Nemovitosti jsou v Česku žhavé téma už delší dobu. Posledních několik let zaznamenáváme razantní růst jejich hodnoty a loňský rok přidal několik větších i menších legislativních revolucí s dopady mimo jiné na hypoteční trh, který byl zatím k zájemcům o nemovitosti bezprecedentně vstřícný. A tak je pochopitelná otázka, co přinese právě začínající rok 2017. Je to ovšem otázka komplexní a je účelné rozložit ji na několik dílčích podotázek. Tady jsou, odpovědi následují níž:
Hledáte dům nebo byt snů a nemůžete nalézt ten pravý? Nebo potřebujete najít pronájem? Vyzkoušejte náš katalog nemovitostí, při jehož tvorbě jsme se spojili s předním českým portálem Bezrealitky.
Často se setkáváme s názorem, že ceny nemovitostí rostou, protože jsou nízké úrokové sazby hypoték. Úrokové sazby samozřejmě mají na nemovitostní trh vliv, zdaleka nejpodstatnější pro růst i pokles cen je celkový hospodářský vývoj. Pokud je vysoká zaměstnanost, rostou mzdy, lidé se nebojí ztráty práce – pokud by ji ztratili, najdou hned novou –, podnikatelé vydělávají, zkrátka pokud společnost celkově vidí svoji finanční budoucnost pozitivně, nebojí se zadlužovat a kupovat nemovitosti. A vysoká poptávka táhne ceny nahoru.
Když se podíváme zpátky, tak třeba v letech 2007 a 2008 ceny nemovitostí rostly, ačkoli zároveň stoupaly i úroky hypoték, a to ze 4,3 procenta v lednu 2007 až na 5,7 procenta v prosinci 2008. Lidé tedy jsou ochotni kupovat nemovitosti, i když jdou hypotéky nahoru. Musí to ale být v období ekonomického růstu. Nízké sazby hypoték, jaké známe z posledních let, ale pochopitelně nákupní apetit povzbuzují a zvyšují i potenciál růstu.
Pro ilustraci uvádím srovnání, za kolik šlo koupit panelový byt 3+1 na průměrném sídlišti v Praze v roce 2008, kdy byl trh na vrcholu, kolik za takový byt kupující zaplatil v roce 2016 a jaká bude výše splátky hypotéky v obou případech.
| Rok 2008 | Rok 2016 |
Pořizovací cena panelového bytu 3+1 | 3 000 000 korun | 4 000 000 korun |
Sazba hypotéky | 5,7 % | 2 % |
Vlastní zdroje 10 % | 300 000 korun | 400 000 korun |
Hypotéka | 2 700 000 korun | 3 600 000 korun |
Měsíční splátka (doba splácení 30 let) | 15 670 korun | 13 306 korun |
S ohledem na výšku splátky hypotéky, jsou dnes ceny nemovitostí příznivější než v roce 2008. K tomu vzrostla od roku 2008 výše průměrných příjmů, z 22 691 korun na dnešních 27 220 korun. V případě zachování ekonomického růstu je tedy prostor pro zvyšování cen nemovitostí ještě velký.
Dost bylo nájmu. Chcete do vlastního, ale váháte, z čeho to vlastní zaplatit? Hypotéka? Nebo úvěr ze stavebního spoření? Poradíme. My porovnáme nabídky, vy ušetříte.
Všechny predikce hospodářského vývoje České republiky předpokládají v roce 2017 stejný růst jako v roce 2016. Česká ekonomika je závislá na exportu, a to zejména do Německa a zemí západní Evropy. Pokud roste Německo, Česko ho následuje a naopak. Pokud odhadujeme budoucí vývoj cen nemovitostí u nás, musíme se dívat na vývoj hospodářství v Německu – a zde se změna neočekává. Existují ale rizika – dostaneme se k nim na konci článku –, která můžou přinést hospodářský pokles, vyšší nezaměstnanost, stagnaci nebo snižování mezd, krachy firem. Pak by byl jen málokdo ochotný, a především schopný kupovat nemovitosti. Jejich cena by zákonitě začala klesat, bez ohledu na sazby hypoték.
I nadále si na ceně budou nejvíc připisovat menší nemovitosti oproti těm větším, stejně tak nemovitosti v dobrých lokalitách a lukrativních lokalitách oproti okrajovým místům nebo sídlištím. Důvodů je víc. Jednak je množství nemovitostí v dobrých lokalitách v centrech měst omezené a nová výstavba nedostatečná, dál je podíl menších bytů v těchto lokalitách na celkovém množství bytů malý, poptávka po malých bytech obecně vyšší; tento druh bytů je vhodný jako startovní bydlení i na investici na následný pronájem. O tento typ nemovitostí mají také často zájem jak kupci ze zahraničí, tak i bohatší Češi. To všechno táhne jejich ceny nahoru.
Ceny nájmů reagují na stejné podněty jako ceny nemovitostí. V období ekonomické prosperity jsou lidé ochotni dávat za nájem víc, protože jejich příjem stoupá, a také prosperita umožňuje firmám přijímat nové pracovníky, kteří potřebují bydlet. Nájmy v roce 2016 vrostly a v roce 2017 tento trend bude pokračovat.
Konec velkého českého snu o vlastním bydlení – tak se zřejmě zapíše konec letošního roku do historie realitního trhu. Na hypotéku totiž od příštího roku dosáhnou už jen ti, kteří mají naspořenou aspoň čtvrtinu kupní ceny. Kdo má míň, musí zůstat v nájmu.
Hypotéky by mohly být pořád nejlevnější v historii, ba jejich ceny by mohly ještě klesnout. Jenomže… Do hospodářských mechanismů zasahuje také politika a zákonné regulace. V roce 2017 tedy pocítíme dopady nového zákona o spotřebitelském úvěru – většina bank na něj reagovala jednorázovým zvýšením sazeb o 0,5 procenta. A pak jsou tu snahy České národní banky, která začala hypoteční trh regulovat pomocí svých doporučení. Nejsilněji se dopadne na hypoték na 80–90 procent hodnoty nemovitosti. Česká národní banka doporučuje, aby banka takových úvěrů neměla v celkovém množství poskytnutých hypoték víc než patnáct procent. U většiny bank to dnes je mezi 30 a 50 procenty. Banky si ale nemůžou dovolit tyto hypotéky přestat poskytovat, je to podstatná část jejich obchodu. Jakmile doporučený podíl banka překročí, Česká národní banka po ní bude chtít vyšší kapitálové zajištění. A peníze na něj budou banky samozřejmě chtít po svých klientech – žadatelích o hypotéku. Dopady těchto doporučení centrální banky bychom měli vidět v polovině roku 2017.
Pražák každým coulem od narození po současnost. Daniel žije na volné noze, podniká jako realitní makléř pro Prahu v kanceláři RE/MAX Center, kterou také spoluvlastní, a kde se věnují zejména prodeji a pronájmu nemovitostí. Píše články, pořádá kurzy investování do nemovitostí a občas nějakou tu nemovitost taky koupí. Vystudoval Vysokou školu ekonomickou v Praze, oženil se a má dvě děti.
Česká ekonomika je závislá na Německu, potažmo tedy na vývoji západní ekonomiky. Teď se daří, pokud ale přiletí černá labuť, jak se říká neočekávaným událostem, jako bylo třeba 11. září nebo krach Lehman Brothers, situace se může změnit. Kromě událostí, které se nedají předpovědět, jsou tu ale i natlakované problémy, které můžou explodovat. A protože důsledky takového výbuchu by byly zásadní, je dobré je aspoň koutkem oka sledovat.
Největší německá banka je otřesená řadou skandálů, které rozkolísaly i důvěru jejích investorů. Krach by mohl nakazit i další evropské a světové banky.
Další potenciální zdroj bankovní infekce. Polovina všech špatných půjček v eurozóně, které drží veřejně obchodované banky a jejichž splacení není pravděpodobné, je v portfoliích italských ústavů.
Je pravděpodobné, že teroristické útoky budou čím dál víc na denním pořádku, vzrůst může nejen jejich četnost, ale i „úspěšnost“. Zásadnější útok v některé ze světových metropolí, třeba jako byl ten z 11. září 2001 v New Yorku, může fatálně rolzložit důvěru lidí v současný systém.
Dlouhodobý investiční produkt
Myslete na sebe a zabezpečte se na penzi co nejlépe. Třeba investováním do široké nabídky fondů.
Sdílejte článek, než ho smažem
Diskuze
Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy
10. 1. 2017 11:44, Šárka
Ten článek je zajímavě napsaný, ale autor nenapsal jednu důležitou věc a to, že ceny bytů kolem roku 2008 a jiných nemovitostí se zvýšily hlavně proto, že se zvýšila DPH na stavební práce. Z 5 na 9%. A ted je 15%. A od roku myslím 2016 se zdražilo DPH na sítě na 21% takže ty ceny šly prostě nahoru, protože mají vyšší vstupní náklady. Další věc jsou přísnější normy na nové veřejné budovy a od roku 2020 i na nové rodinné domy, takže taky se to promítne pak i do cen...
Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy
19. 2. 2017 20:05, Daniel
Já jsem si bral hypotéku, stavíme dům na klíč :)
V diskuzi je celkem (6 komentářů) příspěvků.