Asi není žádná záhada, proč pronajímatelé vyžadují před nastěhováním od nových nájemníků složení kauce. Kdyby to záhada pro někoho bylo, snad napoví, když si povíme, že podle (nového) občanského zákoníku se jí říká jistota. Jejím smyslem tedy je, aby pronajímatel měl v ruce aspoň něco jistého, když se to s nájemníkem pokazí. Když přestane platit, když po sobě nechá nějaké škody, nezaplatí za energie a tak podobně. Když žádné škody a dluhy nevzniknou, jistota se po ukončení nájemního vztahu vrací. To je v kostce celý princip.
A teď k detailům.
Hledáte dům nebo byt snů a nemůžete nalézt ten pravý? Nebo potřebujete najít pronájem? Vyzkoušejte náš katalog nemovitostí, při jehož tvorbě jsme se spojili s předním českým portálem Bezrealitky.
Začněme tím, že maximální výše kauce je stanovena zákonem. Ne v absolutních číslech, ale relativně k výši nájmu. Dřív bylo možné chtít kauci až ve výši šesti nájmů, od letošního března je maximum stanovené jako trojnásobek čistého nájmu – čistým nájmem se myslí nájemné bez poplatků za služby, energie a podobně.
Zákonné maximum je ale jedna věc, v praxi ho pronajímatelé požadují jen výjimečně. Běžně pronajímatelé chtějí jistotu ve výši jednoho, nejvíce dvou nájmů. Pokud chcete pronajímat nemovitost k bydlení, v první řadě zohledněte, „jak to v místě chodí“. Stejně jako když jsme v prvním díle našeho seriálu přemýšleli o výši nájemného, podíváme se na konkurenční nabídky, tedy na srovnatelné byty v okolí toho našeho:
Roli při stanovení jistoty ale hraje také třeba vybavenost a stav bytu. Pokud je například byt luxusní, nákladně vybavený drahým nábytkem nebo elektronikou, potenciální nájemník jistě pochopí, když majitel bude požadovat vyšší kauci, než bývá zvykem. Přesto platí, že by to s kaucí pronajímatel neměl přehánět – vyšší kaucí vždycky odradí nějaký počet zájemců. A nemusí to být jenom ti, kterým přijde částka prostě vysoká nebo ji ani nemůžou najednou uvolnit, ve hře je i psychologický efekt – někteří lidé můžou nezvykle vysokou kauci brát jako signál nedůvěry.
A pak je tu ještě jedna věc: čím větší jistotu budete chtít, tím víc vás to může stát.
Platí, že po celou dobu nájemního vztahu může pronajímatel s kaucí volně disponovat. Není potřeba, aby ji měl třeba na zvláštním účtu, odděleně od svých vlastních peněz. Jediná jeho povinností je mít ji v plné výši k dispozici na konci nájemního vztahu.
Nájemník má po skončení nájemního vztahu právo na vrácení jistoty, zároveň ale zákon nestanoví, za jak dlouho se peníze musí vrátit. Proto je nejlepší věnovat vracení kauce jeden bod nájemní smlouvy a v něm se domluvit, že se jistota bude vracet až po vyúčtování energií, tedy ve chvíli, kdy už je jasné, že za nájemníka nebudete určitě nic doplácet.
Vystudoval obor finance na Provozně ekonomické fakultě Mendelovy univerzity. Během studia pracoval jako obchodní zástupce v různých firmách, v posledním roce vysoké školy se stal spolumajitelem a jednatelem firmy TRIVIO, která obchoduje s módou a na webu uspěla s e-shopem Chlapská zásilka.cz. Na sklonku roku 2014 spoluzakládá společnost UlovDomov.cz.
Hodně zmatků kolem kaucí neboli jistot je spojená se tři roky starou změnou občanského zákoníku. Do roku 2014 musel mít pronajímatel kauci uloženou na zvláštním účtu a nesměl s nimi disponovat. Pokud si chtěl z jistiny strhnout dluh, potřeboval k tomu souhlas nájemníka nebo rozhodnutí soudu. Od roku 2014, kdy začal být účinný nový občanský zákoník, může pronajímatel penězi volně disponovat, nemusí je držet odděleně na zvláštním účtu a dlužnou částku si může odečíst sám, nepotřebuje ničí souhlas. Dost podstatnou nevýhodou, která z toho pramení, je ale povinnost platit nájemci úrok. Když někomu dáte peníze, aby si s nimi dělal, co chce, a po nějaké době je zas vrátil – je to vlastně úvěr. A za úvěry se platí, podle domluvené úrokové sazby. Právo na úrok je právo nájemce, které nemůže být zkráceno, ani kdyby se nakrásně do nájemní smlouvy napsalo, že se úroku vzdává. Nájemník má právo zkrátka právo na úrok. Který ovšem není v zákoně stanoven. A pokud není stanoven, má být ve výši, jakou chtějí za půjčování peněz banky v okolí. A to může dneska být třeba kolem desíti procent za rok. Úrok z jistoty je zase nejlépe domluvit pevně ve smlouvě. A platí, že nájemník by takovou domluvou neměl být zkrácen na svých právech, nemá cenu se pokoušet dohodnout úrok ve výši nula procent nebo jedna desetina procenta, takové ustanovení by bylo neplatné.
Přemýšlíte, že budete vydělávat peníze pronajímáním domu, bytu nebo jen pokoje? Náš seriál vám pomůže zorientovat se a dělat správná rozhodnutí. Už pronajímáte? Podělte se s námi o zkušenosti v diskuzi pod články.
Dlouhodobý investiční produkt
Myslete na sebe a zabezpečte se na penzi co nejlépe. Třeba investováním do široké nabídky fondů.
Sdílejte článek, než ho smažem
Diskuze
Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy
25. 10. 2017 2:28, Gabriel Pleska
Trocha (neprávnické) češtiny: Slovník spisovného jazyka čského uvádí u slova nájem dva významy, první je „dočasné užívání věcí přenechaných někomu za úplatu“, druhý „nájemné“. Náš článek je popularizační, nikoli právnický.
Zobrazit celé vláknoSkrýt celé vlákno
Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy
27. 10. 2017 12:43, Drake
Mira: Úrok se řídí výší rizika s půjčkou spojeným. Když vy "půjčíte" bance, prakticky neexistuje riziko, že by vám peníze nevyplatili, kdykoliv si řeknete, proto je úrok tak malý.
Navíc si banku v podstatě najímáte pro správu svých peněz, jsou další náklady s provozem karty atd. Nebráním tím banky, úroky jsou opravdu mizerné a čekal bych, že aspoň pokryjí náklady na provoz účtu. Na druhou stranu, když půjčíte majiteli nemovitosti, může se v pohodě stát, že už peníze nikdy neuvidíte z milionu možných důvodů, nebo se budete muset soudit, riziko je podstatně větší, tedy i úrok. Nejsem právník, jenom základy ekonomie a selský rozum :)
V diskuzi je celkem (20 komentářů) příspěvků.