Co určuje ceny nemovitostí

Co určuje ceny nemovitostí
V poslední době se novinové články hemží spekulacemi o tom, zda budou ceny nemovitostí v ČR růst, nebo klesat. Ve skutečnosti by si měl každý zájemce o koupi nemovitosti klást otázku zcela odlišnou.

Všeobecnou hodnotu nemovitostí ovlivňují vždy čtyři faktory: počet nemovitostí, počet obyvatel, dostupnost peněz a příjem obyvatelstva. A každý z těchto faktorů cenu nemovitostí ovlivňuje jinak. Jestliže se lidé stěhují do jednoho místa a počet bytů přitom zůstává konstantní, projeví se to přirozeně převisem poptávky nad nabídkou. A ceny zákonitě rostou.
Počet obyvatel je dán, musíme ale také sledovat jeho strukturu. Pokud je průměrný věk obyvatel ČR cca 38 let a rodí se poloviční počet dětí, logicky to znamená, že za 20 – 30 let budeme národem důchodců. Ve stáří už ale nebudeme mít sílu na to, abychom se starali o rodinné domky či chodili do 5. patra domu bez výtahu. A proto můžeme očekávat zájem o byty, které budou pro starší obyvatele bezproblémové.
Dostupnost peněz je dnes nejlepší za posledních 15 let, cca 5% úrokové sazby lákají nejen zájemce o vlastní bydlení, ale také investory. Mnoho lidí si však nepřipouští, že úrokové sazby nezůstanou takto nízké navždy. A bohužel si nespočítají, co s jejich splátkou udělá zvýšení úrokových sazeb byť o jediné procento. Nesplácené hypotéky vyústí za několik let v nejednu nedobrovolnou dražbu.
A nakonec, hodnotu residenčních nemovitostí určených pro střední proud populace určuje vždy schopnost obyvatel je zaplatit. S rostoucím příjmem přirozeně poroste i nominální hodnota nemovitostí. Nikdy ale nemůžeme očekávat, že lidé budou za nájem nebo za hypotéku platit 90 % svého příjmu.
To vše jsou samozřejmě obecné pravdy a neříkám tím nic nového.

Důležitý je konkrétní byt

Pokud se vás ale růst či propad cen nemovitostí týká osobně a kupujete byt pro sebe nebo jako investici, nebudou vás zajímat obecné pravdy, ale konkrétní předpověď ceny bytu, který chcete koupit. A k tomu si musíte položit zejména následující otázku: Vybral jsem si lokalitu, která má předpoklady k tomu, aby o ni byl v budoucnu zájem?
Z pohledu ekonomických analytiků je určitě důležité vědět, zda půjdou ceny bytů obecně nahoru, nebo dolů. Nás jako investory ale zajímá konkrétní byt, který kupujeme. Jak vypadá jeho okolí? Bude za několik let jen vybydleným ghettem? Má poblíž vašeho domu vyrůst podle územního plánu průmyslová zóna? Je byt umístěn v prostředí, které bude vyhovovat stárnoucí populaci?
Sledování celorepublikového trhu je sice důležité, pokud ale budete váš byt časem prodávat, kupující nebude zajímat, že v Horní Dolní jsou byty dražší. Každý byt či jiná nemovitost se prodává individuálně, a přestože makroekonomické pohyby ovlivní všeobecný zájem o jeho koupi, o vlastní ceně při prodeji rozhodne zejména jeho lokalita, prezentace a v neposlední řadě také vaše vyjednávací schopnosti.

Význam lokality roste

V České republice doposud nejsme zvyklí na to, že o ceně nemovitosti rozhoduje ulice, ve které se nachází nebo dokonce to, zda je umístěna na její pravé či levé straně. Tento trend se ale pomalu začíná objevovat zejména ve větších městech a můžeme očekávat, že lidská ješitnost a snaha mít nad sousedem navrch způsobí, že postoupí i dále. Pokud tedy kupujete nemovitost, pečlivým zvažováním při volbě její lokality můžete s velkou mírou pravděpodobnosti zaručit, že si svou hodnotu udrží i přesto, že v ostatních místech budou ceny klesat.

Pavel Řehulka je autorem investičního kurzu "Jak kupovat a pronajímat byty".

Co si o významu lokality při výběru nemovitosti, pokud jde o její atraktivitu, myslíte vy? Připojte svůj názor!

Sdílejte článek, než ho smažem

Líbil se vám článek?

+12
AnoNe
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem 12 komentářů

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

4. 5. 2004 8:18, Jirka

K prostřednímu odstavci Vašeho příspěvku: V takovém systému je nesmyslně zaměnována bonita pozemku a hodnota nemovitosti. Ať si na lukrativním místě postavím chatrč nebo rezidenci za desítky milionů, vždy mi úředník vyměří stejnou daň, bude-li zastavěná plocha stejná. Pokud se budu chtít odvolat a doložit znaleckým posudkem, že hodnota chatrče je směšná, zaplatím znalci třeba i několikanásobně víc, než je vyměřená daň. Zvláště za současných poměrů, kdy daň z nemovitosti nezaplatí ani toho úředníka. Daň z nemovitosti, pokud ji má smysl vůbec vybírat, by měla být v podstatě nájemným za pronajaté území státu. Pozemky by neměly být vůbec prodávány, ale pronajímány s garancí státu, že po smluvenou dobu nebude stát s tímto pozemkem nijak nakládat. Soukromé vlastnictví pozemku je již dávno iluzí, neboť když si stát usmyslí, že mi povede přes zahradu dálnici, bez skrupulí vyvlastní to, co jsem si koupil a zhodnotil. A pochopitelně opět cenu určí úředník a ne trh.

Zobrazit celé vlákno

+47
+-
Reagovat na příspěvek
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem (12 komentářů) příspěvků.

Oblíbená témata

Investice, nemovitost

A tohle už jste četli?

Lidé v ČR byty vlastnit neumějí, říká Jiří Pácal

21. 4. 2004 | Martin Zika | 11 komentářů

Lidé v ČR byty vlastnit neumějí, říká Jiří Pácal

Před týdnem jste mohli Jiřímu Pácalovi pokládat dotazy z oblasti nemovitostí, financování bydlení či se ptát na problematiku Společenství vlastníků jednotek. Dnes si můžete přečíst,... celý článek

Ptejte se Jiřího Pácala!

14. 4. 2004 | Martin Zika | 2 komentáře

Ptejte se Jiřího Pácala!

"Nájemní bydlení může být často výhodnější než vlastní," nebo "ceny bytů jsou značně přehřáté, zejména v Praze, půjdou tedy dolů". To jsou některé úryvky z výroků Jiřího Pácala, člověka,... celý článek

Ceny bytů: co říká srovnání se sousedy?

26. 3. 2004 | redakce Peníze.CZ

Ceny bytů: co říká srovnání se sousedy?

V roce 2002 bylo u nás postaveno kolem 2,7 bytů na 1 000 obyvatel, zatímco v Rakousku to bylo téměř dvakrát víc. Proč tomu tak je?

Jak bydlet za peníze ze státní kasy

22. 3. 2004 | Vendula Hilkovičová

Jak bydlet za peníze ze státní kasy

Státní podpora – sousloví, při jehož vyslovení se většině z nás vybaví příspěvek od státu pro stavební spoření. To je ale jen jeden z možných nástrojů, které stát používá. Jaké další... celý článek

Nepotřebuješ podporu? Máš ji mít!

26. 2. 2004 | Martin Zika

Nepotřebuješ podporu? Máš ji mít!

Stát vydává na podporu bydlení různými formami nemalé částky. Tyto peníze se ovšem ve většině případů dostanou do ruky těm, kteří je potřebují nejméně. Například regulované nájemné... celý článek

Partners Financial Services

Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.