Očima expertů: Banky vs. stavební spořitelny? Souboj o úvěry na bydlení začíná

| rubrika: Očima expertů | 29. 3. 2019
Končí vám fixace hypotéky? Za určitých podmínek by pro vás mohlo být výhodnější pokračovat s úvěrem ze stavebního spoření. Svedou o vás banky a stavební spořitelny neúprosný boj, nebo banky svoje ovečky nenechají ke konkurenci prchnout?

Finanční instituce s doplňující se produktovou nabídkou, nebo nesmlouvavé konkurentky v boji o klienty se zájmem o úvěr na bydlení? Vztah bank a stavebních spořitelen se v poslední době začíná proměňovat. Časy, kdy se pro vyšší půjčku na bydlení chodilo automaticky na hypoteční oddělení banky, zatímco do stavební spořitelny mířili pouze lidé, kteří měli v plánu rekonstrukci bytu nebo domu, se zřejmě chýlí ke konci. Nasvědčují tomu i vyjádření lidí z branže.

„Průměrné úrokové sazby u úvěrů stavebních spořitelen jsou nižší než průměrné sazby hypoték. Stavební spořitelny mají navíc výhodu v tom, že už při podpisu smlouvy garantují, za jakých podmínek si můžete vzít úvěr třeba až za šest let. Jestliže některým klientům dokážeme nabídnout lepší servis, než je hypotéka v bance, nevidím důvod, proč bychom se do toho neměli pustit,“ řekl například v rozhovor pro Peníze.cz šéf Českomoravské stavební spořitelny Tomáš Kořínek. Bojovat se podle všeho bude především o ty, kterým končí fixace hypotéky. Svou roli může sehrát i aktivita České národní banky při zvyšování úrokových sazeb. Větší konkurence na trhu nebude každopádně na škodu.

Co si o tom myslí ekonomové, analytici, zástupci poradenských společností, realitních kanceláří i samotných bank a stavebních spořitelen? O jaké klienty se vlastně bankovní domy a stavební spořitelny nejvíc přetahují? A jak se bude situace v tomto segmentu – co se týče výhodnosti půjček na bydlení a pohybu úrokových sazeb – vyvíjet v dohledné době?

Jiří Šedivý

tajemník Asociace českých stavebních spořitelen

+8
+
-

Musíme rozlišit segmenty, kde si oba produkty konkurují, a kde naopak vůbec. Stavebko zvládá daleko širší spektrum situací. Úvěr poskytne řekněme od desetitisíců za výměnu oken nebo dveří přes statisíce za rekonstrukce kuchyní a koupelen nebo větší statisíce za rekonstrukci bytu až po miliony na jeho koupi. Teprve vyšší úvěr je potřeba zajistit nemovitostí a až zde se dostáváme do pásma, kdy se oba produkty začínají podobat.

Volba klienta vychází z momentální nabídky bank a stavebních spořitelen. Již nějakou dobu jsou sazby ve stavebních spořitelnách nižší než u konkurence, a částečně se proto přesunuje i poptávka. V období růstu sazeb přidává stavebko ještě jeden trumf, kterým je fixace úročení úvěru od podpisu smlouvy o spoření. Klient si může za dnešních velmi výhodných podmínek od stavební spořitelny půjčit i za pět let. Tato výhoda přetrvá, dokud sazby porostou.


Daniel Kotula

realitní makléř RE/MAX City

0
+
-

Stavební spořitelny se stále víc staví do role hypotečních bank, původní smysl stavebních spořitelen postupně téměř zanikl, jediná možnost dlouhodobého přežití byla změna byznysmodelu na poskytování úvěrů s podobnými podmínkami, jako jsou standardní hypotéky s tím, že stavební spořitelny si nadále nechávají výhodu dobře úročených půjček bez potřeby zajištění nemovitostí, a tato výhoda se bude nadále využívat typicky pro financování rekonstrukce, doplacení kupní ceny nemovitosti atp. Tedy pokud budete chtít v budoucnu koupit nemovitost na hypotéku, srovnatelně poslouží jak hypoteční banka, tak stavební spořitelna. Úrokové sazby budou závislé zejména na aktuálním vývoji hypotečního trhu, kterému se budou přizpůsobovat stavební spořitelny i hypoteční banky, aktuálně je citelný pokles zájmu o hypotéky. Růst sazeb i proto nebude pravděpodobně pokračovat.


Jiří Koutný

ředitel odboru spolupráce ve skupině ČSOB

-8
+
-

Vycházíme-li ze srovnání hypotečního a překlenovacího úvěru, které jsou zajištěny nemovitostí, a současné situace na trhu bydlení (očekávaný růst úrokových sazeb v průběhu roku 2018, doporučení ČNB týkající se zavedení limitů DST/DTI), není vhodné se z pohledu banky zaměřit jen na specifický typ klientů. Banky a stavební spořitelny oslovují potencionální klienty napříč celým trhem. Tento trend je umocněn i významnou podporou úvěrového obchodu stavebních spořitelen v předchozích letech, kdy některé spořitelny upravily svou produktovou nabídku a fungování překlenovacího úvěru přiblížily úvěrům hypotečních bank. Výjimkou mohou být úvěry, které nejsou zajištěny nemovitostí, na ně hypoteční financování necílí. Obdobný vývoj „souboje o klienta“ je očekáván i v letošním roce. Letos je pravděpodobné, že opět dojde k cílení nabídky stavebních spořitelen na klienty, kteří budou poprvé konfrontování s vyšší úrokovou sazbou při refixaci.


Radek Vachulka

manažer hypotečních úvěrů České spořitelny

+5
+
-

Slovo souboj mi přijde trochu nadsazené. Oba produkty mají na trhu financování bydlení své nezastupitelné místo. Pro výběr vhodného řešení bude určující konkrétní účel, za kterým si klient pořizuje bydlení. Významnou roli budou hrát i jeho možnosti. Hypoteční úvěry mohou být vnímány klienty jako jednodušší produkt, který není podmíněn dalšími povinnostmi, jako je tomu u řádného úvěru ze stavebního spoření. Současně je potřeba dodat, že dnes už existují na trhu úvěrů ze stavebního spoření produkty, které povinnost nějakou dobu pouze spořit do stavebního spoření a teprve následně čerpat úvěr, zcela eliminují.

Úrokové sazby u úvěrů ze stavebního spoření jsou konstruovány s jinou logikou, než je tomu u hypotečních úvěrů. Mohou se tedy střídat období, kdy hypotéky nebo naopak úvěry ze stavebního spoření mají mírně výhodnější úrokové sazby. Dalším aspektem, který stojí za zmínku, je, že míra omezení účelů, na které lze úvěr ze stavebního spoření poskytnout, je zakotvená v zákoně o stavebním spoření.


Petr Hlaváč

člen představenstva ČMSS

+26
+
-

Boj o klienta ještě přituhne. S novými regulacemi na trhu zůstává míň klientů s možností zažádat o úvěr. A banky se o menší koláč samozřejmě porvou. Nám se daří ukusovat stále víc, loni jsme svůj tržní podíl na poli úvěrů na bydlení navýšili z 8 na 10 procent. Stavební spořitelny jsou v posledním roce levnější než hypoteční banky, financují se totiž výhradně z klientských vkladů, a proto nemusejí na růst sazeb reagovat tak rychle.

V posledních týdnech ale vidíme, že i banky úvěry zlevňují v důsledku mírného poklesu úrokových sazeb na finančním trhu a neutuchajícího boje o klienta. Ten se kromě nových zájemců o úvěr přesune ještě víc i na pole refinancování. Už teď umíme klientovi přeúvěrovat jeho půjčku dva roky před koncem fixace, nabízíme speciální slevy na refinancování a určitě nejsme jediní. Na trh s refinancováním bude letos mířit zhruba 100 tisíc klientů, v dalších letech to bude podobné. Právě oni budou moci těžit z výhodných nabídek bank. Kvůli silné konkurenci se nedá čekat razantnější růst sazeb.

A jestli existuje segment výhradně pro hypotéky a jiný pro úvěry od stavebních spořitelen? Nemyslím. Stavební spořitelny byly dlouho vnímány jako výhodný poskytovatel úvěrů na rekonstrukce a modernizace. To platí nadále, teď jsou díky výhodným sazbám schopny poskytovat i velké úvěry na koupi nebo výstavbu nemovitosti.


Jan Fidler

hypoteční specialista Quantum reality

+2
+
-

Každou stavební spořitelnu dnes vlastní některá banka, takže se o vyslovený souboj nejedná. Bankovní poradce nabízí i produkty „spřízněné“ stavební spořitelny a hypoteční makléř, externista, má zase ve svém portfoliu hypotéky i úvěry ze stavebního spoření. Jde tedy spíš o to, jak ten či onen poradce dokáže pro konkrétního klienta vybrat nejvhodnější produkt.

Banky půjčují většinou peníze od České národní banky a stavební spořitelny peníze od lidí, kteří si spoří na stavební spoření. Proto většinou platí (i když mohou existovat výjimky), že hypotéka je z hlediska úrokové sazby, respektive celkového objemu zaplacených úroků, o něco výhodnější než úvěr ze stavebního spoření. Úvěry ze stavebního spoření mají ale řadu jiných výhod. Do určité výše je lze využít i bez zástavy nemovitostí, třeba na koupi družstevního bytu (což u hypoték nelze), ke stavebnímu spoření můžete získat státní podporu, nemusíte mít běžný účet u konkrétní banky, snadněji lze profinancovat účel úvěru zpětně nebo refinancovat úvěr od fyzické osoby.

Obecně lze říct, že úvěry ze stavebního spoření se používají spíše na rekonstrukce a nákup lacinějších nemovitostí a hypotéky na koupi dražších nemovitostí. V dohledné době se to pravděpodobně měnit nebude.


David Krček

produktový manažer Wüstenrot

+1
+
-

Pro banky i stavební spořitelny jsou úvěry poskytované na zajištění bytových potřeb klientů důležitou součástí produktového portfolia, protože tím získávají klienty na řadu let a zároveň se jim otevírá prostor pro prodej dalších produktů. Boj o klienty se tak odehrává prostřednictvím nejrůznějších marketingových akcí, v jejichž rámci finanční instituce odpouštějí poplatky, snižují úrokové sazby či využívají jiných benefitů.

Cílovou skupinou jsou nejen klienti, kteří kupují, staví či jinak řeší vlastní bydlení (zejména tzv. first-time buyers), či investoři kupující nemovitosti určené k dalšímu pronájmu. Významnou roli dnes hraje také segment refinancování. Proto banky i stavební spořitelny neustále vylepšují své retenční procesy s cílem udržet klienta i na další období fixace úrokové sazby. Dobrý finanční poradce by měl s klientem projít víc alternativ řešení a poté společně vybrat produkt, který nejlépe odpovídá jeho potřebám. Není rozhodující pouze délka fixace, výše úrokové sazby či RPSN, ale také ostatní parametry úvěru, jako je například způsob čerpání, zejména pokud klient staví.

Celý trh financování bydlení aktuálně klesá. Příčin je několik: poslední regulace ze strany ČNB a vyvolaný efekt předzásobení se úvěry, růst úrokových sazeb a vývoj cen na trhu s nemovitostmi. V závislosti na dalším zvyšování sazeb ze strany ČNB v letošním roce očekávám u hypotečních úvěrů další růst úrokových sazeb, které budou s mírným zpožděním následovat i stavební spořitelny.


David Kučera

finanční poradce Partners

-5
+
-

Než přetahovaná mezi bankami a spořitelnami je daleko víc zřejmý hlad po úvěrech u samotných bank a jejich souboj sazbami. Úvěry ze stavebních spoření budou mít své postavení ve speciálních případech, kdy některé metodiky bank jsou zbytečně přísné, ale jejich zastoupení bude nižší, protože ve většině případů vycházejí méně výhodněji než klasické hypoteční úvěry. Stále ale hrají svou nezastupitelnou roli při dofinancovávání hypoték kvůli nižším úsporám žadatelů.

Anketa

S kým souhlasíte?

Zpravidla u menších úvěrů bez zajištění nemovitostí cca do 800 tisíc korun není od věci zvážit překlenovací úvěr ze stavebního spoření. Sice je úroková sazba vyšší než u hypoték, ale neomezuje při nakládání s nemovitostí, neřeší se právní vady či břemena nemovitosti, což může hypotéku zcela zablokovat. Některé stavební spořitelny umí posuzovat příjmy i z volného cashflow na běžném účtu žadatele, získání takového úvěru pak může být z hlediska bonity snazší pro lidi s nižšími příjmy, kteří ale umí šetřit a zůstávají jim volné prostředky. Protože většina finančních skupin vlastní nejen banku, ale i stavební spořitelnu, nezřídka kdy se setkáváme s tím, že na stavební spořitelně vám zástupce nabídne variantu jak úvěru ze stavebního spoření, tak hypotéky, nebo dokonce i vzájemné refinancování. Výsledek ovšem nemusí být optimální ve srovnání s jinými variantami.

Sazby úvěrů na bydlení jsou stále nízké, očekávám tedy jejich budoucí růst k čtyřem procentům, pokud ovšem ekonomická situace bude příznivá. Protože se ale trhy zmítají v nejistotě, je pravděpodobné, že ČNB nebude pospíchat se zvedáním základní sazby, pokud jí k tomu nedonutí okolnosti, jako nezkrocená rostoucí inflace, nebo výrazné oslabení měnového kurzu.


Lukáš Kovanda

hlavní ekonom Czech Fund

Lukáš Kovanda
+10
+
-

Objem poskytnutých hypoték letos meziročně klesá takřka o třetinu, objem úvěrů od stavebních spořitelen dokonce víc než o třetinu. Pokles se týká hlavně zajištěných úvěrů stavebních spořitelen, na které míří regulace České národní banky. Ta podstatně stojí i za poklesem hypoték. Ode zdi ke zdi. Stejná ČNB v letech 2013 až 2017 svým intervenčním režimem roztáčela poptávku po hypotékách a vlastním bydlení. V listopadu 2013 guvernér ČNB Singer národ vyzval, aby kupoval „auta, pračky, byty, že levněji už nebude“. Ano, ČNB tehdy nijak neskrývala, že intervenční režim má navyšovat i ceny nemovitostí. Nakonec roztočila ceny realit víc, než chtěla. Oslabováním koruny umocnila efekt nulových úrokových sazeb a průměrná sazba hypoték klesla na historicky nejnižší úroveň. Nízké nebo dokonce záporné úroky bankovních vkladů nebo dluhopisů pak z nemovitostí s aspoň nějakým výnosem udělaly atraktivnější investiční příležitost. Peníze do nich ve velkém sypali zahraniční spekulanti, investiční fondy i banky. I proto je dnes vlastní bydlení mnohem hůř dostupné řadovým Čechům, kterým zároveň citelně roste nájemné. Na vině ale nejsou jen úředníci z České národní banky a její bankovní rady, ale i úředníci ze stavebních úřadů. Je jich moc, každý má své razítko, takže ve výsledku brzdí výstavbu – mnozí z nich si ale libují, sami nemovitost vlastní, takže pomalejší výstavba zvyšuje jejich bezpracný výnos. Ale stále se v Česku najdou miliony lidí, kteří budou tvrdit, že stát funguje lépe než trh. Záhada.

Partners Financial Services
 
 

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK

Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.