Přicházejí nemovitostní fondy pro každého?

Dosavadní úprava řadila nemovitostní fondy do kategorie speciálních fondů s požadovanou minimální investicí 2 milióny korun. Novela by měla tyto fondy zpřístupnit od mnohem nižších částek - limit stanoví správce fondu, který bude mít zájem jej zpřístupnit co nejširším vrstvám.
Přístup novely zákona k nemovitostním fondům však není úplně optimální, svůj vzor si totiž našel v Německu, kde však v současnosti otevřené nemovitostní fondy zažívají potíže. Problém je právě ve slůvku otevřené - fondy musí odkupovat podíly investorů na požádání (je pravda, že v českých podmínkách bude mít přece jen více času, odkupy se vypořádávají jednou za čtvrt roku). To je velice snadné, pokud jsou aktiva fondu okamžitě likvidní, což splňují akcie, dluhopisy či jiné veřejně obchodovatelné cenné papíry. Likvidita nemovitostí je ale podstatně nižší, k prodeji nemovitosti za rozumnou cenu můžete potřebovat třeba i rok.

Nebyl by lepší návrat k investičním fondům? Pokud by hodnota jejich akcií na trhu klesla tak, že by vznikl významný diskont, určitě by se našel spekulant s cílem jej realizovat. Také investoři by nemuseli čtvrt roku čekat, až fond jejich odkup vypořádá, ale mohli by prodávat či nakupovat hned. Tento model by se blížil americkým REIT's (real estate investment trust), které můžeme potkat i v řadě dalších zemí, například v Jižní Americe. Podíly v těchto trustech pravidelně přinášejí výnos z nájemného a jsou obchodovány na burzách podobně jako jiné cenné papíry.

Problémové fondy

Investiční fondy (či REIT) by vyřešily i další problém. Novela zákona z důvodu zajištění likvidity požaduje, aby 20 až 49 % majetku fondu (v Německu je limit 5 %) bylo investováno do likvidních aktiv, což mohou být termínované vklady, ale třeba i akciové fondy. Pravděpodobně to ale budou především termínované vklady a dluhopisové instrumenty, což může mít negativní vliv na výnos dosahovaný fondem. U investičních fondů by takový požadavek byl nesmyslný, protože ty nemusí odkupovat podíly, nemusí ani držet nadměrnou likviditu. Navíc, k čemu je otevřeným nemovitostním fondům držení likvidity, když zákon žádá, aby bylo v případě poklesu hodnoty likvidních aktiv pod 20 % majetku fondu pozastaveno odkupování (v lednu tento instrument musely využít tři velké německé nemovitostní fondy). Nebyl by na tom držitel akcie investičního fondu lépe?

Již zmíněné Německo může být ukázkou i toho, jak mohou otevřené podílové nemovitostní fondy skončit. Nemovitostní fond společnosti Deka se dostal do vážných problémů poté, co auditoři prohlásili, že hodnota jeho nemovitostí je o 900 miliónů euro nižší než hodnota, jakou udával panel expertů oceňujících nemovitosti ve fondu (obdobný institut používá i česká úprava). Investiční společnost vyhodila celý panel expertů a slíbila fond restrukturalizovat a odkupovat podíly těch, kteří o to požádají. Takový konec bychom považovali za normální u spekulativní investice, ale je toto tou konzervativní investicí, za kterou bývají nemovitostní fondy považovány? Celou věc nejlépe dokreslí skutečnost, že velké německé banky vyjednávají s německým ministerstvem financí o vytvoření legislativy, která by umožnila fungování REIT's.

Je český realitní fond zralý?

Byť můžeme očekávat maximální transparentnost od správců nemovitostních fondů, problémem může být trh s nemovitostmi. Ty jsou aktivem pro něž neexistuje transparentní trh, který navíc není nijak regulován. Chování, které by na akciovém trhu bylo okamžitě trestáno Komisí pro cenné papíry, je často na realitním trhu normou - insider trading, poskytování zavádějících (a často lživých) informací je normou nejen na trhu s nemovitostmi k bydlení, ale často i u kanceláří, retailových či průmyslových nemovitostí.

Je do čeho investovat?

Velkou otázkou také je, zda-li realitní fondy nepřichází za investory s křížkem po funuse. Velký potenciální zájem o ně totiž byl hlavně v době, kdy byly noviny plné zpráv o rychle rostoucích cenách nemovitostí. Ty jsou ale dnes minulostí. Nicméně je nutno podotknout, že dobře řízený realitní fond může být vhodnou konzervativní investicí.
Je ale otázkou, jestli se na ni tak investoři budou dívat. Pokud totiž budou očekávat dvouciferné roční nárůsty (například pod dojmem starších zpráv o vývoji trhu), může jejich nenaplněné očekávání vést ke zhroucení likvidity samotného fondu, kvůli nadměrným požadavkům na zpětné odkupy. Je tedy velmi důležité co "naslibují" investorům dealeři fondů (schválně zmiňujeme dealery, protože oni jsou těmi, kteří mluví s investory). Pokud budou realističtí a slíbí několikaprocentní roční výnos - z toho část jako příjem z nájmů a část jako kapitálové zhodnocení, pak bude vše v pořádku. Jestliže ale někdo bude prodávat realitní fondy a malovat přitom dvouciferné výnosy, udělá kříž nad tímto typem fondů ještě dříve, než skutečně začnou fungovat.

Další důležitou otázkou jsou segmenty, kam by mohly fondy investovat. Trh s nájemním bydlením by mohl být jedním z nich, ale výnosy jsou přece jen podstatně nižší než bývaly. Ve velkých městech je možno mluvit o jednotkách procent. Trh s kancelářemi je přesycen, byť je hlášeno jisté zlepšení, množství prázdných kanceláří v Praze stále působí hrozivě. Retail už také není to co býval, řada nových nákupních center (které by určitě byly jedním z typů nemovitostí, které by skončily v realitních fondech) je problémových už několik měsíců po otevření. Stále atraktivní je v současnosti segment průmyslových nemovitostí, ten ale představuje největší riziko - co budete dělat s prázdným logistickým parkem v poli uprostřed České republiky?

Alespoň pár miliard

Také je třeba zvažovat otázku velikosti investice. Například australský Babcock and Brown koupil nákupní centrum Nové Butovice za téměř 3 miliardy korun. Aby fond založený podle zákona mohl něco takového koupit, muselo by v něm být celkem nejméně 15 miliard korun (hodnota jedné investice nesmí překročit 20 % celého fondu). I když vezmeme menší projekty, bude muset jít o fondy s majetkem v řádu miliard korun.
Proč by měly být investice velké? Jsou přece jen zárukou jisté transparentnosti, prodávají se ve výběrových řízeních, na rozhodnutí o koupi bývá dost času a informace bývají veřejné s dostatečným předstihem. Je možné namítnout, že nakoupením stovek menších nemovitostí (například činžovních domů) by šlo dosáhnout lepších výnosů. Ale jak chcete zajistit u takových investic transparentnost? Také proces schvalování investice je dosti složitý (nemovitost musí ocenit dva znalci, vše musí schválit depozitář), což znamená, že se vyplatí až u nemovitostí v řádu alespoň desítek milionů korun.

Kromě již zmíněných klesajících výnosů z nájmů a problémů na trhu s kancelářemi bude výnosy ovlivňovat ještě další faktor. Na všech typech trhů u nás totiž existuje obrovská poptávka po kvalitních nemovitostech s "jistým" výnosem. Zahraniční penzijní fondy, investiční společnosti, domácí velcí investoři - všichni hledají nemovitosti, které nesou pravidelný výnos a díky tomu tlačí ceny nahoru a výnosy dolů. Pokud do tohoto omezeného trhu přibudou další peníze, může to posunout ceny dále nahoru a výnosy ještě níže.

Co říci závěrem? Realitní fondy mohou být vhodným doplňkem portfolia. Nicméně forma zvolená zákonem (otevřený fond) není vhodná a navíc není zcela jisté, zda je český realitní trh pro tento instrument zralý.

Jaký výnos byste očekávali od nemovitostních fondů? Myslíte, že otevřený podílový nemovitostní fond je dobrý nápad? Podělte se o své názory s ostatními.