Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Legislativní posun v oblasti nájemného?

Legislativní posun v oblasti nájemného?
Vymizí legislativní díra ve vztazích mezi majiteli bytů a jejich nájemníky? Zákon o nájemném má podobu věcného záměru a připomínkové diskuze. I nájemníkům chybí úprava řady oblastí ve vztahu k pronajímatelům, Ústavní soud totiž zároveň s cenovým výměrem 06/2002 zrušil i řadu necenových ustanovení, což působí nemalé potíže. Roztaje konečně nájemné, které přežilo celá dvě horká léta?

Absence zákonné úpravy v oblasti bydlení, která prozatím představuje zafixování cen již uzavřených nájmů, přidělává řadu starostí jak majitelům bytů, tak i jejich nájemníkům. V nájemních bytech žije dnes 23 % obyvatel ČR. Skutečným problémem je tak cca 750 000 bytů (17 % obyvatel), kde je nájemné od roku 2002 "zamrzlé". Zbylých 77 % občanů ČR žije v jiných formách bydlení (vlastní byt, domek, venkovské sídlo, družstvo) a nájemné neplatí. Od konce roku 2002 pak těmto 17 % nemůže nikdo libovolně zvýšit nájemné bez jejich souhlasu – dohody. Přestože by tato situace na první pohled měla nájemníkům vyhovovat (a v drtivé většině vyhovuje), působí neexistence právní úpravy také některé nepříjemnosti.

Cenový výměr 06

Představitelé zájmové skupiny nájemníků, Sdružení nájemníků (SON), upozorňují, že zrušením cenového výměru 06/2002 zmizely další důležité pasáže. Z toho důvodu dnes chybí úprava těchto oblastí:

Proč Ústavní soud zrušil cenový výměr?

Cenový výměr, jako speciální pramen práva, by měl pouze upřesňovat a konkretizovat zákonnou normu, navíc, jak název napovídá, v oblasti cen. To byla také základní výtka soudců a odůvodnění jeho zrušení. Jak vidno z uvedeného výčtu, některé oblasti mají s cenami podobu jen vzdálenou. Jedním ze základních požadavků soudců se stala skutečnost, že tak složitá oblast musí být kodifikována zákonem, a nikoliv jen cenovým výměrem.

 • Chybí systém poskytování služeb k nájemnému (např. SON je přesvědčeno, že by nájemné mělo již garantovat poskytnutí určitých služeb bez dodatečných vyúčtovávání těchto služeb nájemci.), není jasné, co rozpočítat do měsíčních záloh, co je a není služba. (Výměr stanovil za služby například vytápění, dodávku teplé vody, úklid společných prostorů v domě, užívání výtahu, dodávku vody z vodovodů a vodáren, odvádění odpadních vod kanalizacemi, osvětlení společných prostorů v domě, odvoz a likvidaci komunálního odpadu),
 • v případě zvýšení kvality bytu a dovybavení dalším zařízením nemůže pronajímatel zvýšit odpovídajícím způsobem cenu. Zároveň chybí pravidlo, jak stanovit nájemní cenu nových zařízení,
 • existuje povinnost nainstalovat regulační ventily na topení, ale neexistuje povinnost za ně zaplatit, 
 • byly zrušeny cenové kategorie, což by mohlo působit problémy u nových bytů a obecně v budoucnosti při stanovení místně obvyklých cen,
 • Po nálezu Ústavního soudu, jímž byl zrušen zvláštní předpis, podle kterého se nájemné určovalo, neexistuje dnes způsob, jak určit výši nájemného v případě sporu mezi vlastníkem a nájemcem. Například když vlastník prokáže nutnost investic do údržby bytového fondu.

Co vedlo Ústavní soud ke zrušení těchto ustanovení? Především přesvědčení, že právní úprava těchto oblastí formou pouhého cenového výměru  není vhodná (viz sloupek vlevo).

Nový zákon o nájemném

Uvedené potíže může odstranit nejspíš jedině nový zákon. Jak však bude konkrétně paragrafován, co opomene a co nikoliv, zatím nevíme. Nejpodstatnější částí stejně bude úprava oblasti stanovení nájmů. Ministerstvo pro místní rozvoj  připravilo věcný záměr zákona o nájemném, který v únoru předloží vládě. Pojďme se na něj podívat.

Ministerské názory

"Důsledkem tohoto zákona není zdražení nájemného a nákladů na bydlení, ale i naopak, v mnoha místech v republice zastavení nedůvodného růstu smluvních cen a postupné snižování nájmů na úroveň, která odpovídá kvalitě bytu a lokalitě, ve které se nachází," tvrdí ministr Jiří Paroubek. "Nechceme experimentovat ani uvádět občany do situace nejistoty, naopak hodláme do této oblasti vnést pořádek a jistý, přesný právní režim. Bude-li deregulace doprovázena sociální ochranou potřebných, zejména starších osob, odstraní deformace v této oblasti a projeví se v konečném důsledku pozitivně," dodal Paroubek.

Návrh je vytvořen ze dvou částí. V prvním, tzv. přechodném období, bude opět zavedena dočasná možnost jednostranného zvyšování nájemného, která umožní přiblížení k místně příslušné úrovni nájemného. Místně příslušné nájemné však zatím neznáme, neboť neexistují příslušné statistiky. Jejich vytvoření je základní podmínkou pro realizaci tohoto mechanismu.
Ve druhém, tzv. standardním období, bude využito smluvního nájemného doplněného o ochranné prvky včetně v místě obvyklého nájemného – tak jak je tomu v jiných evropských zemích.
K těmto opatřením nutí Českou republiku i podmínky práva EU, protože například v obecních bytech lze rozdíl mezi tržní a regulovanou cenou považovat za veřejnou podporu. Ta by měla být odůvodněna a přinejmenším sociálně zaměřena, což dnes není.

Jak by měl výpočet nájemného probíhat?

Návrh neobsahuje definitivní údaj o délce přechodného období a každoročním možném zvýšení nájemného. Tyto údaje budou záviset na zvolených hodnotách přechodného období, tedy na politickém rozhodnutí. Způsob výpočtu vzorce nájemného je věcí především Ministerstva financí.

Unesou nový model sociálně slabí?

Zákon by měl obsahovat řadu ochranných mechanismů:
Ochranu staronájemců a důchodců, zejména tím, že jimi placené reálné náklady na bydlení nesmějí přesáhnout 30 % příjmů na nájemce, popř. součtu příjmů příslušníků domácnosti, pokud s ním ve společné domácnosti žijí a společně vynakládají prostředky na domácnost.
Zvažuje se také varianta, že by se nájemné u důchodců měnilo podle procent nárůstu jejich důchodů.
Budou zavedeny smírčí komise pro jednání v případě sporů, teprve následně budou jednat soudy na základě návrhu některé smluvní strany.
Vedle ukazatele místně obvyklého nájemného je zvažován též registr bytů nabídnutých obcí či jinými vlastníky k pronájmu.

Předpokládá se následující model:

Výše nájemného se odvodí od ceny dané nemovitosti koeficientem (například 3 %), pak může být reálná výše nájemného nižší, ale i vyšší.
 • Pokud bude vyšší, je věcí jednání obou stran zda se nájemné upraví, zákon nic nařizovat nebude,
 • pokud bude reálné nájemné nižší než nájemné odvozené, které bude možné považovat za v místě obvyklé (v přechodném období do té doby, než budou shromážděny skutečné hodnoty nájemného), určí zákon délku období pro úpravu v letech a každoroční koeficient nárůstu.

Podle předkládaného návrhu by přechodné období mělo trvat 5 let a roční nárůst nájemného činit cca 8 % reálně placeného nájemného, popřípadě 10 % z rozdílu mezi reálným nájemným a nájemným nově vypočteným. Konkrétní čísla však budou předmětem politického jednání.

Co si myslíte o stavu bytové legislativy, kdy chybí úprava některých oblastí? Je nový zákon potřeba? Jak byste nastavili způsob regulace? Pociťujete jako nájemníci absenci legislativní úpravy, nebo vám současný stav vyhovuje?

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

-25
Ano
Ne

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

3. 2. 2005 6:56, Fredy

23 + 87 = 110% Nebo jste počítal i kousek Slovenska?

Myslím si, že jakákoliv snaha o regulaci trhu se vždy obrátí proti aktérům samotným. Trochu mi to připomíná známé "vlk se nažere a koza zůstane celá". Je to politická snaha o bodíky.

V celé záležitosti mi chybí slušné podklady (rozbory současného stavu) a na základě nich i varianty řešení. Každému je jasné, že jde o narovnání nenormálního stavu. Z logiky věci bych se přimluvil k variantě úplné a okamžité (do 1 roku) deregulace nájemného. Nebo-li k tomu, že budou zrušeny předrevoluční dekrety na byty, včetně jejich přenositelných práv. K tomuto základnímu cíly by měly být vypracovány opatření k zmírnění možného dopadu na sociálně potřebné obyvatele. A tady se bez dobré analýzy a statistiky neobejdeme.

Například:
Počet bytů s regulovaným nájemným - 750.000
- z toho obývané osobami staršími 60ti let - xxxx
- z toho obývané osobami ZTP (ZTPP) - xxxx
- z toho ti, kteří dlouhodobě nedosahují životního minima - xxxx

Každý "vlastník" dekretu na byt by byl nucen předložit na příslušný obecní úřad žádost o tom, že zapadá do výše uvedených kategorií. Ostatní by byli považovány za normální nájemníky, kteří nepotřebují žádnou regulaci. Nějaké vládní nařízení (zákon?) by stanovilo lhůtu jednoho roku. Ve stejné lhůtě by majitelé domů svým nájemníkům museli předložit smlouvu o budoucí výši nájemného. Po této lhůtě by bylo s okamžitou platností zrušeno regulované nájemné.

Podle věrohodných podkladů a podle prověřených žádostí sociálně potřebných by mohla vláda stanovit příspěvek na bydlení.

1) Ten by byl poskytován buď majiteli domu, jako dorovnání výše tržního nájemného v daném domě. Ta "tržní" výše by se mohla porovnávat s průměrnou výší na m2 v uvedené lokalitě (Německo, Švýcarsko).
2) Také by mohl být příspěvek na bydlení poskytnut jako dorovnání do určité výše a počtů členů domácnosti, bez ohledu na výši požadovaného nájemného majitelem domu.

Co by to znamenalo? Žádnou revoluci. Podle odhadů je v těchto bytech přibližně 15 až 20% nájemníků sociálně potřebných. Z těch sociálně potřebných jich jistá část bydlí, v pro ně "nevyhovujících" bytech. Třeba samotný důchodce v centru města v bytě 4 + l ve 4 patře. Ten by se jistě rád přestěhoval někam na okraj města, do přízemí a do menšího bytu 1 + 1. Ostatní zapadají do průměrného vzorku populace. Tedy těch, kteří dnes platí tzv. tržní nájemné. Mnoho z uvedených 750.000 bytů je dále pronajímáno načerno a nezdaněné příjmy se odhadují od 5 do 20 miliard korun. Tito druzí černí podnájemníci vlastně platí také tržní nájemné, ale nikoliv majitelům, ale podvodníkům.

Reagovat

 

+32
Líbí
Nelíbí

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

4. 2. 2005 22:58, Toleda

Celá politická diskuse o "deregulaci" a potřebě nějakého nového zákona apod. je směšná a mírně řečeno "uhozená".
Celý problém vznikl tak, že se úřední výnosy (dekrety) prohlásily za nájemní smlouvy. Úřední výnos ale většinou nemívá formu smlouvy, aby se dopředu upravily veškeré potenciálně sporné záležitosti. Jelikož nájemníci byli najednou v pozici, že jim za neplnění povinností nemohlo fakticky nic stát, možnost nahradit takovouto oktrojovanou "smlouvu" novou dohodou, ve které by byly dohodnuty standardní podmínky, byla z oblasti utopie. (Omezené sankce, nefunkční soudy, atd.) Proto také jakákoliv změna, pokud mohla měnit takovéto "smlouvy", byla možná jedině takovým způsobem, jakým byl systém zřízen, tj. právní normou. Zatímco však "smlouva" vznikla ze zákona, cena za službu se měnila pouze vyhláškou a pak cenovým výměrem....
Pokud by z občanského zákoníku vypadlo omezení možnosti ukončit současné smlouvy, aby mohly vznikat smlouvy nové, byl by to ten správný počin k tomu, aby každá nájemní smlouva byla skutečně smlouvou. Jinak je to stále o drbání se levou rukou za pravým uchem a z pohledu pronajímatele něco jako nevolnictví.
Z pohledu mé generace se současný stav vlastně svinstvo. Pokud chceme bydlet, musíme platit tržní nájemné, což je za současného stavu ne/využívání bytového fondu více než by muselo. Pokud si chceme koupit byt, zaplatíme tržní cenu, protože na nás už dekrety na "regulované" byty nezbyly. Platíme ji i těm, kteří dostali byt od "obce" za pár tisíc. Protože jsou podmínky takové jaké jsou, obce se obsazených bytů raději zbavují, místo aby je využívaly např. pro sociální politiku. Ze svých daní proto dotujeme výstavbu nových bytů pro "potřebné". Místo aby se zavedl systém, který bude vlastníky motivovat a vlastně i nutit, aby se nemovitosti maximálně užívaly a udržovaly, vyhazujeme další a další miliardy, aby se pak ukázalo, že máme pomalu nejvíc bytů na obyvatele ve světě.
Dokud tedy nějaký politik bude deregulaci zaměňovat s úředně řízenou úpravou cen, nic se nezmění...

Reagovat

 

-3
Líbí
Nelíbí

Další příspěvky v diskuzi (11 komentářů)

6. 2. 2005 | 21:10 | zinfo

Ono by opravdu stačilo pokračovat v deregulaci o cca 20 % ročně. Už teď díky tomu se v mnoha místech srovnalo regulované a tržní náhjemné. Pokud by ÚS nezrušil deregulaci, možná už by dnes nebyl žádný problém. Výledek by...více

4. 2. 2005 | 22:58 | Toleda

Celá politická diskuse o "deregulaci" a potřebě nějakého nového zákona apod. je směšná a mírně řečeno "uhozená". Celý problém vznikl tak, že se úřední výnosy (dekrety) prohlásily za nájemní smlouvy. Úřední výnos ale většinou...více

3. 2. 2005 | 23:10 | Ivo

Jistě by bylo zajímavé vědět kolik % nájemníků bydlí v obecním a kolik v soukromém domě. Těm soukromým bych zrušil regulaci ihned. Obecním bych nájmy zmrazil na věčné časy a každý nájemník by musel prokázat, že je chudý....více

3. 2. 2005 | 14:57 | Jarmila

Ono je jedno, jestli bydlíte v Praze nebo v jiném městě. Já bydlím v okresním městě v Jižních Čechách. V centru města je plno prázdných bytů a na domech visí cedule, že se to pronajme jako kanceláře. Jako byty ne, protože...více

3. 2. 2005 | 10:11 | mozkodlab

Od roku 1990 se nadelal v bydleni veliky zmatek. S najemniky se nejednalo ferove - jeden dum byl vracen v restituci (pak je bud prakticky nevymenitelny nebo majitel jinak sikanuje najemce, cimz se nezastavam najemcu, osobne...více

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

Tržní nabídka, Vklad s výpovědní lhůtou, Syntetická evidence, t-mobile, restaurace, mobilní operátoři, telefónica, nemovitosti, start-up, marek orawski, Saldo státního rozpočtu, slabý dolar, depozitní sazby, přesčas, dopravní infrastruktura, EQUAL, Marcus Evans, kurzy měn

4AH6555, 4AH6565, 4AH6555, 1SU0048, 1SU0045

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK