Efektivní úrok hypotečních úvěrů

Co znamená efektivní úrok? Jednoduše řečeno: měří, kolik platíme za půjčení peněz.

V případě vkladových (spořicích) produktů můžeme také počítat míru výnosnosti. Třeba u stavebního spoření nás bude zajímat, kolik nám vlastně spoření přinese, když budeme dostávat úroky, státní podporu, platit poplatky…
Stejně tak v případě úvěrových produktů můžeme spočítat, kolik vlastně za půjčené peníze zaplatíme. Marketingová oddělení bank přemýšlejí nad tím, jak cenu za úvěr sdělit co nejšetrněji, aby se klientovi nezdála vysoká. Splátkové společnosti např. přišly s měsíčním úrokem, který vypadal přijatelně (třeba 1,89 % měsíčně). Málo kdo si spočítal, že to je přes 20 % ročně. Nebo se k úvěru přidávají poplatky za vedení účtu. Klient se orientuje zejména podle úrokové sazby a hledá nejlevnější úvěr podle úroku. A tak mu unikne, že za hypoteční úvěr za 20 let zaplatí 48 000 Kč za vedení úvěrového účtu. (Při běžné částce 200 Kč za měsíc.)

Při porovnávání úvěrů je dobré počítat se všemi náklady. Pro stanovení celkových nákladů máme dvě možnosti:

V prvním případě spočteme splátku úvěru, k tomu přičteme poplatek za vyřízení úvěru, poplatek za vedení účtu, odečteme daně a spočítáme, kolik celkem zaplatíme. Tato metoda se pro srovnávání úvěrů moc nehodí. Nefunguje např. při různé splatnosti úvěrů. (Při použití této metody vyhraje úvěr s kratší splatností.) Slabinou této metody je "časová hodnota peněz", např. splátka 5 000 Kč měsíčně má pro váš rodinný rozpočet jinou důležitost za 20 let a jiný letos.

Proto je lepší použít naší kalkulačku, kde můžeme spočítat efektivní úrok. Na konci výpočtu dostaneme číslo, které říká, za kolik si půjčujeme peníze. Toto číslo zahrnuje všechny poplatky, úroky a případně i daňovou úsporu. Číslo potom můžeme dobře porovnávat s inflací nebo s výnosem spořicích produktů. Zkrátka víme, kolik nás půjčené peníze stojí.

Jak se efektivní úrok spočítá?

Příklad:
Klient si bere hypotéku ve výši 1 mil. Kč s dobou splatnosti 20 let a úrokovou sazbou 4,39 % p.a. Dále bude platit 150 Kč měsíčně a 9 500 Kč jednorázově za schválení úvěru. Jak drahý bude úvěr, neboli jaký je efektivní úrok?
Že splátka úvěru je 6 267 Kč, se dá spočítat na každé druhé kalkulačce na internetu. Ale toto není jediný náklad. Dále klient bude platit poplatek za vedení účtu a poplatek za vyřízení úvěru.

Vlivem těchto poplatků vzroste efektivní úrok na 4,78 % p.a. Jinými slovy: poplatky zdraží (tento) úvěr o 0,39 procentního bodu. Kdyby banka zrušila poplatky, ale dala úrok z úvěru 4,78 % ročně, vyjde to nastejno.
Kdyby klient uplatňoval daňové odpočty a kdyby patřil do nejvyšší daňové skupiny, bude mít úvěr levnější. Na běžné kalkulačce spočítáme, že první rok ušetří asi 1 170 Kč měsíčně. V příštích letech to bude stále méně. Jak se to promítne do efektivního úroku? Z kalkulačky zjistíme, že efektivní úrok se zohledněním daňových odpočtů je 3,38 % p.a.

Co všechno výpočet zahrnuje

Spočítejte si to!

Naši novou kalkulačku, která spočítá efektivní úrok vaší hypotéky, najdete na tomto místě.

Splátka úvěru
Výpočet počítá samozřejmě se splátkou hypotečního úvěru. A narážíme na první problém: splátka hypotečního úvěru je jistá pouze do první doby fixace. Pak už je výše úrokové sazby neznámá, a tím pádem i splátky. Dokonce je neznámá i výše hypotéky, protože můžeme část umořit. Pracujeme tedy s předpokladem, že se nebude měnit výše úrokové sazby a že splátka bude po celou dobu splácení stejná.

Poplatek za vyřízení úvěru
Banka standardně účtuje poplatek za posouzení žádosti o hypoteční úvěr. Jenže toto není jediný poplatek, který je spojen s hypotékou. Dále musí klient zaplatit odhad nemovitosti a případně i další náklady, které s hypotékou souvisejí. (Kdyby si klient hypotéku nebral, nežádal by odhad. Je to služba "vynucená" hypotékou.)
Pokud chcete zohlednit i další náklady, zadejte je do pole "poplatek za založení".

Poplatek za vedení
Banka standardně vyžaduje poplatek za vedení úvěrového účtu. Tento poplatek naleznete v sazebníku banky. Je možné zohlednit i další platby, ke kterým je klient "donucen" bankou. Možná si budete muset povinně založit další běžný účet, z kterého se bude úvěr splácet. (Třeba máte běžný účet v jiné bance a zde jste si museli "zbytečně" založit druhý, tím pochopitelně vzrostly vaše poplatky.)
Je otázkou, jestli je smysluplné přidávat životní pojištění pro krytí úvěru. Sice musíte platit pojistné, ale za svoje peníze si kupujete určitou službu. Takže to nejsou peníze "vyhozené z okna" jako v případě odhadu nemovitosti. Jestli chcete zahrnout do výpočtu i pojistné, zadejte ho do kolonky "poplatek vedení".

Různé úrokové konvence
Ještě je třeba upozornit na to, že banky používají různé úrokové konvence (např. aktuální/360). To vede k tomu, že výpočet splátky se u různých bank může mírně lišit. (Různé konvence nejsou v kalkulačce zahrnuty.)

K čemu nám výpočet je?

Známe cenu, za kterou jsme si půjčili peníze a můžeme ji srovnávat.

• S inflací
  
  V příkladu nám vyšlo, že efektivní úrok je 3,38 % p.a. Nejsme věštci, abychom věděli, kolik bude inflace v příštích dvaceti letech. Ale kdyby byla inflace 2 % a my si půjčili za 3,38 %, půjčujeme si za reálnou úrokovou sazbu 1,38 % p.a.
  Za půjčené peníze platíme cenu 1,38 %. Je to málo? Je to hodně? V každém případě nám toto číslo nám pomůže při rozhodování, jestli se zadlužovat.
• S ostatními úvěry
  
  Máme ještě další úvěry kromě hypotečního? Zjistěme si, jak jsou tyto úvěry drahé a porovnejme je s hypotékou. Splaťme ten, který je dražší.
• S výnosem stavebního spoření
  
  Efektivní úrok stavebního spoření (ve spořicí fázi) je cca 6 % p.a. Hypotéku máme za 3,38 %, takže vzhledem ke stavebnímu spoření je to levný úvěr. Proto se vyplatí nespěchat se splácením hypotéky. Jestli nám zbudou nějaké peníze, můžeme je uložit na stavební spoření, a spořít tak s vyšším výnosem, než jsme si půjčili. Vyděláme na tom.
• S výnosem životního pojištění
  
  Kdo chce kombinovat hypoteční úvěr a kapitálové životní pojištění, může si spočítat efektivní úrok hypotéky a efektivní úrok životního pojištění. Jestli na pojištění vydělá více, než kolik ho stojí hypotéka, je pro něho kombinace výhodná.

Díky efektivnímu úroku můžeme také zjistit, že malý úvěr je vlivem poplatků velice drahý. Zkuste si zadat třeba úvěr ve výši 300 000 Kč. Tady efektivní úrok vyskočí nad 6 % p.a. Tento údaj vám pomůže při rozhodování mezi hypotékou a stavebním spořením.

Čím se řídíte při výběru úvěru? Počítáte si celkové náklady? Co si myslíte o naší kalkulačce, využijete ji?