Jak se stát skutečným majitelem bytu

Dekuji za odpoved. Ted jeste presvedcit spoluvlastniky, ale to uz je jiny pribeh...

Pro větší zamotání problému je třeba si uvědomit, že do konkurzu se může dostat i fyzická osoba ( třeba milý starší pán budící důvěru), ne jen firma. Dále může mít prodávající falešnou občanku a klíč od nemovitosti. Váš prodávající při nabytí nemovitosti neuhradil kupní cenu a jeho prodávající se bude domáhat odstoupení od smlouvy. Prodávající neplatil daně a pojištění, zástavní právo tak vzniká ze zákona a nikoliv zápise (ten provedou až Vám), atd, atd. Není lehké obchodovat s nemovitostmi.

Problém dotyčných smluv byl ve formulaci smlouvy o převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví. V podstatě šlo o to, že ve smlouvách chybělo ustanovení, že se družstvo a noví majitelé vyrovnali ohledně fondu oprav. O tom, že by bylo 90% smluv neplatných proto vážně pochybuji, problém byl skutečně způsoben špatnou smlouvou. Potíž je však přirozeně v tom, že mnoho družstev od sebe smlouvy opisovalo a pokud i to vaše použilo stejnou, může hrozit totéž.
Více si můžete přečíst v článku na http://www.epravo.cz/v01/index.php3?s1=1&s2=X&s3=X&s4=X&s5=S&s6=1&m=1&recid_cl=22769&typ=clanky

K tomu, aby se někdo mohl ohánět vydržením musí mimo jiné prokázat, že nemovitost držel zmíněných 10 let v „dobré víře“. A to mimo jiné znamená, že neměl tušení, že není vlastníkem. Pokud jste si tedy s druhou stranou dopisovali a upozorňovali je na fakt, že nejsou vlastníkem a můžete to prokázat, nemohou tuto podmínku splnit a k vydržení tedy nedojde.
V každém případě bych doporučoval podat k soudu žalobu na určení vlastnictví, jen tak se zbavíte nejasností. Pokud to neuděláte, hodnota vaší nemovitosti bude tímto problémem zbytečně snížena.

Chtel bych se zeptat na Vas nazor na nasldujici situaci.
Pozemek byl v 60 letech vykoupen (existuje kupni smlouva), ale nebyl zapsan do katastru nemovitosti (nikdy nebyla podana zadost, "zapomnelo se"). Zapsan byl dum, ktery na pozemku stoji. Po revoluci, kdyz puvodni majitel zemrel se stal pozemek soucasti dedickeho rizeni a katastr zapsal deti puvodniho majitele. Dnes tam katastr pripsal podle puvodni kupni smlouvy i nas a je tam dvojzapis. Mohli by se v pripade soudniho sporu dedicove odkazovat na jiz zminovany titul vydrzeni? Je mozne toto tvrzeni vyvratit napriklad vzajemnou korespondenci v minulych letech? Dekuji za odpoved.

Dodatek - mám na mysli Ivana Přikryla, předsedu SČMBD a nejednalo se družstva, co jsou v průšvihu, ale všech. Pokud tomu tak opravdu je, jak může někdo věřit tomu, že od bývalého člena družstva koupil opravdu jeho vlastní majetek, neměl-li jej v osobním vlastnictví alespoň těch deset let, což zatím ani nelze.

Jak je možné, že údajně převody většiny bytů (cca 90%), které byly původně v majetku družstev a na základě zák. 72/1994 převedeny do osobního vlastnictví, jsou neplatné (alespoň dle soudů)? Podepisovaly to snad neoprávněné osoby nebo to bylo nesrozumitelné, špatně identifikovatelné atd ? Co je hlavní právní vadou těchto převodů ? Několikrát tato informace zazněla v televizích a kromě předsedy SBD se na tom všichni shodli.

Těší mě vaše upřímnost, sám bych se ptal, zda mám věřit nějaké realitní kanceláři, o kterém jsem v životě neslyšel.
Přesvědčovat vás proto nebudu, spíš vás navedu na http://www.jakpronajimatbyty.cz/reference.php. Najdete tu zatím dvě recenze od odborníků, postupem času budou přibývat i zkušenosti dalších.
Žádný investiční kurz vám peníze přirozeně nevydělá jen tím, že si jej prostudujete a odložíte do šuplíku. Investovat do bytů můžete buď cestou pokusu a omylu... anebo se poučit z chyb jiných a celý proces tak urychlit. A vše samozřejmě uvést do praxe.
V každém případě vám přeji, aby se vám dařilo.

Jeden z mnoha příkladů legislativního bordelu. Lze se na něco u nás spolehnout ? Snad jedině na to, že každý člověk jednou zemře, ale nemá stejně jistotu kdo po něm bude dědit.

Díval jsem se na ty Vaše stránky www.jakpronajimatbyty.cz. Zajímavé, láká to, ale dnes je tolik podvodů, že nevím ....
Kudláček taky v začátcích na svých stránkách nabízel knihu " Jak zbohatnout" se zárukou vrácení peněz do 2-3 týdnů a přitom se jednalo o řeči typu "nežer" ... :-)
Pokud by si někdo tady na diskusi koupil ten balíček a potom jej chtěl prodat, dejte mi vědět - měl bych zájem a Vy zase ušetříte.
Míra, sica@atlas.cz

Ano, tyto listiny jsou skutečně veřejné, můžete dostat i kopie (za příslušný poplatek). Pokud Vás tedy zajímá, za kolik soused koupil dům nebo kdo jej zdědil, atd., stačí zajít na katastr.... V kontextu zákona na ochranu osobních údajů je to jistě velmi kuriozní stav.

Dobrý den, jak je to s nahlížením do listin na katastrálním úřadě? Z článku mi plyne, že mohu na žádost nahlédnout do kteréhokoliv nabývacího titulu, tedy do kupních smluv, kde se tedy seznámím se všemi podrobnostmi jako osobní údaje prodávajících či kupujících, cenu apod.. Je tomu tak?

Mam dojem, ze si v tomto pripade zakonodarce znacne zjednodusil praci. Kupujici nema moznost overit si financni situaci prodavajiciho a uz vubec ne jeho umysly. Vmanevrovat firmu do konkursu je mozne ze dne na den. To kupujici nemuze ani v nejmensim odhadnout. Nevim jak je zakon toto upravujici stary, ale mam dojem, ze v nem jde predevsim o statni zajem z krachujiciho, lhostejno zda se jedna o osobu cestnou nebo podvodnika, vyrazit pro stat pokud mozno co nejvic. Vzhledem k tomu, ze zakony jsou, nebo spise, mely by byt vydavany ku prospechu predevsim obcanu, je tento zakon spatny. Patrne by pomohlo srovnani s obdobnymi zakony jinach zemi. Problem je velmi snadno specifikovatelny. Pokud je neco v tom smyslu znamo, prosim o zpravu.

1.dotaz : jak to dopadne s žalobou na určení vlastnictví po 10 letech v klidu zapsané, v dobré víře držené, udržované a užívané nemovitosti, pokud by se ukázalo, že smlouva je od počátku absolutně neplatná ? Předpokladem je, že žaloba je podána také až po 10 letech, nikoliv rozsudek. 2.dotaz : jaký je rozdíl mezi relativní a absolutní neplatností smlouvy ? Co je charakteristické pro relativní neplatnost kromě promlčitelnosti práva po 3 letech ?

Odpovím v obrácené posloupnosti:
„Absolutně neplatný“ je právní úkon, který nesplňuje některou z náležitostí uvedených v § 37 Občanského zákoníku. To znamená, že úkon není učiněn svobodně, vážně, určitě a srozumitelně. Stejně neplatný je v případě, že jej učiní člověk, který nemá právní způsobilost (např. kvůli duševní poruše). Pro smlouvy ohledně prodeje nemovitosti navíc platí, že musí být písemné. Pokud teda kupní smlouva odporuje těmto zásadám, je od počátku neplatná. Zkrátka jakoby vůbec neexistovala.
„Relativní neplatnost“ je upravena v § 40a) Občanského zákoníku. Relativní neplatnost v zásadě znamená, že např. smlouva s „chybnými“ prvky platí do té doby, než druhá strana namítat opak. Pokud ale druhá strana nic nenamítá, smlouva platí. Upravím-li známé rčení: tam kde není žalující, není ani rozsudek.
Mám-li to tedy shrnout, pokud je vaše smlouva absolutně neplatná, jakoby vůbec nebyla. Pokud je pouze relativně neplatná, a druhá strana proti ní nevznese žádnou námitku, bude považována za platnou a vy se jí můžete řídit. Pokud navíc uplyne promlčecí lhůta, její platnost už nikdo nezpochybní.
Pokud tedy byla kupní smlouva nemovitosti absolutně neplatná, nikdy jste se – přestože zde např. již 10 let v dobré víře bydlíte - nestali podle této smlouvy vlastníkem.
Pokud jste nemovitosti ale celých deset let nepřetržitě užívali v dobré víře, že jste majitelé a nikdo proti vašemu užívání nevznesl žádnou námitku, s největší pravděpodobností jste se stali vlastníkem z titulu vydržení.
Po splnění zákonem stanovených podmínek dochází totiž po 10 letech k nabytí vlastnického práva k nemovitosti přímo ze zákona. Na vaši žádost může katastrální úřad vaše vlastnické právo zapsat tzv. záznamem, protože je ale pravděpodobné, že se bude chtít pojistit, může od vás vyžadovat soudní rozhodnutí. V takovém případě budete muset soud požádat o potvrzení vaše vlastnického práva a důkladně doložit, že podmínky vydržení splňujete.
Jen pro zajímavost, v USA se do prodeje nemovitostí zapojují tzv. "escrow“ nebo „settlement companies". A jejich úkolem je prozkoumat minulost nemovitosti a vyjasnit, komu vlastně patří. Pro případ pozdějšího problému z vlastnickým právem jsou pro kupujícího jakousi pojišťovnou, která jej ochrání před problémy. V zahraničí si také navíc můžete sjednat tzv. „title insurance“, což je speciální pojištění, které vás právě před komplikovanou minulostí vaší nemovitosti ochrání.
Český systém je založen spíše na britské zásadě "caveat emptor", čili "ať se kupec stará". A je na nás, abychom si minulost kupované nemovitosti prolustrovali.

ad 1.dotaz Tam samozřejmě přichází v úvahu institut vydržení, pokud budou splněny zákonem stanovené podmínky, nebude absolutní neplatnost smlouvy na závadu, neboť vlastnictví vznikne vydržením, nikoliv na základě smlouvy. ad 2. dotaz Absolutní neplatnost v podstatě znamená, že došlo k něčemu, co smlouvu zneplatňuje bez ohledu na to, zda to smluvní strany namítají či nikoliv - lidově řečeno, smlouva má takovou vadu, že i kdyby smluvní strany na ní trvaly, je stejně neplatná. Relativní neplatnost je pak naopak podmíněna uplatněním námitky. Příkladem by snad mohlo být nenabídnutí podílu na nemovistosti k odkoupení ostatním spoluvlastníkům. Prodám-li podíl aniž bych jim umožnil využít jejich předkupního práva, je smlouva přesto platná. Zneplatnit ji může včas podaná námitka některého ze spoluvlastníků.