Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Levné hypotéky, drahé byty a ČNB sama proti sobě

| rubrika: Analýza | 2. 8. 2016 | 18 komentářů
Česká národní banka si jistě uvědomuje, že je spoluodpovědná za prudký růst cen nemovitostí – nebývale levné hypotéky jsou důsledkem toho, co provádí s úrokovými sazbami. Na druhou stranu si také uvědomuje, jaké nebezpečí rozdávání hypoték skoro zadarmo představuje. Jenže místo aby regulací ubrala, snaží se údernicky regulovat na dvou frontách.
Levné hypotéky, drahé byty a ČNB sama proti sobě

Podle nejnovější analýzy trhu, kterou si nechaly připravit tři přední developerské firmy, vystřelily meziročně průměrné ceny nových prodaných bytů v Praze o více než 18 procent. Meziročně. Téměř o pětinu. 

Na papíře to může vypadat jen jako zajímavá statistika, ve skutečném světě ale jde – vzhledem k povaze aktiva – o extrémní výkyv. Byty nejsou obvykle statek, po kterém by se poptávka nebo nabídka nějak převratně měnily. Přesto se za rok z pětimilionového bytu stal šestimilionový. Ani to zatím moc nebolelo.

Z analýzy zpracované pro developerské firmy Trigema, Skanska Reality a Central Group. Červenec 2016.

Byla by chyba přisuzovat závratnému růstu cen jedinou příčinu, přesto asi nikdo nepochybuje, že klíčovým faktorem bytové mánie jsou nízké hypoteční úrokové sazby, způsobené politikou ČNB. Jednoduše každý chce hezky bydlet, zvlášť když si na to může půjčit skoro zadarmo. Průměrné ceny se tak pohybují jen jedním směrem: nahoru. Developeři mají rozprodané projekty, které budou reálně dokončovat za dva roky, nejlepší byty jsou prodané i z projektů, které budou dostupné ještě později. Trh s bydlením dnes jednoznačně patří prodávajícím.

Hypotéky: Bože, jak hluboko jsme klesly!

Indexy průměrných úrokových sazeb hypoték GOFI 70, 85, 100, které vám přinášíme ve spolupráci se společností GOLEM FINANCE, jsou sestavovány na základě nabídkových úrokových sazeb hypoték s 5letou fixací a LTV (loan-to-value ratio) 70 a 100 %. Podklady jsou čerpány ze standardních nabídek všech bank poskytujících hypotéky.

Index GOFI 70
Index GOFI 100
Index GOFI VAR 70
FINCENTRUM HYPOINDEX

Zdroj: GOLEM FINANCE logo

Sám jsem zhruba před rokem hledal nové bydlení, a tak mám některé ceny v živé paměti. Nejoblíbenější byty (2+kk, zhruba 50 m²) v širším centru Prahy zdražily v nabídkové ceně (která se samozřejmě může od konečně prodejní ceny dost lišit) meziročně o dvacet až třicet procent. Nehledě na to, že daň z převodu nemovitosti (dnes vlastně už daň z nabytí nemovité věci) od letošního podzimu bude standardně platit kupující. K růstu ceny si tedy můžeme pravděpodobně připočítat další čtyři procentní body, o které vyjde nákup staršího bytu dráž.

Hledáte dům nebo byt snů? Na koupi, na pronájem? Chcete investovat do realit a hledáte nemovitost? Podnikáte a hledáte komerční nemovitost? Vyzkoušejte náš realitní katalog. Desetitisíce nabídek realitních kanceláří a developerských projektů z celého Česka.

Reality Peníze.cz

Korekce přijde

Průměrné ceny jsou sice zajímavé, ve skutečnosti ale žádný průměrný byt neexistuje. Existují jen konkrétní byty s konkrétními cenami. Přibližme se tedy alespoň na úroveň jednotlivých pražských čtvrtí. Na základě dat ze serveru cenovamapa.org, se mi podařilo dohledat některé zajímavé ukazatele. Růst cen nemovitostí je sice minimálně za poslední dva roky patrný napříč celou Prahou, ale zdaleka ne všude stejně.

Co se týká bytů v starší zástavbě, možná trochu překvapivě na tom nejsou „nejlíp“ nejvyhlášenější lokality jako Dejvice nebo Vinohrady (v prvním letošním kvartálu meziroční růst 17 %), ale jsou to zvedající se čtvrti jako Nusle nebo Kobylisy (v prvním čtvrtletí 2016 meziroční růst 19,5 %), tam ceny rostly nejvíc. Naopak starší panelová zástavba v okrajových částech Prahy (Řepy, Černý Most a podobně) roste „jen“ o cca 14 procent. Zdá se ale, že růst cen v druhém a třetím čtvrtletí letošního roku ještě zrychlil, takže se nechme překvapit, jak s čísly zamíchají nejnovější data.

Změny cen u developerských projektů jsou vždy do značné míry dány aktuálními projekty, jejichž vlastnosti ovlivňují cenu bytů víc než ve starší zástavbě. Podle zmiňované analýzy jejich ceny rostou skoro o 18 procent, podle webu cenovamapa.org se u nich vývoj cen spíš zastavil. Statistický úřad potom uvádí, že nabídkové ceny všech bytů (nejen novostaveb) v Praze vzrostly v průměru ve druhém čtvrtletí meziročně o jedenáct procent a mimo Prahu o deset procent.

Jako majitel nemovitosti bych mohl jásat, ale obávám se, že by to bylo poněkud krátkozraké. Tržní korekce je podle mého názoru nevyhnutelná a soudě podle posledního vývoje bude se pohybovat v desítkách procent. Transakční náklady na prodej bytu jsou navíc poměrně vysoké a mnohdy i v nefinanční rovině. To se ukazuje i na reálných datech: počty prodaných bytů se navzdory prudkému růstu cen nijak zásadně napříč celou Prahou nemění. Jedná se tak o další faktor, který spíše než rychlému přizpůsobení cen povede k zesílení výkyvů.

Astrologové

Česká národní banka dlouhodobě míří na dvouprocentní inflaci. A dlouhodobě trefuje aspoň o jeden a půl procentního bodu vedle. Přesto svým modelům, které k těmto „úspěchům“ vedou, věří natolik, že na jejich základě dál a ještě usilovněji tvoří lepší budoucnost pro nás pro všechny.

ČNB: Repetent se sebevědomím premianta

Česká národní banka: Z plných plic

Nabízí se samozřejmě otázka, do jaké míry ceny ovlivňují i reálné faktory (reálné v kontrastu k uměle ovlivněným úrokovým sazbám). Do Prahy (a totéž platí i pro další regionální centra) se stále stěhují noví obyvatelé, kteří opouštějí menší města a vesnice. Rostoucí počty vysokoškoláků opět směrují lidi z celé republiky do univerzitních měst. Zároveň ale zatím platí, že výstavba v centrech měst na místech bývalých továren, skladů a dalších průmyslovo-technických zařízeních je komplikovaná a nové byty vznikají spíše na okrajích. Tyto faktory pozitivně (a opět nerovnoměrně) ovlivňují ceny bytů.

Jak tedy poznat, jestli cena vámi vybraného bytu odpovídá spíš realitě než nafouklé bublině? Bohužel těžko. Hodí se pomoci si třeba zmíněnou cenovou mapou, která může přiblížit aktuální ceny ve vyhlídnuté lokalitě. Ale ani ta nás neubrání před plošným zkreslením cen, kterému momentálně musíme čelit. Falešné signály matou ekonomiku i nás.

Prudký růst cen bytů si zjevně uvědomují i v kancelářích naproti Obecnímu domu. Reakcí České národní banky je pokus omezit dostupnost hypoték poskytovaných v objemu větším než je 85 procent hodnoty financované nemovitosti. Tento krok ale nemusí ani zdaleka dostačovat – jestliže ceny nových bytů meziročně rostou (v průměru!) o 18 procent, potom 15procentní rezerva (objemu hypotéky k ceně nemovitosti) nebude při výraznější tržní korekci stačit. Banky tak mohou záhy zjistit, že mají portfolio plné ne 80procentních, ale 110procentních hypoték s nedostatečnou zástavní hodnotou.

Česká národní banka: Inflační cíl a realita. Tedy realita podle výpočtů ČNB.
Zdroj: cnb.cz

Centrální banka se dnes nachází ve značně schizofrenní situaci. Na jednu stranu si uvědomuje nebezpečný růst cen nemovitostí a snaží se mu bránit. Na druhou stranu na svém hezkém grafu (obr. vpravo) ale vykazuje meziroční inflaci ve výši pouhé desetiny procenta, což je na pro centrálních bankéřů nebezpečně nízký růst cen. Přestože výdaje na bydlení zasahují do rodinného rozpočtu obvykle nemalou částkou (průměrná výše hypotéky v Praze činní cca 2,5 milionu korun s průměrnou měsíční splátkou něco pod deset tisíc), růst cen bydlení centrální banka statečně ignoruje. Centrální bankéři nám tak dál nafukují realitní bublinu, měli bychom ale myslet na to, že hypotéky za nás nesplatí. 

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

+59
Ano
Ne

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

3. 8. 2016 21:58, d

Proc by nemohly existovat realne a nerealne penize?Proc by penize nemohly mit "dualni" povahu??? Penize jsou v dnesni dobe uvolnovany masivnim tistenim a skupovanim dluhu vlad a uverovanim, tedy nerealne, ještě ty peníze nic nevyprodukovaly, krome slibu ze jednou se objevi. Jejich nominalni hodnota neodrazi vubec nic (jen sliby, kterými nezarmoutite), a jako takove jsou nepocitatelne nebot takto vznikajici cenova hladina muze rust donekonecna aniz by se realne cokoli udelalo.(nebo také vyse uroku, nominalne sice nejaka je,.ale realne vam je naprd protože si za kladnou nulu zhodnoceni v lepsim pripade koupite to same co před „zhodnocenim). Naproti tomu dluznik je v jistem slova smyslu omezen co do moznosti zisku, protoze ke smene nema nic nez jen realnou hodnotu prace a to co praci bylo vytvoreno a co je za to ochoten kdo zaplatit. Banky pujcuji bezrizika komukoli, aniz by to bylo realne zajistene. Bohuzel az banky pujdou do pruseru budou zachraneny penezi, ktere si uz lide odpracovali, smenili za realnou hodnotu (nasetrili), ulozili si cast realne hodnoty na pozdejsi dobu. A tyto penize budou pouzity k nulovani tech, ktere zatim exituji jen v ucetnictvi protoze realne takoveto sumy nejsou v realnem zivote (cca 40 aktivnich let) jednice splatitelne, tim spis kdyz se zivota jedince dotkne takova drobnost jako ztrata moznosti smenovat realnou hodnotu za jiz exitujici realne penize ap. Pak se ten dluh kupi a je uplne jedno na jak dlouho se pak prodlouzi splatnost dluhu. K nemu pribude další…Jje sice hezke ze treba cesi maj o neakou tu miliardu ulozenou vice nez dluzi,.ale to je statistika,.kdyz budu mit dluh 10Kc a nasetreno 1 a soused bude mit nastereno 9,5 bez dluhu,.je to porado 0,5 vic,.ale az banky sahnou an relane uspory,.tak sousedovi zbyde pekne kulove na to,ze si cely zivot odkladal. A banka je v tom zase da se rici bez rizika. Ono je prirozene, ze se do ekonomiky takto dostavaji penize, problem je v te mire, ktera je dnes obrovska. A rychlost rustu dluhu uz prekrocila schopnost je realne splatit. Proto se docitame jen o opatrnych formulacich, jinak by tu byly runy na banku a to by celou situaci jeste zhoršilo, banky dobře vi, ze takoveto „tisteni“ penez zastavit nemohou bez „katastrofy“...jak by mohly banky uverovat kdyz by kazdy chtel jen sve uspory? Jak by vykazovaly zisk, kdyz by jim tam lezely bezcene papiry, ktere by nikdo nechtel jako dluh??....Vim, ze je to spise teorie ale opravdu ty peníze nemůžou mit i takovouto povahu svého polocasu rozpadu????Je to takovy kruh a srumec bude, to s vami souhlasim.

Reagovat

 

+35
Líbí
Nelíbí

Zobrazit komentovanou zprávu (Karel 02. 08. 2016 23:23)

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

8. 8. 2016 18:31, Vasek

ČNB udělala chybu, že neposunula kurz koruny na 29 Kč za euro. Firmy /vyvozni/ by získaly přes 300 miliard Kč rocne navíc-na zvyšování mezd a lidé by v klidu mohli splácet sve hypotéky. Současne-by při 2% inflaci i stát více vybíral na daních a měl i on více penez na zvyšování platu zaměstnancům. Slabší kurz koruny by umožnil zdražit podnikatelům v turistice, zvysit jejich zisk a i oni by měli více penez jak na investice, modernizace, tak i na zvyšování zaměstnanosti v pohraniční, a zvyšování mezd. To je stoprocentne lepší reseni pro ekonomiku, obzvláště v době, kdy si dovazime deflaci ze skrtajici eurozóny, než pak zbytecne a hloupe snižovat bankám zisky zaváděním záporných úrokových sazeb!

Reagovat

 

-37
Líbí
Nelíbí

Zobrazit komentovanou zprávu (d 03. 08. 2016 21:58)

Další příspěvky v diskuzi (18 komentářů)

3. 11. 2016 | 1:37 | Heinrich Jesse

Nabízím ekvivalence úvěrovou linku, budete potřebovat pomoci s start-up nebo obchodní nápad? Jsem Heinrich Jesse financujeme a radí, nabízí úvěry ve výši 3% úrokové sazby s rozsahem 10.000 až 50,000,000.00 čzk. Finance a...více

7. 10. 2016 | 18:29 | David

Můj názor je, že pokud by ČNB zvýšila na 29 Kč za Euro, tak by to mělo negativní dopad pro náš export. Zahraniční subjetky by nakupovaly substituty a celkový export ČR by se snižoval díky snižující se poptávce. Jsem toho...více

8. 8. 2016 | 18:31 | Vasek

ČNB udělala chybu, že neposunula kurz koruny na 29 Kč za euro. Firmy /vyvozni/ by získaly přes 300 miliard Kč rocne navíc-na zvyšování mezd a lidé by v klidu mohli splácet sve hypotéky. Současne-by při 2% inflaci i stát více...více

3. 8. 2016 | 21:58 | d

Proc by nemohly existovat realne a nerealne penize?Proc by penize nemohly mit "dualni" povahu??? Penize jsou v dnesni dobe uvolnovany masivnim tistenim a skupovanim dluhu vlad a uverovanim, tedy nerealne, ještě ty peníze...více

3. 8. 2016 | 18:18 | Michal

Lidi jsou dnes schopni vysolit dva melouny za psi boudu aniz by domysleli rizika,v pripade zvyseni urokovych sazeb by se spousta lidi dostala do velkyho problemu se splacenim,casem by doslo k padu cen nemovitosti,no a ten...více

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

Forwardy, Hold, Bankomat (ATM), transformované fondy, příspěvek zaměstnavatele, Český telekomunikační úřad, mobilní operátoři, jaromír novák, klasifikované úvěry, střední školy, centrální evidence sbírek, filip zeman, Asociace soukromých bezpečnostních služeb, ohřev teplé vody, záplava, Platforma zdravotních pojištěnců ČR, Standard & Poor’s 500, Den rovnosti platů

2C37727, 2SC9450, 2SC9450, 1AC6952, 1SY4311

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK