Jakou zvolit fixaci u hypotéky

U investic jsme si zvykli hodnotit jednotlivé investiční příležitosti podle:

Něco podobného je možné udělat při porovnání nabídek hypoteční banky. Třeba u aktuální nabídky úvěrů České Spořitelny (profil, názory) je možné zvolit garantovanou úrokovou sazbu:
a) s fixací 5 let a úrokem 4,99 % nebo
b) s fixací jeden rok a úrokem 3,49 %.

Jak si obě nabídky stojí při pohledu z hlediska výnosu, rizika a likvidity?

Hledisko výnosu, likvidity a rizika 

Pod pojmem výnos z hlediska investic rozumíme to, kolik vyděláme. U hypotéky pod pojmem výnos můžeme rozumět "kolik ušetříme". Resp. o kolik zaplatíme méně než při jiné variantě. Úroková sazba pro roční fixaci je 3,49 %, je nižší a vypadá tedy levněji. Je o 1,5 procentního bodu nižší než úroková sazba pro pětiletou fixaci. Pro miliónový hypoteční úvěr to znamená úsporu cca 15 000 Kč během prvního roku splácení. (Bez zohlednění daňových odpočtů, po němž nebude rozdíl tak výrazný.)
Rozdíl v úrokových sazbách je vysvětlitelný díky výnosové křivce. V investiční branži platí, že výnosy dlouhodobých dluhopisů jsou vyšší než výnosy krátkodobých. To známe třeba z výnosů fondů peněžního trhu a fondů dluhopisových. Ty druhé mívají vyšší výnosy.

Stejně tak to funguje u hypoték. Hypoteční banky mají nižší náklady na získání krátkodobých peněz, proto dokáží půjčit peníze s kratší dobou fixace levněji.

U investic znamená likvidita možnost nakládat s uloženými prostředky. Tedy možnost je vybrat, buď vůbec vyzvednout nebo vyzvednout bez sankce. U hypotéky si pod pojmem "likvidita" můžeme představit možnost nakládat s hypotékou, tedy splatit bez sankce. V případě kratší fixace máme možnost splatit kus hypotéky už za rok, kdežto při delší fixaci až za pět let. Kratší fixace nám dává větší volnost (více práv).

Riziko u investic znamená, jak si můžeme být jisti tím, že vyděláme, kolik si představujeme. Respektive v jakém intervalu se mohou pohybovat očekávané výnosy. (Třeba u fondu peněžního trhu mohou být výnosy v příštím roce někde mezi 1,5 % až 3 %. U akciového fondu jsou možné jakékoli výnosy mezi –30 % až + 50 %.)
U hypotéky s roční fixací doufáme, že možná zaplatíme méně. Jsme si jistí? Na čem to závisí? Když zvolíme roční fixaci, budeme mít úrokovou sazbu 3,49 %. Jaká bude za rok? Za dva? Za tři? Kdyby byly sazby s roční fixací stále na stejné úrovni, vyděláme. To je jasné. Jenže to tak vůbec být nemusí. Sazby mohou růst. Když bude za rok sazba řekněme 6 %, zaplatíme více než při pětiletém fixu. Jaká bude sazba za rok? O kolik může roční sazba vzrůst, abychom neprodělali?

Za rok bude sazba vyšší (asi)

Je dost pravděpodobné, že nám banka nabídne za rok vyšší sazbu. A to ze dvou důvodů:
1) Banky dnes nabízejí nižší sazby klientům, které lákají na hypotéku a které chtějí banky přesvědčit, aby si klient vybral právě je. Při skončení doby fixace nabízejí úrokovou sazbu, která bývá vyšší než sazba pro nové klienty. Na jednu stranu je to nelogické, že klientovi "z ulice" dají lepší podmínky než klientovi, který splácí 5 let. Důvodem je obchod. Proč nedat klientovi vyšší úrokovou sazbu, když stejně nepřejde ke konkurenci? (Více se dozvíte v článku Refinancování hypoték aneb nic není definitivní).
2) Úrokové sazby jsou na nízké úrovni a do budoucna se předpokládá jejich růst. Očekává se, že koncem roku 2005 budou roční sazby na trhu o 0,8 % vyšší než v letošním roce. Letos je roční PRIBOR 2,6 %, za rok by měl být 3,4 %. Koncem roku 2006 bude PRIBOR 3,6 % (alespoň dle prognózy Ministerstva financí).

Jak vysoké sazby znamenají prodělek?

Pomožme si jednoduchým výpočtem:

Při pětileté fixaci máme úrokovou sazbu 4,99 %. Tuto sazbu platíme 5 let. Celkem zaplatíme 5 x 4,99%, tedy 24,95 %.
Kdybychom při ročním fixu měli úrokovou sazbu v prvním roce 3,49 % a v dalších letech 5,365 %, zaplatíme taky celkem 24,95 % (1 x 3,49% + 4 x 5,365%). Takže bychom zaplatili stejně.

Výpočty jsou zjednodušené, ale když provedeme přesnější výpočet v Excelu, dojdeme k tomu, že sazba v dalších obdobích může vzrůst až na 5,44 %, a přitom zaplatíme stejně. Teď si musíme odpovědět na otázku: Je reálné, aby se roční úrokové sazby v příštích obdobích dostaly nad 5,44 %? Pokud toto číslo nepřekročí, je roční fix výhodnější, pokud překročí, je výhodnější fix na 5 let.

Dnes máme úrokovou sazbu 3,69 %. Kdyby za rok vzrostla o 0,8 % a za dva roky o 1,0 %, dostaneme se na sazbu 4,49 % až 4,69 %. K tomu přičtěme navýšení úrokové sazby od banky pro "stálé klienty", např. 0,7 % . Dostaneme se na sazbu 5,19 %, resp. 5,39 %. (Pro 4. a 5. rok počítáme také se sazbou 5,39 %.)

Výše splátek úvěru pro měnící se úrokovou sazbu pro roční fix (1. rok = 3,49 %, 2.rok =
5,19 % 3. a další rok = 5,39 %.) Sazba pro fix 5 let = 4,99 %.

Od druhého roku dál budeme mít vyšší splátku, ale v celkovém efektu bude splácení s ročním fixem levnější. Rozdíl v prvním roce je dost velký na to, aby tato varianta vyhrála. Finanční rozdíl je cca 4 000 Kč za 5 let.

Kolik můžeme prodělat?

To samozřejmě bude záviset na výši sazeb v budoucnu, a ty neznáme. Kdyby od příštího roku sazby vyskočily na 6 % ročně, znamenalo by to prodělek celkem 20 000 Kč. Splátka by nám vzrostla až na 7 300 Kč, což je o 720 Kč více než v případě fixu na 5 let.
Samozřejmě, že sazby mohou růst i více. Pak bychom museli počítat s vyšším prodělkem.
U investic (třeba u investic do dluhopisů) platí, že čím vyššího výnosu chceme dosáhnout, tím musíme podstoupit vyšší riziko. Když koupíme 5letý dluhopis, budeme mít vyšší výnos něž při investici do fondu peněžního trhu. Máme však vyšší riziko, tedy vyšší kolísavost investice.
Podobně fungují i hypotéky: nižší náklady za vyšší nejistotu.

Samozřejmě, že nevíme, jaké budou úrokové sazby za rok, dva, tři… Prognózy Ministerstva financí se vůbec nemusí splnit. Nicméně si myslím, že "sleva" první rok je dost zajímavá a že roční sazby budou zpravidla pod sazbami pětiletými. Předpokládám, že volba roční úrokové sazby bude v konečném součtu levnější. (Čtenáři se mohou podívat za 5 let, jestli jsem měl pravdu.)

Pro svojí vlastní hypotéku bych upřednostňoval kratší fixaci, protože:
1. budu mít vyšší "likviditu" (lepší možnost úvěr částečně splatit),
2. doufám, že tato varianta bude levnější – celkově se zaplatí méně,
3. když budu mít smůlu a výrazně vzrostou úrokové sazby, bude pro mě únosný nárůst splátky i výše prodělku (cca 20 000 Kč).

Jakou fixaci zvolíte, nebo jste zvolili vy? A proč?