Diskuze: Jakou zvolit fixaci u hypotéky

Kdysi jsem se rozhodoval mezi 3letou a 5letou fixací. Šlo o sazby 3.99% aněco kolem 5% u pětileté fixace. Mě to vyšlo tak, že 3 roky splácím méně a tak pár tisíc uspořím. Ty mohu po třech letech použít k mimořádné splátce (mimo jiné, jinak naspořené peníze). Při použtí uspořených peněz mi to na hypotéční kalkulačce vyšlo tak, že víc bych zaplatil pouze v případě, že nabídnutý úrok po třech letech by byl někde mezi 8 a 9 %.

Možná se pletu, ale při běžné hypotéce se přechod za lepším do jiné banky vyplatí již při rozdílu větším než 1%, nebo ne?

To jste právě čerpal Hypohit s ročním fixem. Díval jsem do starých sazeb a Vámi uváděnou sazbu jsem nikde nenašel, ale to nic neznamená. Pokud to je zase s ročním fixem, tak by to asi zhruba odpovídalo, jenže problém je v tom, že ta sazba je minimální a dle mých zkušeností ji dostane skutečně málokdo. Maximální v té době byla 5,19% a právě někde v tomhle rozpětí se normální klient pohybuje. Z tohoto důvodu je to právě u ČS docela loterie. Je to zcela v duchu slov klasika: "Nechci slevu zadarmo".

Dobrý den, o refinancování hypoték jsme psali v létě, v článku je odkaz: http://www.penize.cz/info/zpravy/zprava.asp?IDP=1&NewsID=2941.

Pardon, samozřejmě je řeč o desítkách tisíc korun.

Refinancovánoi hypotéky vás příjde na několik desítek korun na poplatcích. Jak je uvedeno v článku, možné úspory na úrocích jsou taky v řádu desítek tisíc korun. Banky mají dobře spočítané, jak velký úrok můžou nasadit, aby se nevyplatilo hypotéku refinancovat.

A co refinancování hypotéky? O tom se ví hodně málo a možná na to hypotéční banky spoléhají. Nebylo by možno o tomhle napsat článek? Co se vlastně musí udělat pro "přenesení" hypotéky jinam? Jak je to se zástavním právem? S vinkulací pojistek? Atd...

Sazba Standard je opravdu vyšší, ale otázka je, co vám banka po roce opravdu nabídne. Je totiž možné, že nabídnutá sazba bude ještě vyšší než ta, která je dnes prezentována na stránkách ČS.

V září 2004 jsem u ČS dostal hypotéku s úrokem 3,69% (s roční fixací) a dozvěděl jsem se, že bych dostal po roce splácení v dnešní době úrok 4,29%. Myslím si, že nejméně se zaplatí na úrocích, když můžu každý rok dle možností hypotéku umořit nějakou částkou navíc. Pokud budou úroky nízké investovat peníze jinam, když začnou stoupat, zaměřit se na každoroční intenzivní umořování hypotéky.

Zajimalo by me jak se divate na krok zivnostenske banky, ktera klientovi pry dava navod pro vypocitani urokove sazby pro dalsi obdobi fixace.

Vzhledem k tomu, že se to podobá věštění k křišťálové koule, tak by to skutečně chtělo delší časovou osou, aby bylo možné s něčím porovnávat. Chci tím říct, že vývoj v ČR v posledních letech nebyl standardní, takže se nelze o co opřít. Stejně tak prognózovat vývoj je hodně ošidné. Hrozivé schodky rozpočtu, předpokládaná změna vládní strany za roky, předpoklad přijetí Eura to vše nám hodně míchá kartami do budoucna. Nicméně úvaha je velice správná a asi by klient s kratším fixem vydělal. Jenže hodně lidí chce jistotu. Když má klient něco v hotovosti (aby mohl při případném velkém růstu sazeb něco za rok či déle umořit), tak bych asi neváhal a spíše jen doporučoval. Problém ale vidím jinde, a to konkrétně přímo v ČS. Když tam klient dnes zvolí roční fix (Hypotéka Hypohit), tak skutečně dostane tu proklamovanou sazbu. Jenže problém je v tom příštím roce. A podle mých informací z ČS (pokud se mýlím, tak se omlouvám a vyrážím do ČS si to ověřit) klient za rok nemůže znovu dostat Hypohit, ale dostane sazbu Standard a ta je dnes sakra vyšší a v příštím roce bude asi taky, pokud tedy klient nepatří do skupiny VIP.

Což takhle ušetřit třeba 1% a možná i více a to natrvalo?

Poznámka k bodu a) poměr mezi přirážkami pravděpodobně nezůstane zachován. Teď banka nabídne sazbu pro roční fix s malou marží, v příštím roce nabídne s vyšší marží. O tomto umí dobře vyprávět někteří klienti, kteří se těšili na sazby uváděné v reklamách (např. 2,99 % na roční fix všem). Místo toho dostali sazby vyšší. Nic nepomohla logika "dobře splácím, jsem méně rizikový, tím méně nákladný, tedy mám lepší sazb u než klient z ulice".

Aniž bych se pletl autorovi do řemesla, zhodnotím obě sazby z trochu jiného úhlu. Sazba 3,49% je o 0,62% větší než současný roční PRIBOR. Sazba 4,99% je o 1,28% vyšší než pětiletý úrokový swap. Pro banku, která se může hedgovat prostřednictvím swapů z dlouhodobých do krátkodobých sazeb a naopak, je tedy poskytování pětiletého úvěru v současnosti výhodnější (protože na přirážce vydělává více). Je-li to výhodnější i pro příjemce úvěru, závisí: a.) na tom, zda zůstane poměr mezi přirážkami zachován i v příštích letech b.) jestli současný trh ohodnocuje vývoj úrokových sazeb v příštích pěti letech správně - většinou ne, od osmdesátých let má tendenci odhad růstu inflace a tedy úrokových sazeb přestřelovat a tak krátkodobé sazby jsou většinou nižší než očekávané. Musíte však vzít v úvahu, že od konce druhé světové války to osmdesátých let tomu bylo přesně opačně.