Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Refinancování hypoték aneb nic není definitivní

Refinancování hypoték aneb nic není definitivní
Roční fixace vaší hypotéky se blíží ke konci. Ač byla původní úroková sazba 3 %, banka vám pro další období nabízí 8 %. Jste překvapeni? Možná je čas začít uvažovat o refinancování vaší hypotéky.

Možná se vám to bude zdát neuvěřitelné, ale v úvodu zmíněný příklad není vymyšlený. Je třeba si uvědomit, že jednoleté roční fixace s extrémně nízkými úrokovými sazbami toto nebezpečí skrývají, už proto, že povědomí o možnosti refinancování hypoték není v České republice zatím příliš rozšířeno. V tomto případě přitom platí, že smlouva je od slova smlouvat, bezvýhradné podřizování se požadavkům banky není nutné.

Když jste si zařizovali hypoteční úvěr, jistě jste hledali nejvýhodnější podmínky, tedy hlavně úrokovou sazbu. Proč se nechovat stejně i v průběhu splácení? I tehdy je možné snažit se získat lepší podmínky, neboť tato nová sazba není oznámená, ale pouze navržená. Můžete tedy přejít k jiné bance nebo si "vyhádat" lepší sazbu, což se vaší bance asi líbit nebude. Nicméně pokud si vás (prověřeného klienta s jistě skvělou úvěrovou historií) chce udržet, bude ochotna k jistým ústupkům.

Je dobré si uvědomit, že pro hypoteční úvěry neplatí žádná pevně daná cena, výše úroku záleží na různých faktorech, mimo jiné i na riziku nesplácení. Pokud klient například 5 let pravidelně platil, banka to zohlední a může mu nabídnout nižší sazbu, než kterou nabízí pro nové úvěry.

Mlčení znamená souhlas

Zvláštnosti českého trhu

Podle Jana Urbana ze společnosti Simply je jednou ze zvláštností českého trhu kromě jiného i převládající způsob financování hypotečních úvěrů, totiž z primárních vkladů. Většina českých bank (a Česká spořitelna obzvláště) má přemíru prostředků na běžných účtech, tedy s minimálními náklady. Není tudíž potřeba financovat hypoteční úvěry z hypotečních zástavních listů, jak je to jinde běžné, a je možné jít s cenou relativně níž než by bylo jinak únosné, a i tak zůstane bance solidní marže z málo rizikového instrumentu. Příkladem může být podle Urbana i nedávné snížení cen právě Českou spořitelnou (profil, názory), kterou okamžitě následovala většina tuzemských bank.
Informovat se v bance o tom, jakou sazbu pro vás chystá na další období, je třeba s dostatečným předstihem před ukončením fixace. Vaše banka vám totiž oznámí navrhovanou sazbu až jeden či dva měsíce předem (podle smlouvy), což v případě, kdy se na pokračování obchodního vztahu nedohodnete, nemusí stačit. Navíc pokud nebudete reagovat, má se za to, že novou sazbu přijímáte. A pochopitelně, nepřijmete-li, stejně se může stát, že vám banka vstříc nevyjde.

Jestliže se pak rozhodnete změnit bankovní ústav a podepíšete smlouvu, zapíše se nová banka jako druhá v pořadí k zástavnímu právu vaší nemovitosti. Poté vyplatí vašeho původního věřitele, čímž končí vzájemná smlouva mezi ním a vámi, a tím i zástavní právo v katastru nemovitostí. Výsledkem je tedy nové zástavní právo a nová smlouva.
Mějte ovšem na paměti, že přechod k jiné bance sebou přináší další administrativní náklady. Za nový úvěr zaplatíte asi 0,6 - 1,0 % z celkové částky, což se vyplatí až při vyšším rozdílu v sazbách.

Nezapomeňte na zprostředkovatele

Můžete se pochopitelně rozhodnout pro spolupráci s hypotečním makléřem. Ten vám nejen pomůže argumentovat ve chvíli, kdy potřebujete bance zdůvodnit svou nespokojenost s navrhovanou sazbou pro další fixační období, případně se o komunikaci s bankou postará, ale jistě nabídne i lepší znalost trhu a administrativních procedur. Počítejte ovšem s tím, že si zpravidla vezme až polovinu z vašeho čistého zisku. Ten se počítá jako rozdíl původních a současných splátek, odečtou se i všechny náklady se změnou smlouvy spojené.

Moje fixace ještě běží, ale výše úroku se mi nelíbí

I na levné hypotéce jde vydělat

Banky také můžou dosáhnout dodatečného zisku přidruženými službami, například tím, že vám dají zdarma k hypotečnímu úvěru kreditní kartu. Jelikož je zdarma, určitě si jí vezmete, a protože pokušení dělá zloděje, použijete ji spíše než kdybyste si měli zařizovat jinou, nebo u jiné banky.
Refinancovat hypoteční úvěr lze i před ukončením fixačního období. To se ovšem neobejde bez smluvní pokuty za předčasné splacení úvěru, jejíž výše závisí na konkrétních podmínkách smlouvy. Nicméně i přes relativně vysoké náklady můžete ve výsledku získat, protože například úroková sazba tři roky starých úvěrů bude s velkou pravděpodobností výrazně méně výhodná, než dnes.

V tomto případě jde o komplikovanější transakci, je proto na místě zvážit služby zprostředkovatele, který vám (za patřičnou provizi) jistě pomůže. Na našem trhu je podle Jana Urbana změna banky v průběhu trvání fixace vzácností a ani po jejím ukončení většina klientů banku neopustí. "To je částečně dáno tím, že české banky nabízejí dost podobné sazby, svou roli také hraje ´setrvačnost´ zákazníků. Ani náklady spojené s uzavřením nové smlouvy nejsou zanedbatelné," domnívá se Urban.

Konsolidace dluhů

Další možností, jak využít nižších sazeb na hypotečním trhu, je konsolidovat své dluhy. Pokud platíte každý měsíc několik kreditních karet nebo spotřebitelských úvěrů, může být zajímavé nechat banku tyto úvěry splatit a zaručit se nemovitostí. Jelikož to dnes již možné je (od 1. 5. letošního roku platí nové podmínky, za nichž lze uzavřít hypoteční smlouvu), budete platit zpravidla výrazně méně, navíc jenom jednou splátkou najednou. Také můžete výrazně snížit splátku prodloužením doby splácení. Konsolidace dluhů touto cestou je však u nás vzácná, neboť zadlužení českých domácností je malé, podle Sdružení pro bankovní karty připadá u nás jen 0,02 kreditní karty na osobu. V EU to je podle Datamonitor's Western Europe Cards Datebook 0,4, v USA dokonce 1,1. Struktura těchto dluhů ale zároveň ukazuje, že i ty relativně nepočetné domácností, kterých se u nás kreditní karty týkají, jsou již teď nezřídka předlužené. Navíc celková zadluženost českých domácností prudce roste.

Pokud vaší hypotéce "zvoní hrana", určitě se porozhlédněte po nabídce dalších bank, může vám to přinést příjemnou úsporu. Nezapomeňte, že koruna ušetřená je korunou vydělanou.

Myslíte si, že vám banka bude ochotna upravit sazbu? Byli byste ochotni zaručit se nemovitostí i za úvěr například na auto? Myslíte si, že i u nás bude konsolidace úvěru běžnou záležitostí?

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

+7
Ano
Ne

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

11. 1. 2007 23:24, Mirek

Mně živnobanka na konci 1ročního fixačního období vytunila úrok z 2,7 na 4,7 % a současně na prospektech uvádí 3,4 %.
Před podpisem smlouvy jsem se nechal ujistit, že něco takového nenastane. Platím včas. Na takové jednání nejsem v žádném případě zvědavý a budu refinancovat.

Reagovat

 

+47
Líbí
Nelíbí

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

21. 5. 2004 9:11, logik

Velmi užitečný článek!!!!!!!!! Je nutné stále opakovat, že banky jsou sice dál než v roce např. 1995, ale proti zcela běžným zvyklostem v EU jsou stále hodně na začátku!!!! A kdo jim tu výuku zaplatí???? Tak jen pro pořádek:
1. snaží se sice bojovat o nového klienta (samozřejme mimo ČS, ta je naopak nepotřebuje), ale tam vše končí
2. prohlubování vztahu s prověřeným klientem ...co to je???
3. jedna německá banka zdůvodnila svůj velmi positivní vývoj: naše strategie se zaměřila na budování úzkého vztahu s klientem. Znamenalo to například, že po příznivém období přišlo pro klienta méně úspěšné období. A naše banka to nejen akceptovala (podmínky zůstaly zachovány), ale ještě se mu snažila pomoci a vyjít vstříc!!! Jedině tak lze získat vztah, kde se obě strany uznávají.
Zpět do ČR ....po 5 letech hypoteky dostanete sazbu absolutně nereflektující váš probíhající vztah = zpátky na strom!!!!!

Reagovat

 

-1
Líbí
Nelíbí

Další příspěvky v diskuzi (22 komentářů)

14. 6. 2007 | 19:10 | Lada

Nám KB po 2 letech poctivého placení "upravila " úrok s jednoletou fixací z 3,6% na 4,8%.Dělá to na přes 1000kč na splátce.Pokud nepřijdou s rozumnou nabídkou budeme refinancovat. více

11. 1. 2007 | 23:24 | Mirek

Mně živnobanka na konci 1ročního fixačního období vytunila úrok z 2,7 na 4,7 % a současně na prospektech uvádí 3,4 %. Před podpisem smlouvy jsem se nechal ujistit, že něco takového nenastane. Platím včas. Na takové jednání...více

9. 8. 2006 | 11:41

Dobrý den. Nehorázné zvýšení úroků s hypotéky po skončení první doby fixační se mne také týká. Považuji toto jednání banky jako nemorální a protiprávní. Bnaka dle mého názoru porušila hned několik paragrafů a to: zvýšila...více

27. 5. 2004 | 11:18 | Pavel

Pokud si pamatuji, podmínkou bylo SHARE a uvedení IBAN a SWIFT kódů. více

27. 5. 2004 | 11:07 | JCiprovska

Já jsem tu informaci zachytil nedávno v diskusi k článku o "strašlivých službách a drahotě" eBanky, kterou sám spokojeně využívám :-), ale v ještě trochu jiné podobě - při převodu v rámci EU do limitu 12500 EUR by poplatky...více

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

Subvence, Minimální základ daně, Hrubý výnos, sleva, banky, vodafone, fintech, eet, obchodní společnost, internetové oddělení, portál, pricing, osobní menu, Albert Humphrey, úřad státní sociální podpory, sankční poplatky, Amortizace, doba vyřízení

1SN9141, 1SN9141, 1SN9140, 1SN9141, 5P38643

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK