Dítě se může dostat k nemovitému majetku různě. Koupit nemovitost na společného potomka bývá zejména přání nesezdaných párů, které nemůžou využít institut společného jmění manželů, ani si nejsou jisté společnou budoucností – koupit nemovitost rovnou na dítě se jim zdá jako nejjistější zajištění majetku.
Darování nemovitosti nezletilému se zase nabízí při rozvodu, kde se má vypořádat společné jmění manželů. Přejí-li si rodiče, aby v dosavadní rodinné domácnosti dítě nadále bydlelo s jedním z nich, ale nemají důvěru jeden v druhého, mnohdy se shodnou právě na variantě převést každý svoji část nemovitosti do vlastnictví dítěte. A pak jsou tady tragické okolnosti, za kterých dítě nemovitost zdědí, zejména smrt obou rodičů.
Jakkoli se může zdát převod nemovitosti na dítě ideální pro rodiče, nemusí být nutně v zájmu dítěte, a to zejména proto, že s vlastnictvím nemovitosti vznikají vlastníku nemovitosti rovněž povinnosti, jako je zejména platba daně z nemovitosti a různých poplatků, případně i nezbytná rekonstrukce s ohledem na zajištění bezpečnosti (jde-li vysloveně o ruinu, která by ohrožovala okolí). Z toho důvodu je i darování nemovitosti mezi rodičem a dítětem potenciální střet zájmu, a rodič nemůže sám dítě zastupovat.
A podobně jako s nemovitostí je to vlastně se vším. Založili jste stavebko na děcko a teď byste ho rádi vybrali? Jenže to napřed musíte přesvědčit opatrovnický soud, že peníze užijete děcku ku prospěchu. A i když většinou nakonec uspějete, výplata se tím řádně protáhne:
Dost bylo nájmu. Chcete do vlastního, ale váháte, z čeho to vlastní zaplatit? Hypotéka? Nebo úvěr ze stavebního spoření? Poradíme. My porovnáme nabídky, vy ušetříte.
Nabytí nemovitosti je tedy právní úkon, ke kterému nejsou nezletilé děti způsobilé, a také jejich zákonní zástupci – obvykle rodiče – potřebují k platnosti takového svého jednání za dítě přímo souhlas soudu. Soud zvažuje zájmy dítěte, které se nemusí vždy úplně shodovat s rodičovskou strategií řešení rodinné situace.
Schválení není nutné dopředu, před podpisem, ale hned následně, poté co bude příslušná smlouva podepsána. Bez souhlasu soudu není právní jednání rodiče za dítě platné, návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí má tedy cenu podávat, až když soud souhlas udělí.
Jenže to soud nemusí vždycky udělat – pár dobrých příkladů už jsme nabídli výš. Rozhodnutí ovšem přijde často až po podpisu smluv, což vám může způsobit poměrně vážné komplikace. Při koupi nemovitosti se tímto vystavujete nebezpečí, že v případě neudělení souhlasu nebude právní úkon učiněný rodičem za dítě platný, z čehož mohou plynout sankce podle kupní smlouvy, či náhrada vzniklé škody. Proto si ošetřete tuto možnost ve smlouvě předem.
Chcete-li dítěti nemovitost darovat, sepište darovací smlouvu (s ověřenými podpisy) a podejte k okresnímu soudu v místě bydliště dítěte tak zvaný návrh na schválení právního úkonu za nezletilého. Dítě – vzhledem k případnému střetu zájmů – bude zastupovat orgán sociálně právní ochrany dětí (tzv. OSPOD) v místě bydliště dítěte. Rozsudek pak musíte přiložit spolu s darovací smlouvou k návrhu na vklad, který budete podávat na katastrální úřad.
V případě dědictví, kdy zemřeli rodiče dítěte, obvykle zastupuje dítě opatrovník, nebo poručník. Zde bude potřeba souhlas soudu s ohledem na zájmy dítěte zejména v případech odmítnutí dědictví či vzdání se dědictví ve prospěch jiného dědice. Velmi často následuje po zdědění nemovitosti její prodej za pomoci opatrovníka nebo poručníka. Také v tomto případě opět rozhoduje o zájmech dítěte soud a k platnosti takového právního jednání za dítě je nezbytný jeho souhlas.
Jakmile nezletilý nemovitost nabyl, bude potřebovat souhlas soudu i k následným zásadním právním úkonům při nakládání s bytem nebo domem, který mu nyní náleží. Platí to jak pro uzavření dlouhodobé nájemní smlouvy, v případě kdy by měla být nemovitost pronajata třetí osobě, tak pro zatížení nemovitosti věcnými právy (zástavní práva, věcná břemena atd.) nebo samozřejmě pro prodej.
Při prodeji nemovitosti nezletilým bude soud opět zkoumat, jestli je prodej v zájmu dítěte. Mimo jiné bude zvažovat, jestli je pro prodej s ohledem na vývoj cen nemovitostí nejvhodnější doba. A posuzovat to bude podle stavu realitního trhu, včetně znaleckého posudku ceny, nejen podle toho, v jakém stavu je váš rodinný rozpočet.
A když už mluvíme o tom rozpočtu, soud se zaměří rovněž na to, jeslti peníze z prodeje budou náležet dítěti – na jaký účet mají být při prodeji nemovitosti složeny a jak bude tento účet zajištěn proti tomu, aby peníze neutratili rodiče, případně k jakému účelu budou sloužit a zda jsou tyto peníze pro dítě nezbytné, tedy i důvodnost prodeje. Kdyby měl prodej nemovitosti sloužit výhradně k uspokojení závazků a potřeb rodiče, soud by s ním pravděpodobně nesouhlasil. Při té příležitosti je dobré zmínit, že dítěti náleží i jiné možné příjmy z nemovitosti, jako je například zisk z pronájmu.
Partnerem seriálu je MAXIMA, pražská realitní kancelář s širokým zázemím pro prodej a pronájem nemovitostí: prezentaci a inzerci, právní služby i financování zajišťuje profesionální tým.
Zdarma provozuje odhad nemovitosti on-line, jako první realitní kancelář přišla se službou výměna nemovitosti.
V tomto smyslu je souhlas soudu s převodem nemovitosti nezletilého zvláštním způsobem ochrany jeho majetku v zájmu jeho zajištění do budoucna. Je to podobné, jako když spoříte pro dítě na specializovaném účtu – zkrátka jednou jste se rozhodli, že náleží nemovitost a zisk z ní dítěti, takže si je už později nemůžete nárokovat. To může být nevýhoda, ale zároveň to může být právě naopak žádoucí a rozhodující podmínka, proč například rozvádějící se rodiče, anebo někdy třeba štědří prarodiče, chtějí nemovitost darovat přímo dítěti.
Nakonec je důležité uvědomit si, že kdykoli bude hrát v prodeji, koupi, darování nebo dědění roli nezletilé dítě, budete muset počkat na rozhodnutí soudu, transakce se tedy pravděpodobně o dost protáhne (zejména pokud soud nebude souhlasit). Na to byste měli dopředu připravit i případného prodávajícího nebo kupujícího a počítat s touto situací ve smlouvách při sjednávání podmínek, a to zejména s ohledem na časové lhůty a s nimi spojené sankce.
I přes všechny komplikace a zdržení, které vás čekají se soudem kvůli schválení právního úkonu za nezletilého, pro vás máme aspoň jednu dobrou zprávu. Řízení ve věcech opatrovnických a péče soudu o nezletilé je osvobozeno od soudních poplatků.
Srovnávat se vyplatí
Kalkulátor.cz je srovnávač, který lidem šetří peníze ve světě energií, pojištění, telekomunikací a financí. My počítáme, vy šetříte.
Sdílejte článek, než ho smažem
Diskuze
Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy
2. 12. 2015 12:23, Mírek
No... to máte sice pravdu, ale jednak věřte nebo ne jsou lidi, kterým to úplně nedochází. A pak jsou taky lidé, kteří nevědí, jak to vlastně funguje procesně, že je nějaký opatrovnický soud a podobně. Těm myslím takový text může dost dobře prospět.
Zobrazit celé vláknoSkrýt celé vlákno
Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy
2. 12. 2015 1:40, jezevec
opravdu zajímavý článek. nebyla by ještě úvaha na téma: přepsali jste dům na milenku? bez jejího souhlasu ho neprodáte!
má redaktor dovolenou?
V diskuzi je celkem (6 komentářů) příspěvků.