Zdroj: Shutterstock
Když jste v roce 2020 firmu zakládali, přicházeli jste do poměrně konkurenčního prostředí, pokud jde o fintechové platformy. Kudy jste chtěli prorazit?
Ve skutečnosti to celé byla shoda náhod. Jednalo se o dobu, kdy jsme se já i David Bystrzycki začali zajímat o nový pracovní projekt a zároveň náš kolega, který se pohybuje v oblasti nemovitostí, sháněl bankovní financování. Chtěl jsem mu s tím pomoct, tak jsem začal víc zjišťovat, jak to banky mají. Mezitím přišel David, který má velké zkušenosti se startupy a fintechem, a navrhnul, ať zkusíme udělat něco jako zajištěné Zonky, ale držet se přitom nemovitostí, financování bytových družstev nebo i podnikatelských projektů, ale vždy zajištěných nemovitostí.
To je všechno pěkné, ale kde začínající platforma sežene investory, kteří jí dají peníze?
Hodně nám v začátcích pomohlo, že jsme nabalili pár větších investorů jen přes svoje jména. Šlo o lidi, kteří nás historicky znali z firem, kde jsme se pohybovali.
Takže konkurence není tak velká, jak to vypadá?
Konkurence samozřejmě je. Nejvíc ji pociťujeme u společností, které mají za zády velké bankovní domy. To my nemáme, ale snažíme se to přetočit do plusu. Jsme flexibilnější, umíme reagovat rychle, v nějakých řešeních můžeme být kreativnější.
Absolvent Fakulty statistiky a informatiky na VŠE pracoval dlouho v GE Capital Bank, kde vedl různé týmy v českých i amerických pobočkách. Mimo jiné měl na starost i oddělení správy pohledávek anebo risk managementu. Působil v představenstvu zdravotní skupiny EUC (patří sem třeba Canadian Medical), kde se staral o business development. Od roku 2020 se jako spoluzakladatel věnuje s Davidem Bystrzyckim a Ondřejem Drábkem projektu Roier.
Usilujete o licenci ČNB, nebo by vás příliš svazovala?
Určitě ji chceme mít, je to nezbytné pro to, abychom mohli plně fungovat. Děláme na tom plnou silou. Žádost jsme podali v lednu a předpokládáme, že už brzy budeme od ČNB mít rozhodnutí.
V čem vám to pomůže? Co se změní, když ji dostanete?
Například nám dnes schází licence platebního styku. Takže nemůžeme zpracovávat peníze – a to je jeden z důvodů, proč investorům vyplácíme pevnou měsíční rentu přímo na jejich bankovní účet. Ale někteří z nich nám říkají, že to tak nechtějí a výnosy by raději investovali hned dál. To jim budeme umět zařídit až s licencí. Už teď programujeme investorskou peněženku, ve které bude pro investory daleko pohodlnější pracovat se svými penězi a investicemi.
V současnosti garantujete investorům výnos 10,1 procenta. To na zaručený výnos není málo.
Všechno se hodně odvíjí od výše úrokových sazeb. Když jsme začali, to bylo ještě dávno před vpádem ruských vojsk na Ukrajinu, tak naše první garance výnosu byla 5,6 procenta. Dlouho jsme se drželi v rozmezí pěti až šesti procent. S tím, že investorům, kteří vložili víc peněz, řekněme od milionu korun výš, jsme byli schopni nabídnout lepší podmínky, kolem sedmi až osmi procent výnosu. Dnes vzhledem k úrokům ČNB, které ovlivňují i výši úvěrů u bank, nabízíme všem 10,1 procenta. Ale jedním dechem dodávám, že jakmile ČNB sáhne k poklesu sazeb, tak půjdou banky s výší úvěrů dolů a my samozřejmě také.
Když to vezmu z pohledu podnikatele, který nedosáhne na úvěr v bance a potřebuje peníze co nejdřív, je pro něj ještě výhodné půjčit si s úrokem kolem 11–12 procent ročně, když započítám i vaše provize, které jdou za ním?
Z jeho pohledu by si s bankou nepolepšil. Banky si dnes jednak velmi vybírají, komu půjčí, a pak trvá dlouho, než se půjčka realizuje. My jsme schopni realizovat překlenovací úvěry, třeba jen na půl roku, a realizovat je rychle. Typicky pro menší developery, kteří koupí někde v Praze panelákovou garsonku, během pár měsíců ji zrekonstruují a prodají ji se zajímavým zhodnocením. Pak je pro ně náš úvěr výhodný. A v tomhle modelu banka neumí pomoct.
Můžete si vybírat mezi podnikateli, kteří shánějí financování. Máte jich dost?
Máme jich dost. Každý týden dostávám poptávku od nějakého developera nebo realitního investora, že shánějí financování.
To pořád neznamená, že si mezi nimi můžete vybírat...
Základní vymezení probíhá už na naší straně. My se zaměřujeme na financování existujících nemovitostí, například bytových družstev nebo projektů nájemního bydlení. Nevstupujeme do velkých projektů typu retail parků, nových developerských projektů nebo skladových budov. Diverzifikujeme tím riziko pro investory. Než mít za 100 milionů velký kancelářský objekt, je z hlediska rizika lepší mít desítky menších bytových domů nebo i samostatných bytových jednotek. Když mi nějaký z té stovky zdefaultuje, tak to zvládneme.
Nelze si dnes nevšimnout přibývajících domů s vyvěšenými cedulemi „na prodej“. Cítíte to i na svém byznysu? Jsou to na spekulace koupené nemovitosti, kterých se majitelé v očekávání padajících cen zbavují?
Ano, to se určitě děje. Nejvíc je to vidět na segmentu „druhých“ rezidenčních nemovitostí třeba na horách, který totálně zamrznul. Ukazuje se, že je to zbytná věc. V rekreačních a turistických oblastech stojí spousta rozdělaných projektů, které jsou neprodejné. Čeká se na návrat hypotékářů. To samé se týká i velkých developerských projektů ve velkých městech. Náš byznys je ale založený na financování projektů, které mnohem víc odrážejí běžnou realitu bydlení v Česku, nejen naleštěných projektů v Praze a velkých městech. Všude po republice lidé potřebují bydlet. A proto se nás výš zmíněný problém netýká.
Kolik máte peněz v nemovitostech?
Když sečteme všechny peníze, které přes nás protekly do různých streamů, tak jsme asi na 350 milionech korun. To znamená asi 200 nemovitostí.
Říkáte, že nemovitosti jsou zastavené, tím pádem se snižuje riziko, že by investoři o své peníze přišli. Zároveň nabízíte výnos nad 10 procent, což je velmi slušné číslo, kde může být zakopaný pes? Kde by měl investor zpozornět?
Riziko máte vždycky a u všech investicí. Pro nás by nastal problém, kdyby hodnota nemovitostí v celém Česku spadla náhle pod 30 procent (půjčujeme do hodnoty 70 procent nemovitosti) – a zároveň by se nájemníci dostali do situace, že by nebyli schopni platit nájmy a bytová družstva by nesplácela své úvěry. My předpokládáme, že hodnota nemovitostí v dlouhodobém horizontu neklesne.
Možná by stačila jen hospodářská krize, která by začala splasknutím realitní bubliny...
To si myslím, že v Česku nenastane. Cena nemovitostí tady dlouhodobě neklesá. A jejich počet pořád neodpovídá počtu obyvatel, kteří touží nemovitost vlastnit.
A kdyby taková situace hypoteticky nastala, co by to znamenalo pro investory?
Pak by pravděpodobně trvalo déle, než by se realizovala zástava, a než by se tedy dostali k penězům. Investoři, v našem případě spíš participanti, bývají na katastru nemovitostí uvedeni jako zástavní věřitelé, takže o peníze nepřijdou.
Když jste nastavovali model financování, dívali jste se směrem do zahraničí?
Určitě ano. Na severské státy, Nizozemsko, Německo. Největší evropská platforma je Estateguru z Estonska. Pobaltské země obecně nám v digitalizaci hodně utekly. Mají euro, což jim dává také ohromnou výhodu.
Česká koruna vás omezuje?
Je pro nás nevýhodná. Když chceme expandovat do Evropy, musíme všechno mít v korunách i v eurech.
Měl jsem za to, že nemovitosti už se dnes u nás počítají jen v eurech...
To platí určitě pro retail parky nebo průmyslové nemovitosti, my ale jedeme v korunách.
Proč je to nevýhodné?
Kvůli IT. Musíte mít dva systémy, dvoje finance. To znamená vyšší náklady.
V čem je ještě český trh odlišný?
Česko má oproti Západu pořád ohromný podíl vlastního bydlení. Počet obyvatel, kteří mají vlastní bydlení, a jsou tudíž milionáři, je u nás obrovský. Ale jsou to milionáři, kteří mají problém si koupit nové auto, protože je drahé. Na Západě je běžné, že vlastnické bydlení přešlo do nějaké formy společného, družstevního, nájemního bydlení. A to se podle mého musí stát nevyhnutelně i u nás. V nájemním, družstevním či jiném participačním bydlení je budoucnost.
Plánujete expandovat do zahraničí?
Rádi bychom. Díváme se obecně na místa, kde je dost peněz a hodně lidí. Je možné, že třeba v Německu se budeme dívat po jiném segmentu nemovitostí, že nebude tolik rozhodovat cena, jako spíš kvalita nemovitostí. Jedná se o mnohem obsazenější trh.
Text je součástí komerční části projektu Investiční kompas, ve kterém partneři představují svoje tipy, jak žít doslova bohatší život.
Hynek Just
Dlouhodobý investiční produkt
Myslete na sebe a zabezpečte se na penzi co nejlépe. Třeba investováním do široké nabídky fondů.
Sdílejte článek, než ho smažem
