První a základní pravidlo: pečlivě počítat. Výši nájmu nemůžeme stanovovat pouhým odhadem nebo na základě několika málo zkušeností s tím, kolik kde kdo ze známých platí. Vždycky by měla být podepřená průzkumem cen v okolí a poctivým výpočtem. Pokud jako majitel bytu nastavíte s vidinou vyššího zisku vyšší cenu, může vás konečný výsledek nepříjemně překvapit. Vyšší cena může zájemce odrazovat, klidně můžete na člověka, který bude ochotný vaše nájemné akceptovat, čekat i několik měsíců. Každý měsíc, kdy je byt prázdný, znamená ušlý zisk. A nejenže budete na nule, postupně se budete dostávat do ztráty, protože poplatky za služby budete platit sami.
Jaké je tedy ideální řešení? Nastavte cenu srovnatelnou s obdobnými byty v okolí. Ozve se vám víc zájemců a vy si z nich budete mít možnost vybrat toho spolehlivého.
Co výši nájmu ovlivňuje?
Konkurence
Při cenotvorbě je základ porovnat se s aktuální nabídkou v okolí. Dostatečně poslouží inzertní portály, kde si můžete snadno ověřit průměrnou cenu podobného bytu v podobné nebo stejné lokalitě. Výhradně pronájmům se věnuje například UlovDomov.cz (který u každého inzerátu uvádí medián ceny v dané městské části), širokou nabídku bydlení nabízí také Sreality.cz. Při srovnávání ale nezapomeňte na důležité faktory, které cenu bytu také ovlivňují a kvůli kterým je nutné brát každou nabídku individuálně.
Faktory, které ovlivňují cenu bytu
- lokalita
- dispozice bytu a jeho velikost v m²
- jeho stav – potřeba rekonstrukce
- poschodí, přítomnost výtahu
- sklep, balkon, zahrada
- parkovací místo, garáž
- zateplení bytu a jeho vybavení
Cílová skupina
Máte představu, kdo přesně by měl být váš nájemník? Podle lokality a velikosti bytu si dopředu ujasněte, na jakou cílovou skupinu budete mířit a přizpůsobte tomu i vybavení bytu. Ať jde o studenty, manažery nebo o mladé rodiny, každá skupina má specifické požadavky na byt, na lokalitu i na výši nájmu, kterou je ochotna platit. Pokud dobře definujete, koho hledáte a koho v dané lokalitě můžete zaujmout, můžete se zaměřit na jeho požadavky a vkus – a to vždycky vede k oboustranné spokojenosti.
Období
Důležitý faktor, který hraje v nájemním bydlením roli, je i období, kdy svůj byt pronajímáte. Ve větších městech je nejvyšší poptávka po bytech zpravidla na konci srpna, a protože v tomto období poptávka nabídku výrazně převyšujete, můžete si dovolit cenu nájmu mírně navýšit.
Nechytračte s nízkým nájmem
Pokud se jako majitel rozhodnete lákat nájemníky na nízký nájem, který později zvýšíte, dejte si radši pořádný pozor. Zvyšování nájmů má svoje pravidla a zákonná omezení. V první řadě je to možné pouze do tržní výše obvyklé v dané oblasti, a to o dvacet procent za tři roky. Tomu se dá samozřejmě čelit tím, že s nájemníkem uzavřete smlouvu jenom na rok a pro další rok nabídnete stejnou smlouvu, jen s vyšším nájemným. I tak to ale s nejvyšší pravděpodobností naruší vaše vztahy nájemníkem, který možná nebude příliš váhat a sbalí kufry. Pro vás to ve výsledku může znamenat několik ušlých nájmů, než najdete nového nájemníka.
Vysoká cena seriózní zájemce nezaručí
Někteří majitelé bytu uvažují zase jiným způsobem. Když cenu přestřelím, zůstanou mi jen seriózní a solventní zájemci, u kterých se nemusím bát dluhů na nájemném. Jenomže to tak ve skutečnosti vůbec není. Vyšší cena serióznost nájemníka nezaručuje. Navíc je vysoce pravděpodobné, že se vám nájemník brzy odstěhuje do srovnatelného bytu. Ten váš zůstane prázdný a vy zbudete znovu ztrácet čas a peníze hledáním jeho nových obyvatel.
Vaším cílem by zkrátka mělo mít nájemníka, pro kterého je vaše cena férová a který bude pravidelně a dlouho platit.
Sdílejte článek, než ho smažem