Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Nemovitostní fondy: cihly se zatím koupit nedají

Nemovitostní fondy: cihly se zatím koupit nedají
Otevřené nemovitostní fondy investující přímo do nemovitostí si zatím na náš trh cestu nenašly. Investoři proto musí využít ostatních investičních alternativ. První na řadě jsou klasické akciové nemovitostní fondy. Podívejme se, jak fungují, jak do nich investovat a jak se liší od otevřených nemovitostních fondů.

V souvislosti se změnou zákona o kolektivním investování (o té jsme psali v v článcích Přicházejí nemovitostní fondy pro každého? a Nemovitostní fondy pro všechny aneb co umožní novela, pozn. red.)  jsou mezi odbornou veřejností stále častěji skloňovány otevřené nemovitostní fondy, jejichž vznik novela zákona povoluje.

Nemovitostní fondy jsou známé především z německého trhu. Jedná se o investici, která alokuje svěřené prostředky přímo do nemovitostí. I když se o těchto investičních nástrojích hodně mluví, doposud jsme se žádného takového produktu na našem trhu nedočkali. Budeme tedy muset mít trpělivost. V předních bankovních domech a investičních společnostech jsou stále tajemní a poskytují vždy stejné vyjádření: "máme zájem uvést takový produkt na trh, ale vše je ve fázi příprav". Je trochu s podivem, že tyto přípravy trvají již tak dlouho a spíš to vypadá, že každý čeká na krok konkurence. ( pozn. red. - text vyšel v červenci 2006, situace se od té doby změnila, ČNB nepovolila fondům vlastněným bankami vlastnit nemovitosti, start nemovitostních fondů se tedy zadrhl).

Za této situace je možné uvažovat v případě zájmu o investici do nemovitostí buď o akciovém nemovitostním fondu, indexové akcii (ETF) nebo některém z dostupných certifikátů.


Akcie a cihly

Akciové nemovitostní fondy jsou fondy, které investují do akcií společností z nemovitostního sektoru. Patří sem developerské společnosti, realitní společnosti nebo společnosti, které pronajímají nákupní centra a kancelářské budovy. Společnosti těží z výstavby nemovitostí, obchodu s nemovitostmi a z příjmů z pronájmu. Z tohoto pohledu se jedná o klasický akciový sektorový fond, jako jsou například fondy technologických akcií, surovinové fondy nebo fondy zaměřené na společnosti z oblasti biotechnologií.

Naproti tomu otevřené nemovitostní fondy, jak je známe z Německa, nakupují do portfolií nemovitosti přímo. Hlavními rozdíly mezi těmito dvěma typy investic jsou likvidita a rizikovost.

U akciových nemovitostních fondů je likvidita vysoká a zároveň je vyšší i riziko odpovídající akciovým fondům. U otevřených nemovitostních fondů je volatilita poměrně nízká, ale vzhledem k tomu, že v portfoliu jsou samotné nemovitosti, je nízká i likvidita této investice. Investoři mají sice zajištěn standardní odkup podílů, ale v případě nedostatku likvidních prostředků pro odkupy mohou být otevřené nemovitostní fondy i dočasně uzavřeny. Akciové nemovitostní fondy a otevřené nemovitostní fondy jsou tedy zcela odlišnými investičními instrumenty.

To názorně ukazuje i graf 1, kde je srovnán vývoj světových akcií, vývoj akcií ze sektoru nemovitostí USA, vývoj cen rezidenčních nemovitostí v USA a vývoj americké inflace. Vývoj samotných cen nemovitostí je daleko méně volatilní než vývoj akcií. I v cenách nemovitostí ovšem dochází k přehřátí a následným propadům, ale projevuje se zde závislost na růstu spotřebitelských cen. Těsnost inflace a růstu cen nemovitostní dokresluje graf 2.



Akciové nemovitostní fondy

Jak je pěkně vidět z grafu, akciové nemovitostní fondy nekopírují přímo vývoj cen nemovitostí. I když je míra závislosti zřejmá, nelze se domnívat, že s nákupem akciového nemovitostního fondu bude investor participovat na růstu případně poklesu cen nemovitostí. Přesto bude mít na další vývoj cen akcií z nemovitostního segmentu vliv i vývoj ceny nemovitostí, i když změna ceny nemovitostí není přímo úměrná změně ceny akcií.

Nadhodnocení, respektive podhodnocení cen realit se liší region od regionu. Je však patrné, že v některých regionech se můžeme po strmém růstu cen v předchozích letech domnívat, že jsou nadhodnocené. Mezi tyto země patří například USA, Velká Británie, Španělsko nebo Austrálie. Obavy se zvýšily především kvůli neustálému posunu úrokových sazeb směrem vzhůru, což samozřejmě zdražuje hypoteční úvěry a má přímý vliv na poptávku po nemovitostech. I když odborníci nemají zcela jednotný názor, kloní se spíše k tomu, že propad cen nemovitostí v USA na základě přehřátí trhu a zvyšování základní úrokové sazby není pravpravděpodobný. Stejný závěr potvrzuje i studie Deutsche Bank, podle níž jsou nemovitosti ve Spojených státech nadhodnoceny o 21 %, zatímco na Novém Zélandu o 35 %, ve Španělsku o 38 % a ve Velké Británii dokonce o 48 %.

Výkonnost akciových nemovitostních fondů není výrazně korelovaná ani se samotným akciovým trhem, což je z grafu 1 zřejmé. Od jara roku 2003 je sice výkonnost obou segmentů velmi podobná s tím, že nemovitostní trh roste rychleji, ale v období pádu akciových trhů v letech 2000 - 2003 se sektor nemovitostí vyvíjel zcela opačně než akciový trh. Nemovitostní akcie tedy plní díky nízké korelaci s ostatními akciemi správně funkci diverzifikace portfolia.

Nadprůměrnou výkonnost nemovitostních akcií na vybraných trzích v letech 2004 a 2005 ukazuje tabulka. Nemovitostním akciím se dařilo i v prvním čtvrtletí roku 2006, v tabulce ovšem nejsou znázorněny poslední měsíce, kdy i nemovitostní sektor podlehl výprodejům na akciových trzích a zaznamenal ztráty. V měsíci květnu nebyly výjimkou ani desetiprocentní propady.

 


Dividendový výnos klesá

I když akcie nemovitostního sektoru od roku 2000 nepřetržitě rostou, klesá jejich dividendový výnos (graf 3). Dividendový výnos u amerických nemovitostních akcií se dokonce poprvé do roku 1972 dostal pod úroveň 5 %. Klesající výnos z dividend může být právě jedním z důsledků růstu cen akcií, protože společnosti většinu zisku reinvestují zpět do společnosti a nevyplácí ji akcionářům. Tím dochází ke zvyšování hodnoty společnosti (ceny akcií). Zároveň ale akcionáři díky nižšímu dividendového výnosu ztrácí ochranný polštář v případě, kdy by se změnil trend a ceny nemovitostních akcií by klesaly.


Fondy

Dříve u nás nebyl na trhu fondů akciový nemovitostní sektor příliš zastoupen, ale v souvislosti s rozšiřováním nabídek se rozrostla paleta fondů i v této kategorii. Na evropském akciovém trhu jsou k dispozici čtyři produkty ESPA Stock European Property, Fortis Real Estate Europe, CS EF European Property a Aviva European Property.

Srovnáme-li fondy na nejdelší stejné periodě (graf 4), nejlepší výkonnost má fond ESPA Stock European Property následovaný fondem CS EF European Property. Naopak nejméně výkonný je fond Aviva.

Fond ESPA Stock European Property je řízen (outsourcován) společností Henderson Global Investors, kterou si společnosti ESPA vybrala jako odborníka na tento sektor, protože sama nemá na kvalitní řízení potřebné kapacity. Srovnávacím indexem fondu je EPRA index (European Public Real Estate Association) s omezeným podílem Velké Británie (35 %).

Pozice ve Velké Británii jsou zároveň z vetší části zajišťovány proti měnovému riziku. Výkonnostně druhý v pořadí, fond Credit Suisse, má naopak zvýšený podíl nemovitostního trhu Velké Británie, což odpovídá srovnávacímu indexu EPRA Europe. Britské společnosti dosahují v portfoliu podílu bez mála 50 %. Druhý největší podíl v pořadí má nizozemský trh (14,8 %), následovaný Francií (12,7 %). Fond Fortis Real Estate Europe má také podíl Velké Británie v portfoliu podvážen, protože používá složený index (75 % EPRA Europe bez Velké Británie a 25 % EPRA UK Real Estate). Aktuální podíl Velké Británie činí 27,9 % a fond je tedy vůči benchmarku mírně převážen. Další vysoké pozice v portfoliu má Francie (17,4 %), Nizozemí (16,9 %) a Španělsko (10,9 %).

Kromě fondů zaměřených na evropský nemovitostní trh mají investoři možnost investovat i do dvou globálních fondů Franklin Global Real Estate (Euro) a Franklin Global Real Estate (USD) a jednoho fondu zaměřeného na asijský nemovitostní trh, Credit Suisse Equty Fund Asian Property, což je specialita.

Fondy Franklin Templeton mají mírně odlišné regionální alokace, ale u obou převažuje americký trh a pozice kolem 10 % mají Velká Británie, Jihoafrická republika a Francie. Franklin Global Real Estate (Euro) zajišťuje svoji výkonnost do eura a Franklin Global Real Estate (USD) do dolaru. Fond Credit Suisse Equity Fund Asian Property je alokován z jedné třetiny do nemovitostních akcií na hongkongském trhu, z jedné třetiny na japonském trhu a Austrálie tvoří 17 % portfolia.

Kromě klasických fondů mají investoři možnost nakoupit i Credit Suisse Realitní fond fondů, který je řízený z České republiky. Jedná se o fond fondů, který do svého portfolia nakupuje otevřené realitní fondy, tedy fondy investující přímo do nemovitostí, dluhopisy a akciové nemovitostní fondy. Tento fond je jediný svého druhu u nás a je jedinou investiční příležitostí pomocí níž lze přímo participovat na vývoji klasických nemovitostních fondů.

Další možností jsou indexové akcie ETF. Na německém trhu Xetra je možné investovat do produktů EasyETF EPRA Eurozone nebo iShares FTSE/EPRA European Property Index Fund, na americkém trhu je k dispozici indexová akcie iShares Dow Jones U.S. Real Estate. Certifikátovým produktům na nemovitostní sektor se věnujeme v rubrice PRODUKTY.

Článek vyšel v časopisu FOND SHOP 14. 7. 2006.

Jak investovat do realitních společností?

Do realitních společností lze vedle realitních fondů investovat prostřednictvím některých indexových certifikátů nebo ETF (Exchange Traded Funds), popřípadě přímo do jednotlivých realitních titulů. O tom, že investice do nemovitostních fondů, tzv. REITs (real estate investment trust), mohou již být zajímavým řešením i pro širším české vrstvy investorů, jsme psali v článcích Přicházejí nemovitostní fondy pro každého? a Nemovitostní fondy pro všechny aneb co umožní novela.

Jaký vývoj na světových realitních trzích očekáváte vy? Investujete do realitních společností? 

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

-1
Ano
Ne

Diskuze

7. 11. 2006 | 17:18 | karel

Nemovitostní fondy jsou většinou jen lakýrkou, čísla vhodně manipulují a budí dojem investice do cihly, tedy bezpečí. V skutečnosti sedí ve vedení ti, co se v branži sami nejsou schopni uchytit, jejich rozhodovací procesy...více

7. 11. 2006 | 9:14 | ČSOBák

Rozhodně patří do portfolia. Navíc takový Realitní mix aktuálně docela hezky roste... (skrytá reklama :-) ) více

7. 11. 2006 | 7:59 | Marek

Moc dobrý článek , ale chybí mi tam zmínka o ČP- Fond nemovitostních akcií a ČSOB realitní mix. Jaký máte názor na tyto fondy? více

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

FF (fully funded), Reálný výnos, Nerozdělený zisk, neveřejná nabídka, eet, ivnestice, brno, spotřebitel, ESPA český fond peněžního trhu, 136/2011 Sb., zakládání firmy, znění, regulované profese, média, ukončení, korekce, rodinná politika, finanční cíle

9A14408, 2AR7254, 3AR5153, BUBUBUS1, 66DEVIL

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK