Jak správně pronajmout byt. Přiznáváme příjem z pronájmu

Tomáš Brychta | rubrika: Seriál | 18. 12. 2017 | 22 komentářů
Proč je hloupost pronajímat byt načerno a vyhýbat se dani z příjmu? Kdy uvažovat o přesunu bytu do obchodního majetku. Základy danění příjmu z pronájmu.
Jak správně pronajmout byt. Přiznáváme příjem z pronájmu

Samozřejmě to taky jde. Pronajmout byt a příjem nepřiznat. Většina lidí, kteří byty pronajímají, ale daně z příjmů z pronájmu normálně platí. Černý pronájem nelze majiteli nemovitosti doporučit. Jednak se to nemá a jednak je to riskantní a nevyplácí se to. Finanční úřad na vás může narazit mimo jiné po udání – které může přijít prakticky odkudkoli, a i když bude anonymní, úředníci se jím zabývat prostě musejí. Nejčastěji černý pronájem propíchnou sami černí nájemníci – když se s pronajímatelem nemůžou shodnout, když se mají vystěhovat a podobně.

U pronájmu na dobré slovo pochopitelně většinou chybí smlouva, daň tedy úřad zpravidla doměřuje podle ceny pronájmů za srovnatelné nemovitosti ve stejné lokalitě. Daň je standardně 15 procent z příjmů, dál se k ní doměřují úroky z prodlení – což je repo sazba ČNB (aktuálně 0,5 procenta) + 8 procent ročně.

Příklad

Petr pronajímal načerno byt. Když na to finanční úřad přišel, určil, že srovnatelný byt se pronajímá za 13 500 korun měsíčně (bez energií) a že náklady bývají 1500 korun měsíčně. Po odečtení nákladů tedy z rozhodnutí úřadu Petrovi byt přinesl 144 tisíc korun. Daň vypočtená z tohoto základu je 21 600 korun, a protože ji Petr platil s ročním zpožděním, na úrocích z prodlení musí odevzdat dalších 1739 korun.

Lidem, kteří byt pronajímají načerno, hrozí kromě kontroly a pokuty od finančního úřadu i jiná rizika. Pokud černý nájemník způsobí nějaké škody, třeba vytopí souseda, způsobí požár a podobně, odpovědnost nese majitel, který ale jen těžko uplatní pojistku, když sám není tím, kdo škodu zavinil.

Více o správném pojištění pronajímaného bytu:

Tomáš Brychta

Tomáš Brychta

Vystudoval obor finance na Provozně ekonomické fakultě Mendelovy univerzity. Během studia pracoval jako obchodní zástupce v různých firmách, v posledním roce vysoké školy se stal spolumajitelem a jednatelem firmy TRIVIO, která obchoduje s módou a na webu uspěla s e-shopem Chlapská zásilka.cz. Na sklonku roku 2014 spoluzakládá společnost UlovDomov.cz.

Jak daně snižovat

V první řadě je tedy potřeba daň platit, ideálně včas. V druhé řadě je vhodné zvážit své síly. Zejména pokud máte různé zdroje zdanitelných příjmů, je pravděpodobné, že se vyplatí minimálně konzultace s daňovým poradcem.

Po sečtení nájemného z celého roku vypadá příjem jako hodně vysoká částka, naštěstí se daňový základ před vlastním výpočtem daně dá snížit o výdaje a odpisy, což může konečnou výši daně učinit řekněme snesitelnější.

Co lze od příjmů z nájemného odečíst

  • Výdaje vynaložené na dosažení, zajištění a udržení příjmů plynoucích z pronájmu nemovitosti, tedy například výdaje spojené se změnou nájemníka, nutnými opravami v bytě apod.
  • Odpisy pronajímané nemovitosti, pokud je zapsána v obchodním majetku společnosti nebo živnostníka.

Výdaje je možné uplatnit ve skutečné výši nebo paušálem, tj. procentem z příjmů. Ten může být 30 nebo 60 procent – podle toho, jestli ji člověk vlastní a pronajímá jako obyčejná fyzická osoba, nebo ji má zapsanou v obchodním majetku. Druhá možnost vypadá na pohled lákavěji, bohužel se k ní vážou další výdaje, kvůli kterým se vyplatí jen zřídka; takový způsob danění může být výhodný, pokud se dá využít k další optimalizaci jiných daní.

Příklad

Bedřich pronajímá byt za jedenáct tisíc měsíčně. Roční náklady na provoz bytu jsou osm tisíc korun. Základ daně je potom 124 000 a daň činí 18 600. Bedřichovi se rozhodně místo skutečných výdajů vyplatí „pracovat“ s třicetiprocentním paušálem. Ten sníží základ daně na 92 400 a daň na 13 860 korun.

Pozor!

Pokud uplatníte v řádném daňovém přiznání daňové výdaje procentem z příjmů, nemůžete v případném dodatečném daňovém přiznání změnit způsob uplatnění výdajů a přejít z paušálních výdajů na skutečné výdaje. Naopak je to však možné. Proto si nejdřív pečlivě propočítejte, který způsob je pro vás výhodnější.

Jak danit příjmy z pronájmu

Existují dva způsoby, jak lze příjmy z pronájmu zdanit, a to podle toho, jestli jj člověk pronajímá jako obyčejná fyzická osoba, nebo jestli je nemovitost zapsána v obchodním majetku fyzické či právnické osoby. Pokud pronajímatel zároveň podniká, za určitých okolností se mu může vyplatit nemovitost převést do obchodního majetku.

Soukromé (nepodnikatelské) pronajímání

Tímto způsobem daní většina drobných pronajímatelů. Příjmy se daní podle § 9 zákona o daních z příjmů a je nutné podat přiznání k dani z příjmu fyzických osob. To pak slouží pro výpočet dílčího základu daně. Výhoda je, že si k takovému pronajímání není nutné zřizovat živnostenský list. Lze uplatnit paušální výdaje ve výši 30 procent z příjmu.

Pozor!

Máte byt na hypotéku? Pokud jej pronajímáte, nemůžete už v daňovém přiznání uplatnit odpočet jejích úroků.

Pokud je pronajímaná nemovitost majetkem manželů, příjmy z pronájmu zdaňuje pouze jeden z nich.

Pronájem nemovitosti z obchodního majetku

V tomto případě se příjmy dají danit jako příjmy z podnikání, podle paragrafu 7 zákona o daních z příjmů. Je nutné vést účetnictví nebo daňovou evidenci a nutností je i živnostenský list. Z příjmů z podnikání je nutné odvádět také sociální a zdravotní pojištění. Výhodou oproti danění podle § 9 jsou vyšší paušální výdaje – 60 procent, ovšem maximálně do výše 600 tisíc korun. Další výhodou je možnost odepisovat náklady na pořízení nemovitosti.

Příklad

Honza pronajímá za deset tisíc korun měsíčně byt, který loni koupil a zapsal jako živnostník do obchodního majetku. Jeho roční příjem z pronájmu je 120 tisíc korun, roční daňový odpis 68 tisíc korun (3,4 procenta pořizovací ceny), náklady na provoz bytu deset tisíc. Základ daně je korun, daň z příjmu potom činí 6300 korun. Kdyby uplatnil 60procentní paušál, základ daně by byl 48 tisíc a daň 7200 korun. Takže pár korun ušetří, uplatní-li reálné náklady a odpisy.

Tomáš pronajímá stejný byt jako Honza, ale není živnostník a byt vlastní odjakživa. Přemýšlí, jestli se mu vyplatí zřídit si na pronajímání živnost, aby mohl uplatňovat 60procentní paušál místo 30procentního. Pokud by si živnost zřídil, uplatnil 60% paušál, zaplatil by na dani 7200 Kč. K tomu by ale musel hradit sociální a zdravotní pojištění v (minimální) výši 47 604 Kč ročně. Celkem by tak odvedl státu 54 804 Kč. Pokud by byt nadále pronajímal bez živnosti a uplatnil 30procentní paušál, zaplatil by daň 12 600 korun. Starosti se živností se mu tedy ani trochu nevyplatí.

Jak je to s DPH

Nájem bytu je osvobozený od DPH bez nároku na odpočet podle § 56 zákona o DPH. Plátce DPH se ale může rozhodnout, že při pronajímání nemovitosti jinému plátci DPH „pro účely uskutečňování jeho ekonomické činnosti“ (typicky sem spadá pronájem kancelářských prostor, bude daň uplatňovat. Pokud je pronajímatel plátce DPH a pronajímá nemovitost plátci DPH, je pro něj výhodnější daň uplatnit.

Příklad

Kryštof pronajímá byt, který má zapsaný v obchodním majetku jako živnostník, jiné firmě. Oba jsou plátci DPH. Proto na pronájem uplatňují odpočet DPH.

Podnikatelům ale hrozí v souvislosti s DPH jedno riziko: pokud nejsou plátcem této daně, může se  stát, že právě kvůli příjmům z pronájmu překročí milionový limit a k placení DPH se budou muset přihlásit.

Seriál

Jak dobře pronajmout byt

Přemýšlíte, že budete vydělávat peníze pronajímáním domu, bytu nebo jen pokoje? Náš seriál vám pomůže zorientovat se a dělat správná rozhodnutí. Už pronajímáte? Podělte se s námi o zkušenosti v diskuzi pod články.

Líbil se vám článek?

+33
AnoNe
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem 22 komentářů

Chcete prodat svou nemovitost?

Nechte si zpracovat ZDARMA cenovou nabídku!

Stačit nám bude pár základních informací o vašem bytě nebo domě a kontakt.

Cenu zjistíte OBRATEM.

Mám zájem prodat:

Prodej bytuByt
Prodej domuDům
Prodej pozemkuPozemek
Ostatní prodej nemovitostiJiné
Zpět

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

11. 1. 2019 16:28, Uplatnění paušálů při pronájmu bytu.

Chtěl bych se zeptat, jak je to s uplatněním paušálů? Pokud si nechci uplatnit paušál ve výši 30% z příjmů z pronájmu nemovitosti jako fyzická osoba, smím si uplatnit namísto toho výdajový paušál za použití auta ve výši 4000,- Kč / měs ( respektive 48.000,- Kč / rok ) + roční příspěvek do fondu oprav - obojí sloučit a odečíst si z daní jako fyzická osoba? Děkuji.

+50
+-
Reagovat na příspěvek

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

18. 12. 2017 11:32

Jednoduchá odpověď: plaťte daň řádně a nenechávejte odhady nákladů na finančáku.

Zobrazit celé vlákno

-8
+-
Reagovat na příspěvek
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem (22 komentářů) příspěvků.

Hledáte nové bydlení?

Berzrealitky

Vyzkoušejte náš katalog nemovitostí, při jehož tvorbě jsme se spojili s předním českým portálem Bezrealitky.

A tohle už jste četli?

Mít v Brně byt. O výnosu investiční nemovitosti rozhoduje i výše nájmů

7. 7. 2021 | Viktor Mejzlík | 5 komentářů

Mít v Brně byt. O výnosu investiční nemovitosti rozhoduje i výše nájmů

Brno rychle dohání Prahu v ceně nemovitostí. I přesto je stále výhodnější pořídit investiční byt právě v moravské metropoli.

Ke coworkingu přidáme komunitní bydlení. Coliving

18. 5. 2021 | Renata Lichtenegerová | 2 komentáře

Ke coworkingu přidáme komunitní bydlení. Coliving

Před několika lety rozšířil developer Lubomír Šilhavý svou nabídku kanceláří o coworkingová centra WorkLounge. Teď chce flexibilním profesionálům nabídnout coliving. Komunitní bydlení... celý článek

Vyplatí se prodej, nebo pronájem? Záleží, kde prázdnou nemovitost máte

13. 5. 2021 | Vladimír Zuzák | 4 komentáře

Vyplatí se prodej, nebo pronájem? Záleží, kde prázdnou nemovitost máte

Jak je na tom český realitní trh po roce s koronavirem? Co se teď víc vyplatí: pronajmout, nebo raději prodat? Tato otázka nemá univerzální odpověď. Každý kraj, město a vesnice jsou... celý článek

Ceny bytů i pozemků dál rostou. Nájmy zlevňují

3. 2. 2021 | Jiří Hovorka | 15 komentářů

Ceny bytů i pozemků dál rostou. Nájmy zlevňují

Průměrná tržní cena bytů loni stoupla meziročně téměř o 13 procent. Rodinné domy zdražily o desetinu a pozemky o více jak 13 procent. Ukazují to data HB Indexu, vycházejícího z odhadů... celý článek

Co dělat, když nemám na bydlení a jídlo. Pomoc pro lidi v nouzi

10. 11. 2020 | Jiří Hovorka | 25 komentářů

Co dělat, když nemám na bydlení a jídlo. Pomoc pro lidi v nouzi

Dana Pavlousková už tři roky pomáhá samoživitelkám v nouzi. V koronavirové době její Klub svobodných matek dostal ještě větší smysl. Měsíčně řeší stovky žádostí od lidí, kteří nemají... celý článek

Partners Financial Services

Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.