Jak koupit byt: pozor na omezení vlastnictví

Cesta od snu o bydlení ve svém ke skutečné koupi vyhlédnuté nemovitosti se může slušně zadrhnout. Stačí, aby vysněný byt či dům byl zatížený nějakým omezením vlastnických práv. Třeba, aby byl zastavený bance jako záruka za úvěr , nebo aby nemovitost vlastnilo více osob.

Všechny podstatné informace o možných omezeních vlastnických práv lze vyčíst z výpisu z katastru nemovitostí . Na něm nebývají jen identifikační údaje k nemovitosti a jejím vlastníkům, ale jsou zde rovněž veškeré další informace, které s nemovitostí souvisejí. Tedy například způsob ochrany nemovitosti či omezení práv ke konkrétnímu bytu, domu či parcele.

Nahlížení do katastru je snadné. Stačí k tomu mít přístup k internetu a znát základní údaje o nemovitosti, tedy adresu a příslušné katastrální číslo. Kdokoli se může přesvědčit o tom, kdo je vlastníkem té které nemovitosti a jaká omezení s ní souvisí.

Na výpisu z katastru nemovitostí je nutné sledovat především několik základních informací. V první řadě je třeba zkontrolovat, kdo všechno je majitelem nemovitosti. „Pokud je majitelů nemovitosti více, dejte si pozor na tzv. předkupní právo,“ upozorňuje na stránkách Peníze.cz expert na obchodování s nemovitostmi Pavel Řehulka.

Jestliže se totiž jeden ze spolumajitelů rozhodne svůj podíl prodat, musí jej nejdříve nabídnout ostatním. A jinému zájemci jej může prodat, až když ho ostatní spolumajitelé odmítnou. To je třeba případ společného jmění manželů . Pokud je u jmen majitelů uvedena na výpisu z katastru zkratka SJM, znamená to, že byt či dům vlastní oba rovným dílem. Pak musí smlouvu o prodeji podepsat oba.

Pokud se na prodeji shodnou všichni majitelé a pověří jednoho, aby se o prodej staral, je důležité, aby tato osoba měla jejich písemné zplnomocnění. Jakákoliv dohoda uzavřená pouze s jedním spolumajitelem je bez této plné moci neplatná a ostatní ji nemusí respektovat. To znamená, že nový majitel by o koupený byt či dům přišel.

Z výpisu z katastru lze také poznat, zda majitel neručí nemovitostí za úvěry . Pokud si například půjčil od banky peníze a ručí za jejich splácení nemovitostí, o kterou máte zájem, uvidíte na výpisu sousloví "zástavní právo". Takový záznam zjednodušeně podle Řehulky znamená, že pokud nebude majitel svůj dluh splácet, banka může nemovitost prodat. „Protože toto právo se váže k nemovitosti, ne k majiteli, je důležité dohlédnout na to, aby všechna zástavní práva byla předtím, než za nemovitost zaplatíte, vymazána, například tím, že část kupní ceny půjde rovnou bance na umoření dluhu, a ta pak následně odsouhlasí výmaz zástavního práva,“ vysvětluje dále Řehulka.

V dalším nakládání s nemovitostí může budoucího vlastníka omezovat i takzvané „věcné břemeno“ nebo již zmiňované „předkupní právo“. I to se dá vyčíst z výpisu z katastru.

Věcné břemeno je například souhlas, že sousedé mohou přes pozemek přejíždět nebo že majitel či jeho příbuzní budou v domě i nadále bydlet. Pokud toto břemeno majitel nezruší ještě před prodejem, bude jej muset respektovat také budoucí vlastník

Kupující se může setkat i s dalšími druhy omezení vlastnických práv. Třeba z titulu prohlášení konkursu, kvůli předběžnému opatření soudu či nařízené exekuci. U konkursu například podle zákona o konkursu a vyrovnání platí, že prodej nemovitostí firmy v konkursu může být zpochybněn, pokud se uskutečnil šest měsíců před podáním návrhu na konkurs či po něm. A to pokud byla cena nemovitosti nápadně nevýhodná. Pak se stává součástí konkurzní podstaty a nový majitel o něj může přijít.

Pokud u nemovitosti najdete ve výpisu z katastru exekutorskou plombu, znamená to, že na majitele je vyhlášená exekuce a on nesmí s nemovitostí disponovat, a tedy ji ani prodat. Problém je, že rozhodnutí o exekuci se do katastru zapisují se zpožděním. Jako pojistka proti takovému případu poslouží pouze odklad zaplacení kupní ceny až po zápisu nového majitele do katastru nemovitostí.

Jinou věcí, která může budoucího majitele nemovitosti omezovat v nakládání s ní, je i takzvaný územní plán a kolaudace. „V oblasti, která je například určena pro rodinné bydlení, úřady např. nepovolí opravovat automobily. A fakt, že je dům zkolaudován pro bydlení a vy jej používáte k podnikatelské činnosti, vám zkomplikuje i sestavení daňového přiznání,“ podotýká Řehulka a dodává: „Pokud chcete zásadně změnit dosavadní způsob využívání nemovitosti, je důležité si předem zjistit, co všechno úřady povolí. A pokud kupujete pozemek, zkontrolujte si také, zda na něm můžete vůbec stavět a jaký typ nemovitosti.“

S jakými omezeními u nemovitostí jste se vy nebo někdo ve vašem okolí setkal? Překvapili vás nebo jste o nich věděli už od majitele? Podělte se o zkušenosti.

Sdílejte článek, než ho smažem