Jak se stát skutečným majitelem bytu

Při koupi bytu si budete chtít ověřit, že vlastníkem je bytu je osoba, která s vámi podepisuje smlouvu. Na katastrálním úřadu si tedy necháte připravit výpis a z něj zjistíte, že dotyčný František Novák je zde skutečně jako vlastník zapsán. (A dokonce souhlasí i rodná čísla). František Novák s vámi tedy u notáře podepíše kupní smlouvu a vy mu za byt zaplatíte. Katastrální úřad změnu vlastníka zapíše, vydá vám nový list vlastnictví s vaším jménem...

... ale vy byt přesto vlastnit nemusíte.

Většina lidí si myslí, že vlastníkem nemovitosti je vždy ten, kdo je uveden na výpisu z katastru nemovitostí. Jenže ve skutečnosti to může být někdo zcela jiný, protože to umožňuje náš právní řád. Skutečný vlastník má totiž před osobou, která je uvedena na listu vlastnictví, přednost.

Jak se to může stát?

Vysvětleme si to na příkladu. Zájemce o koupi bytu si v novinách přečte, že realitní kancelář prodává byt. Přijede na prohlídku a zkontroluje si informace o vlastníkovi, tedy firmě, která byt prodává, v katastru nemovitostí. A protože byt se mu líbí a je nabízen za výhodnou cenu, okamžitě jej koupí.
Po dvou měsících získá nečekaně zaměstnání na druhém konci republiky, a protože ví, že byt může okamžitě prodat za mnohem vyšší cenu, nabídne jej. Přestože cenu zvýší, bude stále výhodná... a vy se rozhodnete koupit. Před notářem podepíšete smlouvu, předáte peníze a nastěhujete do bytu nájemce.
Za další dva měsíce vám ale přijde dopis, ve kterém bude napsáno, že na firmu – původního vlastníka bytu – byl uvalen konkurz. A že správce zahrnuje do konkurzní podstaty i váš byt.
Firmy, které krachují, mají často snahu zpeněžit svůj majetek ještě před tím, než je vyhlášen konkurz. A často proto prodávají nemovitosti za výhodné ceny. Kupujícímu ovšem v takovém případě hrozí, že správce konkurzní podstaty prostuduje všechny majetkové přesuny, které v této firmě probíhaly v období šesti měsíců před vyhlášením konkurzu. A pokud bude mít dojem, že některé prodeje nebo převody byly učiněny za jiných než tržních podmínek, může zahrnout prodaný majetek do konkurzní podstaty.
Vám, jako vlastníkovi takového bytu potom nezbývá nic jiného, než se soudit a snažit se prokázat, že prodej za výhodnou cenu nebyl snahou krachující firmu připravit o peníze. Pokud to nedokážete, byt bude opět přepsán na původního vlastníka - firmu. A vy se následně můžete soudit o navrácení zaplacené částky, případně byt znovu za tržní cenu odkoupit. 

Jak si ověřit, komu byt skutečně patří?

Přestože máte v rukou list vlastnictví a v něm je napsáno, že byt, který kupujete, patří osobě, která vám jej prodává, musíte si ještě některé informace zkontrolovat. Které?
Prodej jakékoliv nemovitosti probíhá ve dvou fázích. Nejdříve se uzavře kupní smlouva, ve které se dojednají podrobnosti. A teprve potom následuje řízení před katastrálním úřadem. Katastrálnímu úřadu předložíte kupní smlouvu a tzv. návrh na vklad vlastnického práva. A pokud budou ve smlouvě všechny údaje, které úřad potřebuje, toto právo nového vlastníka zapíše.
Důležitý je pro vás i fakt, že katastrální úřad smlouvu posuzuje pouze podle toho, zda obsahuje náležitosti, které má podle zákona obsahovat. Neposuzuje tedy platnost nebo férovost smlouvy, z těchto hledisek ji vůbec nezkoumá. Můžete proto sepsat smlouvu, která je špatná a pro vás jako kupujícího krajně nevýhodná, katastrální úřad se tím ale nebude zabývat.
Často se stává, že si své pochybení jedna ze stran uvědomí až po "zavkladování" nového vlastnického práva. Ale v takovém případě již nezbývá nic jiného, pokud nedojde k dohodě, než se o nápravu soudit. Soud se v takovém případě může táhnout několik let a potom může vynést třeba i rozsudek, že kupní smlouva je od začátku neplatná. V takovém případě se stává vlastníkem nemovitosti opět původní majitel.

Důležité je posoudit nabývací titul

Pokud tedy nějaký byt kupujeme, musíme si zkontrolovat, zda něco podobného nehrozí právě v našem případě. A k tomu, abychom to zjistili, je třeba posoudit tzv. nabývací titul. Nabývacím titulem jsou jednoduše listiny, na jejichž základě se stala majitelem bytu osoba, která nám jej prodává. Jsou to například kupní, darovací nebo směnné smlouvy, potom to mohou být rozhodnutí vydaná v dědickém řízení, protokoly o veřejné dražbě, privatizační listiny, darovací smlouvy, kolaudační rozhodnutí atd.
Tyto dokumenty jsou uvedeny na listu vlastnictví a my bychom před koupí měli prodávajícího požádat, aby nám umožnil jejich prostudování. Pokud to neudělá, můžeme do nich nahlédnout přímo na katastrálním úřadě, kde bývá uložena jejich kopie.

Následný rozbor platnosti uzavřených smluv je už práce pro odborníka, a proto také doporučujeme, aby při každém nákupu bytu asistoval právník. Nestačí totiž znát současnou právní úpravu, ale také tu, která platila v době, kdy současný vlastník byt získal.
Úkolem právníka je v tomto případě zjistit, zda jsou všechny převody a prodeje platné a zda je nelze nějakým způsobem zpětně napadnout. Hlavním úkolem je potvrdit, zda vlastnické právo skutečně přešlo na osobu, která nám byt prodává. Prozkoumáním vlastnického práva a nabývacího titulu přirozeně nedosáhneme urovnání majetkových poměrů. Pouze tím odhalíme potenciální nebezpečí. Vlastnické právo se sice nepromlčuje a nic nebrání někomu, kdo má dojem, že byt patří jemu, aby na vás podal žalobu i po několika letech. Protože ale současně platí pravidlo, že tam, kde není žalobce, není ani soudce, nemusí k žádnému soudu nikdy dojít.

Chcete-li mít 100% jistotu, že byt bude a zůstane váš, doporučujeme v případě jakýchkoliv nejasností nebo problémů nabídku odmítnout. Zkušení investoři totiž vědí, že "neopakovatelné příležitosti" se každý měsíc opakují. A pokud tedy nekoupíte právě tento byt, o nic nepřijdete, protože brzy objevíte další. 

Uvedený text je součástí investičního kurzu "Jak kupovat a pronajímat byty", jehož je Pavel Řehulka autorem.

Jak hodnotíte fakt, že náš právní řád umožňuje, aby vlastníkem bytu byl někdo jiný, než ten kdo je zapsán v katastru nemovitostí? Setkali jste se někdy s tímto problémem? Jak jste ho řešili?