte, rozhodují nejen jeho rodiče,...

18. 11. 2015 |  | 1 komentář

Ze života: Prodej zděděné nemovitosti: Těžká zkouška pro příbuzenské vztahy

Ideální počet vlastníků je lichý a tři jsou moc. Jenže jakmile se má nabýt nemovitost v dědickém řízení, skončíte často s příbuznými jako spoluvlastníci. Jak to udělat, aby vzájemné neshody nezablokovaly...

4. 11. 2015 |

Ze života: Prodáváte bydlení kvůli rozvodu? Nevyděste zájemce

Nutí-li vás rozvod prodat společnou nemovitost, špinavé prádlo schovejte hluboko do skříně. Hádky, neshody a naschvály můžou zájemce o koupi jen odradit.

21. 10. 2015 |  | 1 komentář

Ze života: Z nouze, kvůli věku, kvůli pohodlí. Stěhujeme se do menšího

Dospělé děti, nízké příjmy, úraz nebo nemoc vás mohou přinutit ke stěhování, do kterého se vám chtít úplně nebude. Někdy nezbývá než měnit větší nemovitost za menší a levnější.

7. 10. 2015 |  | 5 komentářů

Ze života: Stěhování do většího. Jak navázat koupi na prodej?

Víte, co může být ještě náročnější než vyřizování hypotéky? Když peníze na koupi musíte získat prodejem stávající nemovitosti.

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

bydlení, ge money bank, moneta, pronájem, vklady, výročí úrokové fixace, insolvenční správce, Evropský soudní dvůr, oligopol, cestovní kancelář, Thunderball, menopauza, zásilkovna.cz, korupční žebříček, systém hodnocení rizik

5C82462, 5A13206, 1SD7983, 1SD7976, 1SD7983

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK