Jak dobře pronajmout byt: Nastavujeme výši nájemného

Tomáš Brychta | rubrika: Seriál | 17. 8. 2017 | 3 komentáře
Když pronajímáte byt, je výše nájemného vlastně to nejdůležitější. Kvůli tomu do toho jdeme, ne? Jak ji ale nastavit správně? To znamená, aby nám byt nám neležel ladem, aby nám nájemník pokud možno vydržel a abychom nad výdělkem nesplakali.
Jak dobře pronajmout byt: Nastavujeme výši nájemného

První a základní pravidlo: pečlivě počítat. Výši nájmu nemůžeme stanovovat pouhým odhadem nebo na základě několika málo zkušeností s tím, kolik kde kdo ze známých platí. Vždycky by měla být podepřená průzkumem cen v okolí a poctivým výpočtem. Pokud jako majitel bytu nastavíte s vidinou vyššího zisku vyšší cenu, může vás konečný výsledek nepříjemně překvapit. Vyšší cena může zájemce odrazovat, klidně můžete na člověka, který bude ochotný vaše nájemné akceptovat, čekat i několik měsíců. Každý měsíc, kdy je byt prázdný, znamená ušlý zisk. A nejenže budete na nule, postupně se budete dostávat do ztráty, protože poplatky za služby budete platit sami.

Jaké je tedy ideální řešení? Nastavte cenu srovnatelnou s obdobnými byty v okolí. Ozve se vám víc zájemců a vy si z nich budete mít možnost vybrat toho spolehlivého.

Tomáš Brychta

Tomáš Brychta

Vystudoval obor finance na Provozně ekonomické fakultě Mendelovy univerzity. Během studia pracoval jako obchodní zástupce v různých firmách, v posledním roce vysoké školy se stal spolumajitelem a jednatelem firmy TRIVIO, která obchoduje s módou a na webu uspěla s e-shopem Chlapská zásilka.cz. Na sklonku roku 2014 spoluzakládá společnost UlovDomov.cz.

Co výši nájmu ovlivňuje?

Konkurence

Při cenotvorbě je základ porovnat se s aktuální nabídkou v okolí. Dostatečně poslouží inzertní portály, kde si můžete snadno ověřit průměrnou cenu podobného bytu v podobné nebo stejné lokalitě. Výhradně pronájmům se věnuje například UlovDomov.cz (který u každého inzerátu uvádí medián ceny v dané městské části), širokou nabídku bydlení nabízí také Sreality.cz. Při srovnávání ale nezapomeňte na důležité faktory, které cenu bytu také ovlivňují a kvůli kterým je nutné brát každou nabídku individuálně.

Tip!

Když lidé zvažují stěhování, vždycky počítají s celkovými náklady na byt, zajímá je celková suma – nájem plus platby za energie + poplatky za služby. Pokud jste investovali do zateplení bytu a snížili tak i provozní náklady, můžete si dovolit nastavit cenu nájmu vyšší, právě kvůli nižším nákladům za služby.

Faktory, které ovlivňují cenu bytu

  • lokalita
  • dispozice bytu a jeho velikost v m²
  • jeho stav – potřeba rekonstrukce
  • poschodí, přítomnost výtahu
  • sklep, balkon, zahrada
  • parkovací místo, garáž
  • zateplení bytu a jeho vybavení

Tip!

Pokud máte větší byt ve větším městě, můžete pronajímat jednotlivé pokoje, nejčastěji studentům. Dohromady pak z celého bytu získáte větší nájem, než je v okolí zvykem. Má to ale svá úskalí – studenti hledají bydlení spíše krátkodobě, v bytech se často střídají a nevytvářejí si k nim žádný vztah. Kromě vyššího rizika škod a většího opotřebení vás také čeká víc starosti s častějším hledáním nových nájemníků.

Cílová skupina

Máte představu, kdo přesně by měl být váš nájemník? Podle lokality a velikosti bytu si dopředu ujasněte, na jakou cílovou skupinu budete mířit a přizpůsobte tomu i vybavení bytu. Ať jde o studenty, manažery nebo o mladé rodiny, každá skupina má specifické požadavky na byt, na lokalitu i na výši nájmu, kterou je ochotna platit. Pokud dobře definujete, koho hledáte a koho v dané lokalitě můžete zaujmout, můžete se zaměřit na jeho požadavky a vkus – a to vždycky vede k oboustranné spokojenosti.

Období

Důležitý faktor, který hraje v nájemním bydlením roli, je i období, kdy svůj byt pronajímáte. Ve větších městech je nejvyšší poptávka po bytech zpravidla na konci srpna, a protože v tomto období poptávka nabídku výrazně převyšujete, můžete si dovolit cenu nájmu mírně navýšit.

Nechytračte s nízkým nájmem

Pokud se jako majitel rozhodnete lákat nájemníky na nízký nájem, který později zvýšíte, dejte si radši pořádný pozor. Zvyšování nájmů má svoje pravidla a zákonná omezení. V první řadě je to možné pouze do tržní výše obvyklé v dané oblasti, a to o dvacet procent za tři roky. Tomu se dá samozřejmě čelit tím, že s nájemníkem uzavřete smlouvu jenom na rok a pro další rok nabídnete stejnou smlouvu, jen s vyšším nájemným. I tak to ale s nejvyšší pravděpodobností naruší vaše vztahy nájemníkem, který možná nebude příliš váhat a sbalí kufry. Pro vás to ve výsledku může znamenat několik ušlých nájmů, než najdete nového nájemníka.

Tip!

Jak přiměřeně navýšit cenu? Investujte do rekonstrukce bytu a moderního vybavení, za které si spousta nájemníků rádo připlatí.

Vysoká cena seriózní zájemce nezaručí

Někteří majitelé bytu uvažují zase jiným způsobem. Když cenu přestřelím, zůstanou mi jen seriózní a solventní zájemci, u kterých se nemusím bát dluhů na nájemném. Jenomže to tak ve skutečnosti vůbec není. Vyšší cena serióznost nájemníka nezaručuje. Navíc je vysoce pravděpodobné, že se vám nájemník brzy odstěhuje do srovnatelného bytu. Ten váš zůstane prázdný a vy zbudete znovu ztrácet čas a peníze hledáním jeho nových obyvatel.

Vaším cílem by zkrátka mělo mít nájemníka, pro kterého je vaše cena férová a který bude pravidelně a dlouho platit.

Sdílejte článek, než ho smažem

Líbil se vám článek?

+79
AnoNe
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem 3 komentářů

Zjistěte tržní cenu nemovisti i výši nájmu

Odborným garantem této služby je Quantum reality - realitní kancelář Praha

A tohle už jste četli?

Kam zamíří ceny bytů? Starší už začínají klesat

12. 1. 2023 | Jana Divinová

Kam zamíří ceny bytů? Starší už začínají klesat

Kdo si v posledních letech koupil byt v naději, že cena musí jen růst, měl by zpozornět. Starší byty začínají zlevňovat. Na druhou stranu se ale zvedají nájmy. A ceny nových bytů? Nerostou,... celý článek

Kdo dostane příspěvek na bydlení v roce 2023. Přehled a kalkulačka

2. 1. 2023 | Gabriel Pleska | 3 komentáře

Kdo dostane příspěvek na bydlení v roce 2023. Přehled a kalkulačka

Příspěvek na bydlení se stal vlajkovou lodí vlády v boji proti dopadům zdražování energií a inflace vůbec. Už loni se dočkal několika úprav, výpočet se změnil i pro rok 2023. Na příspěvek... celý článek

Velký přehled změn. Nový rok ve vaší peněžence

1. 1. 2023 | Petr Kučera | 1 komentář

Velký přehled změn. Nový rok ve vaší peněžence

Projděte si, jaké novinky roku 2023 mohou ovlivnit vaše osobní finance.

Poznáváte se? Kdo nově dosáhne na příspěvek na bydlení a jak stoupne

15. 12. 2022 | Gabriel Pleska

Poznáváte se? Kdo nově dosáhne na příspěvek na bydlení a jak stoupne

Komu poroste příspěvek na bydlení nejvíc? Na konkrétních příkladech jsme ho spočítali pro nejrůznější typy domácností.

Příspěvek na bydlení roste. Spočítejte si, kolik dostanete

12. 12. 2022 | Gabriel Pleska

Příspěvek na bydlení roste. Spočítejte si, kolik dostanete

Od ledna 2023 stoupne výše příspěvku na bydlení, díky změně některých pravidel bude zároveň dostupnější. Tady je nová kalkulačka a přehled novinek.

Partners Financial Services

Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.