Rychlá rota. Jak se dělá nemovitostní fond

| rubrika: Co se děje | 7. 3. 2020 | 1 komentář
Víte, co se stane, když si ředitel mediálního domu, developer, finančník a právník zajdou do sauny?

S Romanem Latuskem se pracovně vídáme skoro deset let, a tak vím, že následující hodinu ticho rozhodně nebude. Je energický, rychlý a na – byť už bývalého – šéfa mediálního domu taky nadstandardně usměvavý. Než vstoupil do realitního byznysu, řídil čtyři roky mediální dům Economia. Ještě před tím seděl v představenstvu Mafry, odkud odešel krátce po příchodu holdingu. Diktafon ale bude mít dnes napilno i proto, že kromě Romana nahrává taky Dušana Moskalieva. I on si, než zakotvil v nemovitostním fondu ZDR, prošel několika topmanažerskými pozicemi ve velkých korporacích. Jen to nebyly mediální domy, ale banky: Vereinsbank, Deutsche Bank nebo Raiffeisenlandesbank.

Kamarádi

Jak se někomu, kdo úkoluje lidi, co úkolují jiné lidi, zrodí v hlavě nápad se vším tím úkolováním seknout a založit si firmu, která bude kupovat nemovitosti a zhodnocovat v nich peníze investorů?

Roman Latuske

Roman Latuske

Business development, facility management

Studoval bankovnictví ve Wiesbadenu, pak řešil financování komerčních nemovitostí u DePfa-Bank a HYPO‑BANK. Dvacet let působil ve vrcholných manažerských pozicích v mediální skupině MAFRA a jako CEO a předseda představenstva mediálního domu Economia.

Dušan Moskaliev

Dušan Moskaliev

Finance, portfolio management

Financováním nemovitostí se zabývá přes dvacet let. Postupně pracoval pro Vereinsbank, skupinu Deutsche Bank, ve vedoucí pozici českých a slovenských společností skupiny Raiffeisenlandesbank Oberösterreich či v představenstvu spořitelního družstva.

Slovo si bere Roman Latuske. „Po odchodu z Economie mi bylo jasné, že potřebuju změnit obor. V médiích jsem strávil dvacet let a potřeboval jsem nový impulz. Dal jsem si čas na rozmyšlenou – naštěstí jsem si to mohl dovolit – a rozhlížel se. Ještě z dob, kdy jsem působil v bankovnictví, jsem se znal se Zdeňkem Prázdným, jedním z trojice zakladatelů skupiny nemovitostních fondů ZDR Investments. Zdeněk, odborník na development, mě pak seznámil s Dušanem, který ve fondu řeší financování nemovitostí, a elitním právníkem přes nemovitosti Radkem Hladkým. Se všemi zakladateli jsem rychle našel společnou řeč. A taky agendu, se kterou potřebovali pomoci. Začal jsem se ve fondu starat o marketing, klienty a navazování nových obchodních příležitostí.“

Podobný je i příběh Dušana Moskalieva. I on se k nemovitostnímu fondu dostal díky známosti se Zdeňkem Prázdným, který se developmentu věnuje pětadvacet let a za tu dobu postavil 37 nemovitostních projektů za 2,6 miliardy korun. To je, pro srovnání, víc než šest e-shopů na dálniční známky.

Dušan Zdeňkovi řadu projektů pomáhal financovat. A nejen jemu. Za banky jednal se zástupci desítek developerů a nemovitostních fondů, kteří si chodili půjčovat peníze na dofinancování nebo na výstavbu nových realitních projektů. „Došlo mi, že nemovitostních fondů je v Česku možná až příliš, ale taky jsem si uvědomil, že každému z nich něco schází a ani jeden nedokáže nemovitostní projekt sám postavit, postarat se o nájemníky, sehnat investory, zajistit opravy a údržbu a vše podchytit ve funkční korporátní struktuře.“

Na lehátku

Spojení developera, bankéře, právníka a šéfa mediálních domů se skvělými kontakty dávalo všem smysl. Dušan si proto sedl k Excelu a začal počítat, za jakých podmínek a jestli vůbec se nemovitostní fond vyplatí. Dopočítal se. Společně proto v listopadu 2017 zakládají nemovitostní fond pro kvalifikované investory ZDR Investments.

„Finální rozhodnutí o naší spolupráci padlo v sauně. Potřebovali jsme místo, kde nás nedožene ani korporace, ani nikdo jiný. Vyrazili jsme na výlet, vypnuli telefony, potili se a plánovali,“ popisuje Dušan Moskaliev. „Pokud to můžu upřesnit, nebylo to v sauně, ale na lehátkách v odpočívárně,“ opravuje ho Roman Latuske, který se formálně připojil až po roce.

Pokryté mají všechny důležité části byznysu. Schází už jen jediné: miliarda, dvě, pět…

První rok finance sháněli po kamarádech a od rodiny. Sázeli na svou dlouhou historii v korporacích a developmentu. „Kamarádi, příbuzní a kolegové, které jsme oslovili, nám věřili, protože viděli výsledky, co za sebou máme. Do fondu jsme ale samozřejmě zainvestovali i my. Podařilo se nám sehnat zhruba šedesát milionů. Na první pohled to vypadá dobře, jenže ono je to strašně málo. V tu chvíli nám došlo, že se neobejdeme bez podpory externích distribučních sítí,“ vysvětluje Dušan.

„Úplně první investor mimo úzký okruh přátel byl podnikatel, který zrovna prodal rodinnou kovárnu a přes investičního bankéře hledal, kam uložit vyinkasované peníze,“ líčí začátky Dušan. Během dalšího roku se podařilo do fondu přivést víc než miliardu korun. Za ně v kombinaci s bankovním financováním ZDR postupně nakoupilo dvacet pět nemovitostí po celé republice a na Slovensku. „Mám obrovskou radost, že se nám podařilo peníze posbírat po relativně malých částkách od víc než tisícovky investorů. Lidé nám věří, protože jsme pro ně čitelní. Ve finále je pro ně nejdůležitější, kdo jsme a kdo nás prodává, jakou máme právní formu a že jsme subjekt regulovaný Českou národní bankou,“ doplňuje Roman, který si vzal na starost oblast navázání nových obchodních vztahů.

Reputace a erudice zakladatelů je jasná. Ptám se ale, jak jsou spokojení s kvalitou finančních poradců, kteří jim nosí peníze od klientů. „Není finanční poradce jako finanční poradce. My si pečlivě vybíráme, aby nás nabízeli lidé, kteří investicím rozumějí. Tím, že jsme jako první založili fond kvalifikovaných investorů, do něhož je možné vstoupit až od jednoho milionu korun, se nám prostor pro potenciální spolupráce jasně ohraničil. I v téhle oblasti ale existují mezi jednotlivými poradenskými sítěmi obrovské rozdíly. Za poradci a jejich klienty jezdíme, bavíme se s nimi, a tak máme skvělou zpětnou vazbu. A oni také,“ upozorňuje Roman. „Miliarda vám nespadne do ruky lusknutím prstu,“ dodává a přiznává, že relativně dlouho, víc než půl roku, museli čekat, než se poradci chytí a naučí se fond prodávat. „Hrozně nám pomohlo zveřejnění prvních ročních výsledků a samozřejmě velmi rychlá akvizice dalších a dalších nemovitostí. Tu nám myslím může veškerá konkurence závidět. Kombinace obojího si všimla média a vše se rozběhlo na vysoké obrátky.“

Nedá mi to a ptám se Romana Latuskeho, jestli zaúkoloval své bývalé podřízené z Economie. Směje se, že to bylo právě naopak. Média, kterým šéfoval, začala o fondu psát až jako poslední. „Novináři měli strach, aby nedostali od konkurence za uši, že píšou o bývalém šéfovi, a ještě ho chválí.“

Udělej si sám

Jak přibývaly peníze a nemovitosti, začaly přibývat i úkoly a starosti. Fond se navíc rozhodl nevyužívat pro správu nemovitostí externí firmy a vše si řídit sám. Stolek v kavárně pro pravidelné meetingy najednou přestal stačit, fond začal nabírat zaměstnance. Když se ale zeptám, jestli už je zase na obzoru korporace, Dušan s Romanem svorně kroutí hlavou. „Máme zkušenosti, které nám vše pomáhají uřídit, ale korporace nejsme. Je nás už dvacet, ale pořád jsme maximálně efektivní. Kde se ostatní rozhodují týdny, nám stačí jedna schůzka a hodina počítání. Právník se podívá do smluv, Dušan do čísel, já zhodnotím potenciál pro investory a Zdeněk lokalitu a stavbu. Pokud se všichni shodneme, že do toho jdeme, je hotovo. Žádné chození kolem horké kaše a tříúrovňový schvalovací proces,“ dodává Roman.

Loni během prosince zvládl fond tímhle tempem nakoupit sedm nemovitostí od čtyř prodávajících za dvacet dní. Z toho jednu na Slovensku, aby to nebylo moc snadné. Kdo někdy kupoval byť jen chatu nebo garáž, ví, že tohle tempo je opravdu vražedné. „Jeli jsme jako mašiny a je pravda, že jsem se už hodně těšil na Vánoce. Ale stálo to za to,“ přiznává Dušan. Díky své rychlosti mají výbornou reputaci u zájemců o prodej, protože každý chce své peníze co nejdřív, a dostávají se tak k lepším nabídkám, než jaké přijdou na otevřený trh.

Obrovskou konkurenční výhodou je pro fond úzká spolupráce s developmentem Zdeňka Prázdného. „Tím, že nemovitosti staví přímo pro nás, nemusíme s konkurencí soutěžit, kdo nabídne vyšší cenu. Část portfolia tak dokážeme přesně naplánovat po kvartálech až na dva roky dopředu. Víme, kdy a za kolik koupíme objekty s nájemci, jako jsou Billa, JYSK nebo Penny,“ říká Roman.

Zlaté časy

Stačí nákupní horečce příliv peněz? Prý zatím ano. V roce 2020 by aktiva fondu měla podle plánů vzrůst o další tři miliardy. Pak pět, deset, patnáct. „Vidíme, jaký zájem mají obchodní řetězce o výstavbu v regionech, což je naše parketa, a kolik jich do Česka a na Slovensko nově přichází. Strop nemáme,“ dodává Roman.

Byla někdy v Česku lepší doba pro nemovitostní fondy? „Nebyla. Akciové trhy lámou další a další rekordy, takže se radí opatrnost, lidé mají spoustu volných peněz, naučili se diverzifikovat a řadě z nich už nejde o to, vydělávat, spíš chtějí, aby jejich majetek porážel inflaci a držel hodnotu. Poměrně často se nám stává, že když někomu řekneme, že umíme osm procent ročně, zpozorní a ptá se, jestli to není moc rizikové, že to je příliš. Klienti dnes mnohem víc hledají jistotu,“ popisuje Dušan.

Společně s kolegy by se letos rád podíval na zoubek i nemovitostem v zahraničí. Protože oba prošli německými firmami, zkoumají investiční příležitosti v Německu a Rakousku. „Když vyrazíme s osmi procenty na jednání na Západ, lidi se na nás koukají jako na šarlatány z Východu. Je to pro nás výzva,“ dodává.

ZDR v číslech

Struktura nájemníků v nemovtostech fondu ZDR

Zvětšíte klikem

Pro velké...

Fond ZDR Investments SICAV, a. s., je fond kvalifikovaných investorů určený pro investory s pokročilými znalostmi a zkušenostmi s investováním. Investovat do něj jdou částky od milionu korun výš.

  • Za rok 2019 dosáhla výkonnost fondu kvalifikovaných investorů ZDR Investments 8,23 %. Celkový výkon od zahájení fondu v lednu 2018 je 15,44 %.
  • V majetku fondu je 22 nemovitostí v celkové hodnotě dvou miliard korun. Pronajímatelná plocha je 57 tisíc metrů čtverečních, 99,7 % je pronajatých, průměrná zůstatková doba nájemních smluv (WAULT) je 7,1 roku. Roční výnos z nájmu činí 140 milionů korun, poměr LTV (loan-to-value) je 56 %.

... i malé

Fond ZDR Investments Public SICAV, a. s., je otevřený podílový fond, který přináší možnost investovat do komerčních nemovitostí i drobným investorům.

  • Za první dva měsíce fungování fondu vybral fond od investorů rekordní částku čtvrt miliardy korun. Zhodnocení za loňský listopad a prosinec je 4,45 %.
  • V majetku fondu jsou tři nemovitosti v celkové hodnotě 169 milionů korun. Pronajímatelná plocha je 4,3 tisíce metrů čtverečních, 100 % je pronajatých, průměrná zůstatková doba nájemních smluv (WAULT) je 3,8 let. Roční výnos z nájmu činí 12 milionů korun, poměr LTV (loan-to-value) je 24 %.
Partners Financial Services

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK

Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.