Místně obvyklé nájemné? Věštění z křišťálové koule.

Místně obvyklé nájemné? Věštění z křišťálové koule.
Je jedním ze základních stavebních kamenů dnes už téměř každého navrhovaného konceptu české bytové politiky. Jde o konkrétní formu stanovení ceny nájemního bydlení, tedy o věc nadmíru důležitou. Jenže je tu "malý" háček. Kvůli současnému způsobu regulace nájemného v ČR nelze místně obvyklé nájemné určit.

Skupiny hájící nejrůznější zájmy, stát jako regulátor i veřejnost často operují s pojmem místně obvyklé nájemné. Všichni intuitivně vnímáme, že jde o nájemné na jakési "normální" úrovni v tom kterém regionu. Z hlediska statistického určení však narazíme na řadu víceméně nepřekonatelných překážek. Zásadně platí, že tam, kde existuje regulace nájemného první generace (viz dále), není možné "obvyklé" nájemné určit.

Způsoby regulace nájmů

Základní dělení lze provést podle způsobu, jakým je regulace uplatňována. Je-li cena ustanovena, případně zmražena na nominální výši (tedy číselně vyjádřenu), pak hovoříme o regulaci nájemného první generace. K této skupině je potřeba ještě přiřadit analogické způsoby regulace, které jsou jen drobnou modifikací: pokles reálného nájemného (po započtení inflace je nominální růst nájemného menší, než byl růst cenové hladiny) a situace, kdy nominální nájemné není sice zmraženo, ale zůstává hluboko pod tržní úrovní.

Nájemné druhé generace  je každá forma regulace ceny, která nesplňuje znaky prvogenerační regulace. Druhogenerační regulace je obvyklá v zemích EU. Přestože způsob jejího uplatňování se v každé zemi více či méně liší, můžeme nalézt zásadní hledisko pro další členění. Regulace se buď týká pouze již uzavřených smluv a dohody s novými nájemníky jsou uzavírány na čistě tržním principu svobodné dohody (Velká Británie, Německo, Francie, Německo, Nizozemí, Finsko, Švýcarsko a jiné). V některých zemích se pak regulace dotýká i nově uzavíraných nájemních smluv (Rakousko, Švédsko). Takto regulované nájemné by v obou modelech druhé generace nemělo dlouhodobě klesat pod tržní úroveň.
Protože u nás je regulace nájemného stanovena maximální cenou, která je (hluboko) pod tržní úrovní, jde o regulaci první generace.

Místně obvyklé nájemné

"Místně obvyklé nájemné je koncept regulace nájemného druhé generace, a také nejčastější forma regulace v Západní Evropě," vysvětluje Martin Lux ze Sociologického ústavu AV. Pro určení místně obvyklého nájemného se obecně vzato používá statistických metod. Nezáleží až tak na tom, jestli jde o tzv. zrcadla nájmů z nově uzavřených smluv za posledních pár let (velké soubory dat), jako je tomu v Německu, nebo jiné metody. Vstupem jsou hodnoty trhu, nedeformované a svobodné. Pronajímatel nesmí u existujících nájemních vztahů zvýšit nájemné nad úroveň uvedenou pro daný region a standard bytu, tedy překročit nájemné uvedené v zrcadle resp. obdobném statistickém vzoru.

Místně obvyklé nájemné v Česku? Zatím vzdálená budoucnost…

Sociální bydlení

Jak se budou zavírat nůžky mezi regulovaným a tržním nájemným, poroste potřeba společnosti zajistit ty, kdož sociálně neunesou rostoucí náklady. Jednou z cest jsou přímé dotace, které však statisticky neovlivňují průměrnou výši nájemného.
Druhou možnost představuje sociální bydlení. To by mělo pomoci příjmově slabším domácnostem, aby zajistilo společensky uznanou minimální úroveň bydlení. Takové nájemné je však vyjmuto z konceptu místně příslušných nájmů, a to jak z hlediska určení jeho výše, tak zahrnutí do zmíněných zrcadel nájmů. Výši nájemného určují obvykle pouze náklady, přičemž například provoz je hrazen nájemníkem a výstavba je financována z veřejných zdrojů, tedy sociálně dotována. Variant je však skutečně mnoho.

Jak vyplývá z výše uvedených odstavců, místně obvyklé nájemné je koncept, který je v současném stavu české regulace na hony vzdálen realitě. Martin Lux říká: "U nás žádná regulace nájemného druhé generace neexistuje, naopak, je zde přežilá regulace nájemného první generace. Proto v našich podmínkách nelze vůbec hovořit o místně příslušném nájemném. Řeč o něm může být až od chvíle dokončení deregulačního procesu, tedy jednostranného zvýšení nájemného a uzavírání nůžek mezi tržním a regulovaným nájemným."
Z mediálních výstupů politických představitelů i zástupců zájmových skupin často vyplývá přání, abychom zavedli regulaci na místně obvyklé úrovni. Bohužel, to je pouze polovina informace. Ta bolestivější, ale o to důležitější, polovina jakoby se někde ztratila. Místně příslušné nájemné lze používat teprve ve chvíli, kdy zmizí prvogenerační regulace. Pak teprve získáme statistická data a budeme moci kvalifikovaně určit, jakým údajům se místně příslušné nájemné alespoň blíží. Pokud bychom to udělali dnes pouze v oblasti deregulovaných nájmů, získáme pochopitelně velmi nadhodnocené číslo, které je ovlivněno deformací tržních signálů  regulací. Přesněji jde o omezení tržní nabídky tím, když je její část poskytována za administrativně sníženou cenu, která nemá žádné tržní opodstatnění.
Není-li v ČR žádný odpovídající statistický vzorek, nemůžeme sestavit žádný statistický soubor, ze kterého bychom určili kýžené hodnoty. Pro úplnost dodejme, že i ve vyspělém světě existují další modely,: například kontrola zisku pronajimatelů ve Švýcarsku, ale místně příslušné nájemné převažuje.

Jaký máte názor na současnou regulaci nájemného. Kdy a jak budou podle vás prolomeny ledy? Spadnou dříve domy, nebo politické regulační bariéry?

Líbil se vám článek?

-1
AnoNe
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem 8 komentářů

Chcete prodat svou nemovitost?

Nechte si zpracovat ZDARMA cenovou nabídku!

Stačit nám bude pár základních informací o vašem bytě nebo domě a kontakt.

Cenu zjistíte OBRATEM.

Mám zájem prodat:

Prodej bytuByt
Prodej domuDům
Prodej pozemkuPozemek
Ostatní prodej nemovitostiJiné
Zpět

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

9. 12. 2004 7:17, Fanda

Čím více regulací, tím více pokřivené ceny nájmů. Proč mají páni Křečkové a jim podobní bydlet za pár tisícovek a mladý pár zakládající rodinu za tržní nesrovnatelně vyšší!!! Až se regulace konečně uvolní, to bude najednou volných bytů a ceny se zreální to je nepochybné.

+43
+-
Reagovat na příspěvek

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

31. 12. 2004 11:55

No já ti povím proč. Protože jsi neudělal nic, aby to tak nebylo. Byl jsi někde demonstrovat? Byl jsi za svým poslancem? Vystoupilů jsi v nějakém pořadu v televizi, kde si neustále stěžujou regulovaní chdáčci? Napsal jsi někam nějaký oficiální dopis? - podání, návrh, žalobu, petici, stížnost - např. min.socálních věcí, min. pro hospodářskou soutěž, ombudsman, ústavní soud, prezident, TV Nova, ČT1, TV Prima, Evropská komise (DG internal market, DG competition, DG social affairs:Špidla), Evropský soud v Lucemburku, Evropský soud pro lidská práva ve Štrasburku, OSN, Amnesty International

Zobrazit celé vlákno

-3
+-
Reagovat na příspěvek
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem (8 komentářů) příspěvků.

Oblíbená témata

nadhodnocení, nájem, regulace

Hledáte nové bydlení?

Berzrealitky

Vyzkoušejte náš katalog nemovitostí, při jehož tvorbě jsme se spojili s předním českým portálem Bezrealitky.

A tohle už jste četli?

Skutečné a oprávněné nájemné: málo známé veličiny

1. 12. 2004 | Jiří Šedivý

Skutečné a oprávněné nájemné: málo známé veličiny

Názory dvou odborníků směřují k deregulaci nájemného. Argumenty jsou nejen ekonomické, ale dokonce i sociální a poukazují na to, jak dnešní bytová situace nekopíruje základní zásady... celý článek

Deregulace nájemného brýlemi (některých) družstev

22. 11. 2004 | Jiří Šedivý

Deregulace nájemného brýlemi (některých) družstev

Diskuze kolem ceny bydlení, regulace a deregulace nájemného a podhodnocení příspěvků do fondu oprav? Podívejte se, kolik investovali v jednom bytovém družstvu do svých domů za posledních... celý článek

Co všechno vědět o nájmu bytových prostor

18. 8. 2004 | redakce Peníze.CZ | 11 komentářů

Podle Českého statistického úřadu je asi jedna třetina ze všech bytů v domech užívána na základě nájemní smlouvy. Po bydlení ve vlastním domě je to nejrozšířenější forma bydlení. Protože... celý článek

Deregulaci nájmů se nevyhneme, říká Martin Lux III.

25. 6. 2004 | Martin Zika

Deregulaci nájmů se nevyhneme, říká Martin Lux III.

Závěrečná část trilogie otázek a odpovědí o bydlení je tu. Zajímá vás, jak obtížné je získat důvěryhodné údaje, jak vypadá bytová politika v Evropě, nebo jste zatím nenašli odpověď... celý článek

Lidé v ČR byty vlastnit neumějí, říká Jiří Pácal

21. 4. 2004 | Martin Zika | 11 komentářů

Lidé v ČR byty vlastnit neumějí, říká Jiří Pácal

Před týdnem jste mohli Jiřímu Pácalovi pokládat dotazy z oblasti nemovitostí, financování bydlení či se ptát na problematiku Společenství vlastníků jednotek. Dnes si můžete přečíst,... celý článek

Partners Financial Services

Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.